Akut behov av att bygga sociala bostäder - Del 1: Där det finns problem finns det lösningar

I direktiv 34-CT/TW bedömde sekretariatet att många mål för utveckling av sociala bostäder i den nationella bostadsutvecklingsstrategin fram till 2020 och visionen fram till 2030 inte har uppnåtts. Utbudet av sociala bostäder är fortfarande begränsat jämfört med den faktiska efterfrågan, medan genomsnittspriset fortfarande är för högt jämfört med mottagarnas inkomster.

Dessutom har statens förvaltning av socialt boende fortfarande många svagheter och brister. Andelen markfonder för utveckling av socialt boende i stadsområden, liksom det statliga budgetstödet för förmånliga kreditprogram för detta segment, är fortfarande låg; sociala resurser har inte mobiliserats starkt för att delta...

Denna rad orsaker har gjort att utvecklingen av sociala bostäder inte har blivit som förväntat trots de många politiska stöden. Detta gör det också mycket svårt att uppnå de uppsatta målen. En rad svårigheter "binder" målen.

Svårigheten att "binda" målet

Herr Hoang Hai - chef för avdelningen för bostäder och fastighetsmarknadsförvaltning ( byggnadsministeriet ) sa: För närvarande finns det fortfarande vissa orter som inte i tid har utfärdat planer för att genomföra projektet "Investering i byggandet av minst 1 miljon sociala bostäder för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021-2030"; har inte tydligt identifierat efterfrågan på mark för investeringar i socialt bostadsbyggande som grund för planering för att avsätta tillräckligt med mark för social bostadsutveckling... Samtidigt har många företag som investerar i socialt bostadsbyggande fortfarande svårt att få tillgång till mark, såsom att planera marktilldelning och offentliggöra investeringsattraktionsprojekt. Vissa projekt har godkänt investeringspolicyer och valt ut investerare, men genomförandet av investeringar och byggande är inte enligt schema...

Dessutom är utbetalningen av förmånligt kreditkapital på 120 000 miljarder VND fortfarande långsam jämfört med önskan och praktiska behov. För att inte tala om att det inte finns många kommersiella banker som deltar i utlåning för att stödja utvecklingen av sociala bostäder, kommenterade herr Hai.

År 2024 satte regeringen upp målet att färdigställa 130 000 sociala bostäder i hela landet. Statistik från slutet av första kvartalet 2024 visar dock att landet endast har färdigställt 8 sociala bostadsprojekt, mindre än 30 % av målet för antalet lägenheter. Dessa framsteg visar att målet att färdigställa 130 000 sociala bostäder i år fortfarande är ganska långt ifrån "destinationen" och kommer att kräva stora ansträngningar för att uppnå den.

Ur ett lokalt perspektiv sade Huynh Thanh Khiet - biträdande chef för Ho Chi Minh-stadens byggnadsavdelning - att den största svårigheten för närvarande är bristen på investeringskapital från budgeten, så det kan inte helt anslås till att bygga sociala bostadsprogram som ägs av staten för att helt lösa problemen för politiska personer som kadrer, tjänstemän, offentliganställda etc.

För närvarande har Ho Chi Minh-staden endast avsatt 10 % av kapitalet för att genomföra program för socialt boende. Enligt planen behövs 37 700 miljarder VND fram till 2025. Staden kan dock bara uppfylla budgetanslaget på cirka 3 770 miljarder VND. År 2030 behöver staden 86 400 miljarder VND men kan bara avsätta 8 600 miljarder VND från budgeten och resten kan endast användas från sociala kapitalkällor.

Flexibel typ

Vissa säger att en av anledningarna till att programmet för socialt bostäder inte har varit framgångsrikt är att det säljer hus till människor som inte har råd att köpa dem. Herr Nguyen Van Dinh - juridisk expert på fastighetsrätt, kommenterade: Förutom sociala bostadsprodukter för försäljning och uthyrning/köp, behöver frågan om sociala bostäder för uthyrning också en politik som främjar utveckling. Eftersom socialt bostäder huvudsakligen riktar sig till låginkomstgrupper.

Enligt denna expert har bostadslagen från 2023, som trädde i kraft den 1 augusti, tagit bort regleringen om att investerare i sociala bostadsprojekt måste reservera 20 % av golvytan för uthyrning. Det innebär att om 100 % av lägenheterna kan säljas måste staten komplettera utbudet med ersättningshyror.

Bostadslagen från 2023 föreskriver endast att den typ av boende som arbetare i industriparker ska hyras. Således har låginkomstgrupper som inte arbetar i industriparker, såsom manuella arbetare och frilansare i stadsområden, nästan ingen möjlighet att få tillgång till sociala bostäder att hyra.

Trinh Quang Minh, chef för fackföreningsprojektets styrelse – Vietnams allmänna arbetsförbund, delar samma åsikt: Att bygga sociala bostäder för försäljning är mycket svårt eftersom förfarandena är långdragna, försäljningspriset är högre än inkomsten för låginkomsttagare; reglerna är inte attraktiva för investerare med en vinstgräns på endast 10 %... Därför kommer utveckling av sociala bostäder för uthyrning att vara mer rimligt, möta faktiska behov och vara lämpliga för arbetarnas inkomster. Dessutom är efterfrågan på hyror mycket stor, medan utbudet är knappt är hyrespriset på marknaden mycket högt.

