Долг магната недвижимости растет, но его способность погашать долг немного восстанавливается

Предприятия сферы недвижимости по-прежнему в значительной степени полагаются на краткосрочные кредиты, в то время как реализация проектов — долгосрочная задача. Фото: КУАНГ ДИНЬ

У каких компаний в сфере недвижимости увеличилась задолженность?

В недавно опубликованном отчете по сектору жилой недвижимости Visrating — рейтинговое агентство с капиталом Moody's — сообщило, что в первой половине этого года общая задолженность зарегистрированных инвесторов увеличилась на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Основная часть непогашенной задолженности связана с развитием новых проектов некоторых крупных компаний в сфере недвижимости, таких как Vinhomes (общая задолженность увеличилась на 63% за тот же период), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Эксперты Visrating прогнозируют, что кредитное плечо продолжит расти, поскольку застройщики будут привлекать больше заемных средств для финансирования разработки новых проектов.

	Первые 6 месяцев 2023 года	Первые 6 месяцев 2024 года
ВХМ	43368	70500
ВПИ	4042	6218
копать	2724	4323
КДХ	5802	7739
ПДР	3888	4183
НЛГ	5045	6532

Данные: Финансовая отчетность, TTO

Однако с другой стороны, ожидается, что способность погашать задолженность немного восстановится в первой половине 2024 года благодаря улучшению операционного денежного потока и денежных ресурсов.

По данным Visrating, коэффициент соотношения долга к EBITDA в отрасли (финансовый показатель, отражающий прибыль компании до вычета процентных расходов, амортизации и налога на прибыль предприятий) вырос до 3,7 раз за первые 6 месяцев 2024 года по сравнению с 2,7 раз в прошлом году.

Кроме того, денежные ресурсы увеличились на 5%; операционный денежный поток немного восстановился, но остался отрицательным в первой половине 2024 года.

	В долгах
4 квартал 2020 г.	161892
4 квартал 2021 г.	179697
4 квартал 2022 г.	207161
4 квартал 2023 г.	222483
2 квартал 2024 г.	245640

Данные: Краткосрочная и долгосрочная задолженность на основе финансовых отчетов почти 80 котирующихся предприятий в сфере управления недвижимостью и развития (в основном банковские кредиты, облигации, финансовая аренда и т. д.)

У многих инвесторов крайне слабый денежный поток по погашению задолженности.

Также, согласно отчету Visrating, более двух третей перечисленных инвесторов имеют денежный поток для погашения задолженности от слабого до крайне слабого уровня, в частности, операционный денежный поток ниже 5% от общего долга, особенно инвесторы, пострадавшие от юридических проблем проекта, такие как LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) и Novaland (NVL).

Эксперты рейтинговых агентств также отметили, что сильная зависимость от краткосрочных кредитов создает значительные риски рефинансирования.

Не говоря уже о том, что, по данным Virating, соотношение краткосрочного долга к общему долгу зарегистрированных инвесторов остается высоким на уровне 44% во втором квартале 2024 года, при этом компании с ограниченными денежными средствами, например: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS), имеют самые высокие потребности в рекапитализации.

	Наличные
CKG	29
НББ	24
QCG	27
КОС	8

Данные: BTC, TTO

Кроме того, данные показывают, что в 2025 году наступает срок погашения облигаций недвижимости на сумму около 105 000 млрд донгов. По оценкам Visrating, около 50% облигаций инвесторов, срок погашения которых наступает в ближайшие 12 месяцев, подвержены риску несвоевременной уплаты основного долга и процентов.

«Большинство из них связаны с инвесторами, которые недавно задержали выплаты основного долга/процентов, такими как NVL, Sunshine, Van Thinh Phat и Hung Thinh», — отмечается в отчете.

В настоящее время предприятия сферы недвижимости в основном увеличивают задолженность за счет выпуска облигаций, кредитов и акций.

Из них эмиссия новых облигаций под залог недвижимости за первые восемь месяцев 2024 года сократилась на 5% в годовом исчислении и, вероятно, останется на низком уровне из-за более строгих требований к выпуску и предстоящих изменений в новой редакции Закона о ценных бумагах.

В соответствии с действующим законопроектом предлагаемые изменения включают обязательные требования по обеспечению для публично выпущенных облигаций и облигаций, размещаемых в частном порядке, которые будут ограничены институциональными инвесторами.

В свою очередь, по данным Visrating, в 2024 году доступ инвесторов к новым источникам капитала улучшился благодаря росту банковского кредитования бизнеса в сфере недвижимости и удвоению выпуска акций по сравнению с предыдущим годом.

Ранее некоторые эксперты также признавали, что для обеспечения роста кредитования в 2024 году на уровне 14–15% значительная часть капитала будет поглощена рынком недвижимости — сферой, требующей больших капиталовложений и являющейся основным клиентом многих банков.

Источник: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm