Мнение Министерства строительства о развитии малогабаритных квартир, о том, что рынок таунхаусов все еще «спящий», а строительство прибрежных вилл идет на спад

Мнения о строительстве мини-апартаментов, мрачном рынке таунхаусов, высоких ценах, вялых прибрежных виллах... — последние новости рынка недвижимости.

Последние новости о недвижимости: Министерство строительства предлагает два варианта развития малоэтажных домов. (Источник: Tuoi Tre)

Получите мнение о застройке мини-квартир

Министерство строительства только что представило правительству отчёт о принятии, доработке и завершении проекта обновлённого Закона о жилье. В этом отчёте Министерство строительства представило два варианта развития многоэтажного жилья с большим количеством квартир для домохозяйств и отдельных лиц (также известного как мини-квартиры).

В варианте 1 Минстрой предлагает следующие вопросы:

Во-первых , домохозяйства и частные лица имеют право пользоваться жилыми землями в соответствии с установленными правилами. При строительстве двухэтажного и более жилого дома на каждом этаже проектируется и строится квартира для продажи или сдачи в аренду с правом выкупа. Каждая квартира должна соответствовать условиям, необходимым для инвестирования в инвестиционный проект жилищного строительства. При этом инвестиции в строительство должны соответствовать положениям законодательства о строительстве и законодательства об инвестиционных проектах жилищного строительства.

Купля-продажа и аренда-продажа квартир, указанных в настоящем пункте, осуществляются в соответствии с положениями настоящего закона и законодательства о недвижимости. Выдача сертификатов на каждую квартиру, указанную в настоящем пункте, осуществляется в соответствии с положениями земельного законодательства.

Во-вторых , домохозяйства и частные лица имеют право пользоваться жилыми землями в соответствии с установленными правилами. При строительстве жилого дома в два и более этажей на каждом этаже проектируются и строятся квартиры для сдачи в аренду. Инвестиции в строительство такого дома осуществляются в соответствии с положениями закона о строительстве индивидуальных жилых домов, а обеспечение пожарной безопасности и охрана труда осуществляется в соответствии с положениями закона о пожарной безопасности и охрана труда индивидуальных жилых домов, совмещенных с производственной и предпринимательской деятельностью.

В-третьих , управление и эксплуатация жилого фонда, указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, осуществляются в соответствии с Правилами управления и эксплуатации многоквартирных домов, утверждаемыми Министром строительства.

В-четвертых , Народные комитеты всех уровней в пределах своих обязанностей и полномочий обязаны проверять и проверять соблюдение жилищных требований и условий, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

В-пятых , правительство детализирует эту статью.

Вариант 2

Что касается варианта 2, то проект измененного Закона о жилье, пересмотренный Постоянным комитетом Национальной ассамблеи, предусматривает:

Во-первых , за исключением случая, когда физическое лицо имеет право использовать жилую землю, предусмотренную пунктом 3 статьи 54 настоящего Закона, для строительства жилого дома в 22 этажа и более, на каждом этаже которого запроектированы и построены 2 или более квартир для сдачи в аренду, должны быть соблюдены требования и условия, предусмотренные настоящим Законом.

То есть в доме должна быть площадь квартиры для личного пользования, площадь общего пользования дома и иметь оборудование для общего пользования;

Квартиры в жилых домах должны проектироваться и строиться закрытым способом, при этом норматив площади каждой квартиры должен быть не ниже площади, установленной Национальным техническим регламентом многоквартирных домов;

Жилье должно иметь разрешение на строительство в соответствии с положениями закона о строительстве;

Должны соответствовать требованиям по проектированию и оценке мер противопожарной безопасности, установленным для многоквартирных домов.

Во-вторых , жилое помещение, указанное в пункте 1 настоящей статьи, не может быть продано или сдано в аренду для выкупа квартиры.

В-третьих , в случае строительства жилого дома в размере 20 и более квартир необходимо наличие достаточных условий для того, чтобы быть инвестором проекта жилищного строительства в соответствии с положениями статьи 35 настоящего Закона, и необходимо создать проект по осуществлению инвестиций в жилищное строительство в соответствии с положениями закона.

В-четвертых , управление и эксплуатация жилого фонда, предусмотренные настоящей статьей, осуществляются в соответствии с Правилами управления и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемыми Министром строительства.