För närvarande har Vietnams allmänna arbetsförbund föreslagit en plan för uthyrning av sociala bostäder, med hyrespriser som är lika med eller lägre än marknadspriset. Ett typiskt exempel är pilotprojektet för uthyrning av sociala bostäder från Vietnams allmänna arbetsförbund i Ha Nam-provinsen, vilket just lanserades och blev fullt uthyrt på kort tid.

Hyrespriset för detta projekt ligger mellan 1,2 och 1,4 miljoner VND/månad, medan hyran utanför ligger mellan 2 och 3 miljoner VND/månad. Enligt herr Minh finns det dock tre svårigheter när man bygger sociala bostäder för uthyrning, nämligen att attrahera investeringsresurser, projektets läge och hyrespris.

Ur ett affärsperspektiv analyserade Le Huu Nghia, chef för Le Thanh Construction Trading Company: Om man investerar i 1 000 sociala bostäder, där varje enhet kostar cirka 500 miljoner VND, kommer investeringskostnaden också att vara upp till 500 miljarder VND. Vid hyra till ett pris på 3–3,5 miljoner VND/månad, med en kvantitet på 1 000 enheter, kommer investeraren att tjäna 3–3,5 miljarder VND/månad, 30–35 miljarder VND/år.

Om investeraren lånar kommersiellt med en ränta på över 10–13 %/år måste de 500 miljarderna VND betala 50 miljarder VND i ränta och investeraren kommer säkerligen att förlora pengar. Samtidigt, i bostadslagen från 2023, kommer utvecklingen av sociala bostäder för uthyrning endast att generera 10 % av vinsten från försäljning av sociala bostäder. Enligt de nya reglerna kommer hyresbostäder inte längre att få statliga investeringar i teknik och social infrastruktur, så ingen investerare vågar genomföra ett socialt bostadsprojekt för uthyrning, betonade Mr. Nghia.

Ta bort från policyn

Medan många orter har svårigheter med att genomföra sociala bostadspolitiker, har genomförandet av denna policy i Hai Phong stad uppnått anmärkningsvärda resultat. Hittills har Hai Phong stad godkänt policyn och valt ut investerare för 31 sociala bostadsprojekt med en total omfattning på 36 600 enheter, varav 9 projekt har påbörjats med en total omfattning på cirka 15 000 enheter. Med detta antal förväntas cirka 16 200 enheter färdigställas under perioden 2021-2025, vilket kommer att överstiga regeringens mål för utveckling av sociala bostäder på 15 400 enheter.

Detta visar att svårigheter fortfarande finns men att de behöver lösas, med utgångspunkt i politiken, och Hai Phongs historia är också ett typiskt exempel. För att uppnå dessa positiva resultat har Hai Phong stad noggrant följt lagens bestämmelser om fastighets- och bostadsbranschen. Följaktligen har Hai Phongs partikommitté uppmärksammat direktiven, stadens folkfullmäktige antog 5 resolutioner och stadens folkkommitté utfärdade 13 relaterade beslut för genomförande.

I synnerhet har staden Hai Phong flexibelt och effektivt tillämpat nuvarande mekanismer och policyer för att förbättra investerings- och affärsmiljön, särskilt bostadsförfaranden, inklusive sociala bostäder. Därigenom skapas en transparent, öppen och vänlig affärsmiljö, vilket lockar många storskaliga investeringsprojekt och effektivt tillgodoser människors behov av att köpa och hyra sociala bostäder.

Direktör Hoang Hai informerade att även om vissa viktiga resultat har uppnåtts, har genomförandet av utvecklingen av sociala bostäder fortfarande vissa brister. För närvarande fokuserar byggnadsministeriet på att implementera, slutföra och vägleda kommuner att genomföra dekret, beslut och cirkulär som i detalj beskriver och vägleder genomförandet av bostadslagen 2023 och fastighetsaffärslagen 2023 efter att de har utfärdats.

Samtidigt fortsätter byggnadsministeriet att uppmana orter att utifrån målet för projektet "Investering i byggandet av minst 1 miljon sociala bostadslägenheter för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021-2030" och målen enligt bilagan om socialt boende som ska slutföras 2024, snarast utveckla en specifik plan för att genomföra investeringar i sociala bostadsprojekt för att säkerställa de uppsatta målen.

För att genomföra den nationella bostadsutvecklingsstrategin för perioden 2021–2030, med en vision fram till 2045, har byggnadsministeriet skickat ett dokument till folkkommittéerna i provinser och centralt styrda städer om utveckling och justering av bostadsutvecklingsplaner för 2024 och perioden 2021–2025; som tydligt definierar behoven och målen för sociala bostäder för låginkomsttagare, bostäder för folkets väpnade styrkor och arbetarbostäder... för att följa bostadslagen från 2023.

Utöver att genomföra nationalförsamlingens tillsynsprogram under 2024 kommer nationalförsamlingen att utöva högsta tillsyn över ämnet "Genomförande av policyer och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder från 2015 till slutet av 2023". Tillsynsämnet syftar till att utvärdera uppnådda resultat, begränsningar och svårigheter; identifiera orsaker och klargöra myndigheters, organisationers och individers ansvar för att förbättra effektiviteten i genomförandet av policyer och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder. Utifrån detta föreslå lösningar för att förbättra relaterad policy och lagar.

Med synkront deltagande från hela det politiska systemet med en proaktiv anda, "varhelst det finns ett problem finns det en lösning", kommer genomförandet av den sociala bostadspolitiken att uppfylla de uppsatta målen såväl som de sociala förväntningarna.

Lektion 2: Gör det enkelt för anställda att komma åt

Källa: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594