Развитие социального жилья: разблокирование потоков капитала и управление «корнем» предложения

Подпись к фотографии — Проект социального жилья в районе Кайранг города Кантхо . Фото: Тхань Лием/VNA

Некоторые эксперты считают, что процентная ставка в 6,6% для покупателей социального жилья слишком высока, поэтому ее следует сохранить на уровне 4,8%.

Влияние финансовой политики

По мнению г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HORE), процентная ставка в размере 6,6% для покупателей социального жилья слишком высока. Он рекомендовал правительству сохранить ставку на уровне 4,8%, чтобы помочь людям, особенно молодёжи, найти жильё, соответствующее их доходу.

На недавнем семинаре «Решение проблемы доступного жилья и пути привлечения жителей в новый городской район» г-н Ле Хоанг Чау заявил, что, согласно Декрету № 100, покупатели должны брать кредиты под 6,6% годовых, что слишком высоко. Между тем, с июля 2021 года по июль 2024 года премьер-министр неоднократно утверждал процентную ставку всего в 4,8% годовых. С августа 2024 года процентная ставка увеличится до 6,6% годовых.

После многочисленных петиций правительство 10 октября 2025 года издало Указ № 261, согласно которому процентная ставка была снижена до 5,4%. «Мы по-прежнему настоятельно рекомендуем сохранить ставку на уровне 4,8% годовых. При текущей ставке в 5,4%, если инвесторы берут кредиты во Вьетнамском банке социальной политики (VBSP), им придётся платить процентную ставку в размере 120% от 5,4%, что составляет около 6,48%, что очень много. В то же время, коммерческие банки кредитуют инвесторов проектов социального жилья, таких как Nam Long, всего под 5,9–6,1% годовых», — сказал г-н Ле Хоанг Чау.

Что касается «доступного жилья», его можно разделить на два типа: социальное жильё и доступное коммерческое жильё. Какая же цена считается приемлемой?

В 2013 году, когда правительство приняло Постановление № 02 о предоставлении кредитного пакета в размере 30 000 млрд донгов, оно предусматривало, что коммерческое жилье стоимостью не более 1 050 млрд донгов может быть заимствовано из этого пакета поддержки. До настоящего времени приемлемая стоимость коммерческого жилья составляла менее 3 млрд донгов.

Для этого типа коммерческого жилья инвесторам не нужны специальные механизмы, связанные с земельными фондами или налогами, а нужны лишь кредитные льготы, аналогичные пакету в размере 145 000 млрд донгов, который Государственный банк Вьетнама (SBV) реализует для социального жилья и ремонта старых квартир. «Мы рекомендуем расширить этот пакет, включив в него доступное коммерческое жилье с процентной ставкой 5,9–6,1%, которую банки в настоящее время применяют, что относительно разумно», — заявил представитель HORE.

Однако некоторые эксперты считают, что самое важное — это наличие кредитной политики для покупателей с разумными процентными ставками на срок 20–25 лет. Тогда молодые люди с определёнными финансовыми возможностями, особенно те, кто покупает жильё впервые, смогут полностью обустроить жильё. Только так мы сможем по-настоящему решить проблему доступности жилья.

Согласно последним данным Министерства строительства, по состоянию на август 2025 года банки выделили около 19 700 миллиардов донгов из кредитного пакета на поддержку строительства социального жилья. Кроме того, реализация проектов активно ускоряется местными властями. Ожидается, что в этом году будет завершено строительство более 82 000 объектов, что приблизит нас к целевому показателю в 100 000 объектов...

Снижения процентных ставок недостаточно, если не решена «корень» проблемы.

По мнению некоторых экономических экспертов, если кредитная политика ограничивается лишь снижением процентных ставок без механизма поддержки её реализации, легко столкнуться с трудностями с доступом к капиталу. Кроме того, необходимо устранить коренную причину со стороны предложения, и тогда политика преференциального кредитования будет эффективной.

Магистр наук Чан Чонг Чиет (Государственный банк Вьетнама, регион 15) сообщил, что в настоящее время действуют три программы кредитования, поддерживающие развитие социального жилья. Первая — это пакет в размере 120 000 млрд донгов, в котором на сегодняшний день зарегистрировались 9 банков с общим лимитом в 145 000 млрд донгов. Вторая — программа кредитования социального жилья для молодежи до 35 лет. Третья — программа кредитования социального жилья, предусмотренная Указом № 100/2024/ND-CP от 26 июля 2024 года, в котором подробно изложены положения Закона о жилье, касающиеся развития и управления социальным жильем.

