В первой половине 2024 года на рынке слияний и поглощений в сфере недвижимости будут доминировать внутренние инвесторы.

Если за аналогичный период 2023 года в структуре покупателей сделок M&A в сфере недвижимости 93% приходилось на иностранных инвесторов, то по итогам первой половины 2024 года на лидирующую позицию вышли отечественные инвесторы с показателем 92,6%.

Вышеуказанные изменения были отмечены г-ном Ле Сюань Донгом, директором EY Parthenon - Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, на семинаре «Правовые и финансовые аспекты сделок слияний и поглощений в сфере недвижимости под влиянием новой правовой базы» , который состоялся 11 июля.

Объем рынка сократился, но стоимость выросла.

В первой половине 2024 года рынок слияний и поглощений в Юго-Восточной Азии демонстрирует тенденцию к снижению как общей стоимости, так и количества сделок. Вьетнам не стал исключением: здесь зафиксировано небольшое снижение количества сделок, однако их стоимость выросла почти на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты отмечают, что сектор недвижимости продолжает привлекать внимание иностранных инвесторов благодаря потенциалу стабильного долгосрочного экономического роста. Фото: Trong Tin

Говоря о рынке недвижимости, г-н Ле Сюань Дун отметил, что в первой половине года количество сделок значительно сократилось: было совершено 8 сделок, средняя стоимость сделки достигла 179,7 млн долларов США (за аналогичный период прошлого года было совершено 18 сделок, средняя стоимость сделки достигла 81,8 млн долларов США).

Г-н Дун подсчитал, что стоимость сделок слияний и поглощений в сфере недвижимости в первой половине года резко возросла благодаря сделке по продаже Vingroup Corporation компании Vincom Retail, стоимость которой составила 982,3 млн долларов США.

Примечательным моментом, на который обратил внимание г-н Донг в отношении структуры покупателей в сделках слияний и поглощений в сфере недвижимости во Вьетнаме, является то, что наблюдается обратная тенденция.

По словам г-на Дуна, в 2023 году, когда отечественные предприятия столкнулись с многочисленными трудностями и были вынуждены сокращать свою деятельность, иностранные инвесторы доминировали на рынке слияний и поглощений, на долю которых приходилось 81,6% покупателей. Однако к первой половине 2024 года лидерство перешло к отечественным инвесторам с показателем 92,6%.

Больше разговоров с журналистами Инвестиционная электронная газета Baodautu.vn , по словам г-на Дуна, если не брать в расчёт продажу Vingroup активов Vincom Retail, на рынке зафиксировано всего около 7 сделок на сумму в несколько сотен миллионов долларов США. Это очень мало.

«В настоящее время внутренние инвесторы по-прежнему сталкиваются с множеством трудностей, связанных с финансированием и юридическими вопросами, необходимыми для завершения проекта и вывода его на рынок. Поэтому внутренние инвесторы фактически не вернулись на рынок», — сказал г-н Дун.

Г-н Дун также отметил, что во второй половине 2024 года продолжится снижение числа сделок слияния и поглощения.

По словам г-на Дуна, хотя иностранные инвесторы по-прежнему активно ищут проекты и бизнесы для слияний и поглощений, заключить сделки в этот период непросто.

«Инвесторы стали гораздо осторожнее оценивать проекты, особенно в условиях всё ещё сложной рыночной ситуации. Кроме того, мы наблюдаем разницу в ожидаемой оценке стоимости между продавцом и покупателем, что приводит к задержкам и невозможности закрытия сделки», — сказал г-н Дун.

Структура покупателей в сделках слияний и поглощений в сфере недвижимости во Вьетнаме. Источник: EY

Оценка рынка недвижимости всегда является ярким моментом, привлекающим внимание отечественных и иностранных инвесторов, но г-жа Нгуен Трук Хиен, юрист-член Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), подсчитала, что по-прежнему существует множество барьеров, особенно правовых, которые мешают продвижению сделок слияний и поглощений.

По словам г-жи Хиен, в ближайшее время многие «комплексные» изменения в нормативных актах облегчат инвесторам процедуру компенсации и расчистки земель, тем самым повышая цены на землю в соответствии с рыночными ценами, тем самым создавая выгоды для землевладельцев и помогая снизить трудности для инвесторов в процессе компенсации в проектах.

Закон о земле 2024 года также добавляет множество преимуществ для иностранных инвесторов, таких как получение передачи прав землепользования в промышленных парках, промышленных кластерах, высокотехнологичных зонах, использование земли в связи с получением передачи проектов в сфере недвижимости и расширение метода получения прав землепользования для предприятий с иностранными инвестициями.

«Открытое регулирование — необходимое условие для волны иностранных слияний и поглощений на этом рынке. Однако инвесторам следует тщательно изучить правовую базу перед инвестированием, чтобы гарантировать гладкое завершение сделки», — сказала г-жа Хиен.

Зелёная недвижимость будет иметь ценность

Зарегистрированный приток прямых иностранных инвестиций во Вьетнам продолжал расти в первой половине 2024 года, достигнув более 15 млрд долларов США, что на 13% больше, чем за тот же период 2023 года. Из них прямые иностранные инвестиции, направленные в сектор недвижимости, достигли 1,89 млрд долларов США, что составляет почти 20% от общего нового зарегистрированного капитала, что в 4,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Г-н Ле Сюань Дун оценил, что сектор недвижимости продолжает привлекать внимание иностранных инвесторов, особенно инвесторов из США, Сингапура, Японии и Южной Кореи (как посредством слияний и поглощений, так и прямых иностранных инвестиций) благодаря потенциалу стабильного долгосрочного экономического роста экономики, тенденции переноса производственных мощностей во Вьетнам, молодой структуре населения и высокому уровню урбанизации.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Хоанг Нгуен Ха Куен, управляющий юрист LNT Law Firm & Members LLC, отметила, что в последнее время зарегистрированные прямые иностранные инвестиции во Вьетнаме увеличились более чем на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а объем операций в сфере недвижимости увеличился в 4,7 раза за тот же период и составил почти 20% от общего объема вновь зарегистрированного капитала.

Примечательно, что инвесторы, как правило, больше интересуются жилищными проектами, промышленными парками и курортными зонами , в которых, помимо многих других форм, популярными структурами транзакций являются передача капитала в проектные компании, передача проекта или передача части проекта.

Говоря о сегментах, г-н Дун отметил, что промышленная недвижимость по-прежнему остается сегментом, привлекающим большое внимание инвесторов.

В частности, проекты промышленной недвижимости вблизи автомагистралей, пограничных переходов, морских портов, речных портов, аэропортов, а также в крупных провинциях и городах, таких как Ханой, Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Бакнинь, Бакзянг (север) и Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Лонган, Ба Риа - Вунгтау, Тайнинь (юг)... продолжат привлекать внимание инвесторов в ближайшие годы.

Кроме того, инвесторы также стремятся выкупить проекты жилой недвижимости или крупные чистые земельные фонды в пригородных районах или провинциях-спутниках и городах, прилегающих к крупным городам, таким как Ханой и Хошимин, чтобы инвестировать в разработку комплексных жилищных проектов, включающих дома, школы, больницы, торговые центры, развлекательные зоны и т. д., чтобы обеспечить жителей всеми удобствами и встретить волну урбанизации.

Г-н Дун отметил, что в дополнение к двум вышеупомянутым сегментам торговая недвижимость в центральных районах крупных городов или расположенная в сложных городских проектах, предоставляющая разнообразные услуги, такие как розничная торговля одеждой, товарами народного потребления, косметикой; общественное питание; развлекательные услуги... с высокой заполняемостью часто будет привлекать большое внимание инвесторов.

В частности, такая недвижимость, как торговые центры, офисные здания, гостиницы и т. д., которая соответствует критериям устойчивого развития и имеет зеленую сертификацию, привлекает внимание крупных институциональных инвесторов и часто оценивается выше, помогая инвесторам легко получить доступ к зеленым финансовым источникам с конкурентоспособными процентными ставками для финансирования данной сделки по приобретению.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html