В-пятых , провинциальные Народные Комитеты устанавливают условия движения пожарных машин в жилых районах, которые служат основанием для выдачи разрешений на строительство жилья в соответствии с настоящей статьей. Народные Комитеты всех уровней в пределах своих обязанностей и полномочий осуществляют контроль и проверку соблюдения требований и условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, при сдаче в аренду частными лицами квартир в многоквартирных домах.

Министерство строительства выбирает вариант 1

Министерство строительства высказало свою точку зрения относительно выбора варианта 1. Поскольку реализация варианта 1 ограничит строительство многоэтажных домов домохозяйствами и отдельными лицами, проектирование многих квартир не соответствует разрешениям на строительство, не отвечает нормам и стандартам, особенно нормам и стандартам по предотвращению и тушению пожаров, как это случалось в недавнем прошлом.

Кроме того, Минстрой установил, что для индивидуальных жилых домов (не подлежащих формированию инвестиционного проекта жилищного строительства) в законе предусмотрены отдельные положения по управлению инвестициями в строительство, а также по организации противопожарной безопасности и тушению пожаров.

При этом, по данным Минстроя, законопроектом также предлагается не выдавать свидетельства о праве пользования земельным участком и свидетельство о праве собственности на жилой дом на каждую квартиру при строительстве индивидуальных жилых домов многоэтажной и многоквартирной планировки. Следовательно, устанавливать требования по разграничению зон общего и личного пользования не требуется...

Кроме того, Минстрой также предложил, чтобы управление и эксплуатация индивидуального жилищного фонда в форме многоэтажных домов и квартир, сдаваемых в аренду, осуществлялись в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, утверждаемым Министром строительства.

Предложение новых таунхаусов низкое, цены остаются высокими

Последние данные JLL Vietnam по рынку жилья в Ханое показывают, что в третьем квартале рынок таунхаусов (вилл, таунхаусов и частных домов) в Ханое продолжал продлевать свое «спящее» состояние, при этом большинство проектов временно заблокировали свои списки продуктов и пересмотрели свои прайс-листы и политику.

Инвесторы проявляют крайнюю осторожность, отдавая приоритет юридическим процедурам или ходу строительства, а не оживленной предпродажной деятельности, как на предыдущем этапе.

Аналогично, по данным Savills Vietnam, рынок жилья в Ханое в третьем квартале был довольно спокойным: объем сделок был низким, а инвесторы осторожно относились к выводу на рынок нового жилья.

Новое предложение по-прежнему ограничено, а разрыв между спросом и предложением остаётся серьёзной проблемой. Тем не менее, на рынке наблюдаются позитивные факторы, которые, как ожидается, будут способствовать постепенному восстановлению в будущем.

По данным этого подразделения, предложение новых квартир в Ханое в квартальном исчислении продолжило сокращаться на 47% по сравнению с предыдущим кварталом и на 65% в годовом исчислении, до 1891 квартиры класса B. Примечательно, что в последнем квартале на рынке не было зафиксировано нового предложения квартир классов A и C.

Предложение квартир на первичном рынке достигло 19 808 единиц, что на 3% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 6% меньше, чем в предыдущем году. 92% предложения приходится на квартиры класса B. Количество проданных квартир продолжило снижаться на 16% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 42% меньше, чем в предыдущем году, до 2100 единиц.

Что касается предложения вилл и таунхаусов, на рынке не было новых проектов, за исключением 30 новых объектов в существующих проектах в районе Тханьчи. Новое предложение в сегменте малоэтажного жилья сократилось на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 94% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество проданных объектов в третьем квартале сократилось на 5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 66% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 101 объект.

Высокие цены на складские запасы привели к росту цен на первичную недвижимость по всем типам объектов. Стоимость квартир на первичной основе достигла 54 млн донгов за м², увеличившись на 2% по сравнению с предыдущим кварталом и на 13% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Цены на квартиры на первичной основе росли 19 кварталов подряд и на 77% выше, чем в первом квартале 2019 года.

Аналогичным образом, средняя цена на виллы на первичном рынке выросла на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 103 млн донгов за м² земли. Цена на таунхаусы также выросла на 9% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 190 млн донгов за м², а цена на торговые дома также выросла на 6% по сравнению с предыдущим кварталом.

Ограниченное предложение первичной недвижимости способствовало росту популярности вторичного рынка. На рынке квартир цена вторичного жилья достигла 36 млн донгов за кв. м, что на 2% больше, чем в предыдущем квартале, и на 8% больше, чем в предыдущем году. В то же время средняя цена вторичного жилья в малоэтажных домах достигла 23 млрд донгов за кв. м, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но всё ещё на 19% ниже первичной цены.

