Доходы и цены на жилье в Ханое остаются «высокими»

Цены продолжают «закрепляться» на высоких уровнях

Согласно отчёту Savills Vietnam о рынке квартир за первое полугодие 2023 года, объём нового предложения на рынке квартир увеличился на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 125% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 3596 объектов. Из них на первичном рынке появилось 20 412 объектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, и на 14% больше, чем в предыдущем году.

Напротив, на рынке вилл и таунхаусов в этом квартале не было новых проектов. Всё новое предложение поступило от 126 объектов из существующих проектов, что на 334% больше, чем в предыдущем квартале, но на 14% меньше, чем в предыдущем. Первичное предложение составило 797 объектов из 14 проектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но на 20% меньше, чем в предыдущем году.

Квартиры по-прежнему остаются наиболее востребованным у людей товаром, однако цена продажи по-прежнему «закреплена» на высоком уровне.

По состоянию на второй квартал 2023 года средняя первичная цена продажи квартир на рынке Ханоя достигла 53 млн донгов за ^м² , увеличившись на 1% по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% в годовом исчислении. Эта цена росла 18 кварталов подряд и на 73% выше, чем в первом квартале 2019 года. Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi, отметила: «В связи с высокими ценами на землю и затратами на строительство, а также необходимостью инвестирования в повышение качества продукции, улучшение прилегающей инфраструктуры и коммунальных услуг, внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке, то есть цены на вновь запускаемые проекты, всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу».

Г-жа Хоанг Тхань Нян из района Кау Жай рассказала: «Моя семья хочет купить квартиру, чтобы наши дети жили отдельно, но цены в центре города слишком высоки, а цены на квартиры в пригородах всё ещё высоки. Мы просмотрели 6-7 проектов, но так и не приняли решение, потому что если купим, придётся брать больше денег в банке. Хотя наш доход невелик, самой большой проблемой сейчас является необходимость выплачивать проценты».

Между тем, цены на виллы и таунхаусы во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущим кварталом были скорректированы в сторону понижения для некоторых категорий вилл и таунхаусов. Снижения цен на таунхаусы не зафиксировано. В частности, первичная цена на виллы снизилась на 10% по сравнению с предыдущим кварталом до 100 млн донгов за ^м² нераспроданной земли в районе Мэ Линь. Кроме того, дополнительное предложение первичной недвижимости привело к переизбытку предложения, в то время как потребительский спрос фактически не увеличился. Цены на шопхаусы снизились на 7% по сравнению с предыдущим кварталом. Цены на таунхаусы, напротив, выросли на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 173 млн донгов за ^м² .

Благодаря развитой инфраструктуре, зеленому кампусу и разумным ценам сегмент элитной недвижимости по-прежнему привлекает внимание многих людей, но сделки проходят медленно и неблагополучно.

Комментируя неоднозначную динамику цен на малоэтажное жилье и квартиры, г-жа До Ту Ханг добавила: «Следует отметить, что снижение цен на рынке вилл и таунхаусов обусловлено запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, что приводит к снижению уровня рынка. Более того, цены в малоэтажном сегменте по-прежнему высоки, особенно в районах, прилегающих к кольцевым дорогам Ханоя 2 и 3, а также в районах с развитой социальной инфраструктурой, стабильной транспортной инфраструктурой и высокой плотностью населения».

Рост доходов остается «растянутым» по сравнению с ростом цен

Долгосрочный спрос на жилье остается высоким благодаря положительной чистой миграции, росту населения и высоким темпам урбанизации. Кроме того, прогнозируется, что в Ханое к 2023–2025 годам появится 157 000 новых домохозяйств. Однако в будущем предложение будет включать лишь 59 000 квартир всех категорий, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов, которые, как ожидается, будут выставлены на продажу. Дефицит составляет 70 300 домов.

Столкнувшись с высоким спросом на жильё, возникает вопрос, могут ли люди со средним доходом позволить себе приобрести дом в Ханое. В отчёте Savills Vietnam также отмечается, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год к 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год. При этом темп роста цен на квартиры с 2019 года по первую половину 2023 года составляет 13% в год.

Ханою необходимо уделять больше внимания сегменту социального жилья (для малообеспеченных слоев населения), чтобы работающие люди могли получить доступ к жилью и стабилизировать свою жизнь.

Г-жа Ханг прокомментировала: «Очевидно, что рост доходов на душу населения в Ханое ниже роста цен на квартиры. Это пример того, что если этот разрыв продолжит увеличиваться, приобретение жилья займёт больше времени. Если эти два показателя не сблизятся, это усложнит и удлинит процесс приобретения жилья для всех жителей Ханоя, как для жителей Ханоя, так и для жителей других провинций, желающих приобрести жильё в Ханое для работы или проживания своих детей. Не говоря уже о малоэтажном жильё, когда цена высока, покупатели также будут учитывать обоснованность цены и соответствие объекта реальной стоимости. В результате процесс принятия решения покупателями будет медленнее и дольше».

Однако на рынке вилл и таунхаусов предложения с разумными ценами и хорошо спланированными проектами по-прежнему привлекают покупателей. Это подтверждается тем, что после неудачного первого квартала количество сделок в малоэтажном секторе Ханоя улучшилось: было продано 106 объектов, что на 20% больше, чем в предыдущем квартале.

«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с ценами около 10 млрд донгов за единицу. Согласно данным Ханоя за второй квартал 2023 года, на проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов пришлось 39% сделок, на квартиры стоимостью от 10 до 20 млрд донгов – 28%, а на квартиры стоимостью более 30 млрд донгов – всего 13%. Данные показывают, что чем разумнее цена объекта, тем выше процент продаж», – прокомментировала г-жа Ханг.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, сказал: «Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам».

В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с первичным. Как правило, малоэтажное жилье, по данным Savills Vietnam, во втором квартале 2023 года на вторичном рынке было на 20% дешевле первичного. Первичный рынок не предлагает большого выбора, в то время как вторичный рынок предлагает более широкий ценовой выбор. Несмотря на то, что жилье уже не новое, покупатели могут быть готовы к эксплуатации или сразу же начать им пользоваться.

В частности, в последнее время Ханой активно финансирует государственные инвестиции. Это благоприятный фактор для развития экономики Ханоя в целом и других направлений, включая сектор недвижимости, в частности. С началом строительства кольцевой дороги №4 ожидается, что это будет способствовать развитию пригородных районов, таких как Мелин, Данфыонг, Хоайдык, Шокшон, Хадонг, Тханьой... Ожидается, что после открытия движения по кольцевой дороге №4 в 2027 году предложение жилья в районах, прилегающих к ней, увеличится по сравнению с текущим уровнем.

Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html