Цены продолжают «закрепляться» на высоких уровнях
Согласно отчету Savills Vietnam за первую половину 2023 года, на рынке квартир новое предложение увеличилось на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 125% по сравнению с прошлым годом до 3596 единиц. Из них на первичном рынке появилось 20412 единиц, что на 5% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 14% по сравнению с прошлым годом.
Напротив, на рынке вилл и таунхаусов в квартале не было новых проектов, все новое предложение поступило из 126 единиц из существующих проектов, что на 334% больше, чем в предыдущем квартале, но на 14% меньше, чем в предыдущем году. Первичное предложение состояло из 797 единиц из 14 проектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но на 20% меньше, чем в предыдущем году.
По состоянию на второй квартал 2023 года средняя первичная цена продажи квартир на рынке Ханоя достигла 53 млн донгов/ м2 , что на 1% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% больше по сравнению с прошлым годом. Эта цена росла 18 кварталов подряд и на 73% выше, чем в первом квартале 2019 года. Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi, прокомментировала: Из-за высоких цен на землю и затрат на строительство. Кроме того, необходимость инвестировать в улучшение качества продукции и окружающей инфраструктуры и коммунальных услуг, внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке или цены новых запущенных проектов всегда выше общего уровня рынка квартир для продажи.
Г-жа Хоанг Тхань Нхан из района Кау Гиай сказала: «Моя семья хочет купить квартиру, чтобы наши дети жили отдельно, но цена в центре города слишком высока, а цены на проекты в пригородах все еще высоки. Мы проконсультировались с 6-7 проектами, но все еще не решили, потому что если мы купим, нам придется занять больше денег в банке, а наш доход невелик, и сейчас самой большой проблемой является давление, связанное с выплатой процентов».
Между тем, для вилл и таунхаусов цены во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущим кварталом были скорректированы в сторону понижения для некоторых продуктов вилл или таунхаусов. Продукты таунхаусов не зафиксировали никакого снижения цен. В частности, первичная цена вилл снизилась на 10% по сравнению с предыдущим кварталом до 100 миллионов донгов/ м2 непроданной земли в районе Ме Линь вместе с дополнительным первичным предложением, что привело к избыточному предложению, в то время как спрос со стороны клиентов на самом деле не увеличился. Цены на магазины снизились на 7% по сравнению с предыдущим кварталом. Напротив, цены на таунхаусы зафиксировали рост на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 173 миллионов донгов/ м2 .
Комментируя неоднозначную динамику цен на малоэтажные объекты и квартиры, г-жа До Ту Ханг добавила: «Следует отметить, что снижение цен на рынке вилл и таунхаусов связано с запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, что приводит к снижению уровня рынка. Фактически, цены на малоэтажный сегмент по-прежнему высоки, особенно в районах, прилегающих к кольцевой дороге 2 и 3 Ханоя, а также в развитых районах с планами социальной инфраструктуры, стабильной транспортной инфраструктурой и районах с высокой плотностью населения».
Рост доходов остается «расширенным» при росте цен
Долгосрочный спрос на жилье остается высоким из-за положительной чистой миграции, роста населения и высоких темпов урбанизации. Кроме того, прогнозируется, что в Ханое будет 157 000 дополнительных домохозяйств в период с 2023 по 2025 год. Однако будущее предложение будет включать только 59 000 квартир всех классов, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов, которые, как ожидается, будут выставлены на продажу. Не хватает 70 300 домов.
Столкнувшись с высоким спросом на жилье, возникает вопрос, могут ли люди со средним доходом позволить себе иметь дом в Ханое. В отчете Savills Vietnam также указано, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год в 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста дохода составляет 6% в год. Между тем темп роста цен на квартиры с 2019 года по первую половину 2023 года составляет 13% в год.
Г-жа Ханг прокомментировала: «Очевидно, что реальность такова, что рост дохода на душу населения в Ханое ниже, чем рост цен на квартиры. Это пример, показывающий, что людям потребуется больше времени, чтобы стать владельцем дома, если этот разрыв продолжит увеличиваться. Если эти два показателя не сблизятся, это удлинит и усложнит этот процесс для людей в целом, как для тех, кто живет в Ханое, так и для тех, кто из других провинций хочет владеть домом в Ханое для работы или для своих детей. Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высока, покупатели также будут учитывать разумность цены, а также то, соответствует ли она реальной стоимости продукта или нет. С этого момента процесс принятия решений покупателями будет медленнее и дольше».
Однако на рынке вилл и таунхаусов продукты с разумными ценами и хорошо спланированными проектами по-прежнему привлекают покупателей. Это отражается в том, что сделки в сегменте малоэтажного жилья в Ханое улучшились после мрачного первого квартала: было продано 106 единиц, что на 20% больше, чем в предыдущем квартале.
«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с продуктами, предлагаемыми по ценам около 10 млрд донгов за единицу. Согласно записям во втором квартале 2023 года в Ханое, проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов составили 39% транзакций, квартиры от 10 до 20 млрд донгов составили 28%, а квартиры более 30 млрд донгов — всего 13%. Данные показывают, что чем разумнее цена продукта, тем лучше уровень продаж», — прокомментировала г-жа Ханг.
Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, сказал: «Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам».
В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с первичным рынком. Обычно малоэтажные продукты, по данным Savills Vietnam, во втором квартале 2023 года вторичные поставки имеют цену на 20% ниже первичных единиц. Первичный рынок не имеет большого выбора, в то время как вторичный рынок имеет больший выбор с точки зрения цены, хотя продукты уже не новые, взамен покупатели могут быть готовы к вводу в эксплуатацию или могут использовать немедленно.
В частности, в последнее время Ханой содействовал распределению государственных инвестиций. Это благоприятный фактор для содействия экономической деятельности Ханоя в целом и другим видам деятельности, включая бизнес в сфере недвижимости в частности. Поскольку строительство кольцевой дороги 4 только началось, ожидается, что оно будет способствовать развитию пригородных районов, таких как Ме Линь, Дан Фыонг, Хоай Дык, Сок Сон, Ха Донг, Тхань Оай... когда кольцевая дорога 4 будет открыта для движения в 2027 году, прогнозируется, что предложение жилья в районах вокруг кольцевой дороги 4 увеличится по сравнению с нынешним.
Источник
Комментарий (0)