Пляжные виллы и кондоминиумы понесли большие убытки

По мнению экспертов, благодаря радикальному вмешательству правительства на рынке недвижимости наблюдаются позитивные изменения. Во многих сегментах рынка недвижимости начали возобновляться сделки.

В августе 2023 года в сегменте курортных вилл наблюдался скромный спрос на рынке: потребление составило всего 15% по сравнению с тем же периодом (Источник: cafef.vn)

Однако рынок курортной недвижимости по-прежнему находится в плачевном состоянии. Согласно опросу, проведённому журналистами Dan Tri, информация о продаже вилл и кондоминиумов с убытком в таких местах, как Дананг, Нячанг (Кханьхоа), Фукуок (Кьензянг), Куангнинь... по-прежнему активно появляется на сайтах недвижимости.

Помимо вилл по «огромным» ценам, многие кондоминиумы в некоторых проектах курортной недвижимости выставлены на продажу с убытком.

Например, на курорте FLC Grand Hotel Ha Long (Куангнинь) многие кондоминиумы рекламируются с убытком в 500–600 миллионов донгов. В частности, кондоминиум на 19-м этаже отеля имеет договор купли-продажи с инвестором на сумму 1,47 миллиарда донгов, но теперь владелец продаёт его с убытком в 950 миллионов донгов. Аналогично, другой кондоминиум имеет убыток в 1,1 миллиарда донгов, в то время как договор купли-продажи составляет 1,7 миллиарда донгов...

По данным DKRA, в августе в сегменте курортных вилл наблюдался умеренный спрос: потребление составило всего 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большинство сделок в этом месяце было совершено на товары стоимостью менее 10 млрд донгов за единицу.

Примечательно, что спрос на рынке остаётся довольно низким: в августе было продано всего 17 новых объектов, что составляет 14% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Первичная цена продажи в сегменте кондоминиумов практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем и продолжает оставаться высокой ввиду текущей высокой стоимости капитала. В частности, на юге цена продажи колеблется от 55,5 до 81,7 млн ​​донгов за м², тогда как на севере — от 35,5 до 44,2 млн донгов за м².

Период «земельной лихорадки» закончился, Куангчи планирует разделить участки на более мелкие и снизить цены продажи.

По данным Vietnamnet, после земельной лихорадки на многих аукционах не оказалось покупателей из-за высоких минимальных цен и больших размеров участков. Провинция Куангчи планирует разделить участки на более мелкие и снизить цены продажи, чтобы «разогреть» рынок недвижимости.

В начале 2022 года в некоторых населенных пунктах провинции Куангчи, таких как район Камло, город Лао Бао (район Хыонгхоа), район Чиеу Фонг и город Донгха, наблюдалась «безумная» земельная лихорадка.

Земельная лихорадка прошла, и с конца 2022 года рынок недвижимости в Куангчи начал падать. Согласно наблюдениям, не только были приостановлены сделки купли-продажи земли между людьми, но и государственные аукционы также застопорились из-за отсутствия участников.

Из-за этой ситуации за первые 9 месяцев 2023 года Куангчи удалось собрать на земельных аукционах всего 194 млрд донгов, что составляет лишь 24% от запланированного показателя.

Одной из причин, по которой местные земельные аукционы в настоящее время испытывают трудности и нет покупателей, является высокая минимальная цена и большая площадь земель, выставляемых на аукцион.

Г-н Ха Си Донг, постоянный заместитель председателя Народного комитета провинции Куангчи, сообщил, что местные власти планируют и меняют планы по увеличению доходов от земельных аукционов.

По словам г-на Дуна, влияние геополитических факторов в мире после пандемии COVID-19 создало множество трудностей для экономики, что привело к вялой работе рынка недвижимости.

«Столкнувшись с проблемой больших участков земли с высокими предельными ценами, которые не привлекают инвесторов, Народный комитет провинции Куангчи поручил Департаменту строительства взять на себя руководство и совместно с соответствующими ведомствами провести исследование планов по сокращению площади участков и снижению предельными ценами для повышения покупательной способности.

«Основываясь на правовых нормах и рекомендациях департаментов и отделений, Народный комитет провинции разработает новые планы по привлечению инвесторов к участию в аукционах, что позволит увеличить местные доходы», — поделился г-н Дун.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-quan-diem-cua-bo-xay-dung-ve-phat-trien-chung-cu-mini-thi-truong-nha-lien-tho-van-ngu-dong-biet-thu-ven-bien-e-am-245499.html