В рамках кредитного пакета на сумму 120 000 млрд донгов Государственный банк Вьетнама шесть раз обращался к кредитным организациям (КО) с просьбой снизить процентные ставки по кредитам с первоначальных 8,7% в год до 6,4% в год для инвесторов и 5,9% в год для покупателей жилья, что даже ниже процентной ставки по кредитам для малоимущих домохозяйств (около 6,6% в год).

По данным Государственного банка Вьетнама (ГБВ), по состоянию на 31 июля объём непогашенных кредитов по четырём программам социального жилья достиг около 30 000 млрд донгов, однако реализация программы всё ещё идёт медленно. Страна выполнила лишь почти 60% от целевого показателя строительства 1 миллиона квартир к 2025 году, что свидетельствует о необходимости более эффективных решений для удовлетворения реального спроса.

По данным Министерства строительства, за первые 9 месяцев 2025 года во Вьетнаме было завершено строительство 43 681/100 275 объектов (что составляет 43,6%). Ожидается, что к концу 2025 года будет завершено строительство ещё 39 245 объектов (всего 82 926/100 275 объектов, что составляет 83%). В строительство инвестируется 135 033 объекта, из которых 69 проектов общей численностью 54 362 объекта были начаты в первые 9 месяцев текущего года.

В сложившейся ситуации Государственный банк Вьетнама обратился к Министерству строительства с просьбой принять ряд мер для решения существующих проблем на рынке, включая содействие развитию социального и доступного жилья в соответствии с реальными потребностями населения. Одновременно с этим необходимо срочно провести исследование и предложить издание указа, регулирующего деятельность Фонда развития жилья.

Наряду с этим народным комитетам провинций и городов необходимо уделять первоочередное внимание выделению земель под строительство социального жилья, сосредоточившись на реализации решений по выполнению целевых показателей по социальному жилью, поставленных премьер-министром.

Чтобы решить эту «жажду», в сентябре 2025 года на встрече с премьер-министром Фам Минь Чинем и Центральным руководящим комитетом по жилищной политике и рынку недвижимости HOREA предложила: во-первых, для снижения цен необходимо увеличить предложение, предложение подходящего жилья, доступного жилья; во-вторых, для увеличения предложения подходящего жилья необходимо устранить препятствия и трудности для замороженных проектов. (В настоящее время насчитывается 2890 замороженных проектов, которые необходимо закрыть).

Кроме того, необходимо создать условия для справедливого доступа предприятий к земельным фондам путем реализации Постановления 171 Народного собрания - о пилотном разрешении на получение передачи права землепользования на жилые и иные, чем жилые (или земельные участки с правом землепользования, иным, чем жилые) для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.

Говоря о решении, которое поможет снизить цены на жильё, г-н Нгуен Чунг Ву, председатель совета директоров Cen Land, заявил, что прежде всего государство должно взять на себя инициативу по снижению платы за землю, особенно в отдалённых городских районах и районах с развитой сетью общественного транспорта (TOD), чтобы способствовать снижению цен на недвижимость, поддержать бизнес и реальных покупателей жилья, а также предотвратить спекуляции. «Когда государство снизит плату за землю и арендную плату за землю, люди смогут покупать дешёвое жильё, используя государственную политику, а не инвесторов A и B», — предложил г-н Нгуен Чунг Ву.

Кроме того, необходимо развивать инфраструктуру, особенно высокоскоростные железные дороги, создавать новые городские центры, избегая развития городов без инфраструктуры, приводящего к появлению «городов-призраков». При этом при строительстве жилья необходимо установить правило: «строить дома для жизни» и «если не вернёшь людей, строить не разрешат». Даже если будет получено разрешение на строительство, инвестор должен продать 50–70% продукции, чтобы строительство было разрешено.

Г-н Нгуен Чунг Ву также подчеркнул: «Доступное жильё должно быть на уровне 2 миллиардов донгов; покупатели могут платить в рассрочку на несколько лет. Для этого необходимы три фактора, прежде всего, капитал: не только большой, но и дешёвый».

Невозможно использовать административные распоряжения или навязывать ожидание «строительства дешёвого жилья любой ценой», поскольку ни один бизнес не может снижать цены, сокращать прибыль и при этом развиваться. Предприятиям необходима чёткая экономическая мотивация: если их заставляют делать это, не получая прибыли, они не смогут поддерживать, реинвестировать или развивать жильё. Что касается высоких цен на жильё, то они являются результатом множества групп затрат. Стоимость земли составляет 30–40%, а в некоторых местах – до 50% от цены продажи. Стоимость строительства относительно стабильна, но процессуальные и капитальные затраты являются причиной роста цен. Многие проекты «откладываются» на 6–10 лет, что приводит к многократному увеличению процентов по кредитам и альтернативных издержек.

Источник: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm