Fastighetsmäklare "gör vågor" och "skapar hetta", vilket orsakar kaos på fastighetsmarknaden.

Fastighetsmarknaden återhämtar sig positivt

Enligt rapporten från Vietnam Association of Realtors (VARs) visade det tredje kvartalet 2024 i synnerhet och de första nio månaderna 2024 i allmänhet en positiv återhämtning på fastighetsmarknaden efter en svår period. Delvis tack vare den ekonomiska stabiliteten och regeringens stödpolitik.

Särskilt Bostadslagen 2023, Fastighetsaffärslagen 2023 och Marklagen 2024 trädde officiellt i kraft den 1 augusti 2024, 5 månader tidigare än de tidigare bestämmelserna, vilket bidrog till att fullända den rättsliga korridoren för fastighetsmarknaden och öppna en ny cykel för marknaden i en säkrare, hälsosammare och mer hållbar riktning. Fastighetssegmenten, från bostäder och kommersiella fastigheter till industriella fastigheter, visade alla tecken på positiv tillväxt med många nya projekt som genomfördes.

På senare tid har fastighetsmarknaden visat tecken på att "upphettas". (Foto: ST)

Fru Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams institut för forskning och utvärdering av fastighetsmarknaden (VARs IRE), sa att bostadsmarknaden har börjat visa tecken på att "hettas upp".

Följaktligen är historien om markauktioner "hetare" än någonsin, med auktioner som hålls "över natten", vilket registrerar hundratals, till och med tusentals människor som accepterar att "äta och vänta" för att tävla om en plats. Vinstpriset är också rekordhögt, lika högt som projektmark med välinvesterad infrastruktur.

Marknadsvärmen leds också av lägenhetssegmentet, där priserna ständigt når nya toppar, både på primär- och sekundärmarknaden. Den höga efterfrågan gör att tusentals lägenhetsägare regelbundet får samtal med förfrågningar om att få sälja sina hus. Trots de höga försäljningspriserna har nylanserade lägenhetsprojekt visat mycket goda absorptionsgrader.

Förutom lägenhetstypen registrerade även vissa nylanserade låghusprojekt från stora investerare ett "rekord"-antal bokningar trots de allt högre priserna. Många lägenheter har bra lägen, inte bara höga priser, utan för att köpa dem måste kunder/investerare också acceptera att betala en skillnad.

Markmäklare "gör vågor"

Utöver resultaten från faktisk utbud och efterfrågan har marknaden också visat tecken på att "hettas upp". Denna situation återspeglas i markspekulation, uppdrivande bostadspriser och framväxten av icke-transparenta fastighetstransaktioner.

"Många små investerare går in på marknaden i spekulativa syften, vilket får fastighetspriserna att stiga orimligt. Tecken på "uppvärmning" visas också i lägenhetssegmentet där försäljningspriset för överlåtna lägenheter blir allt högre, på grund av "hjälp" från vissa spekulativa grupper. Dessa tecken härrör alla från bristen på utbud, även om det har förbättrats", sa Ms. Mien.

Förutom resultaten från faktisk utbud och efterfrågan har marknaden också visat tecken på "uppvärmning". (Foto: VOV)

Mer specifikt sa Mien att bostadsmarknaden under tredje kvartalet 2024 fortsatte att registrera ett utbud på 22 412 produkter som erbjuds på marknaden, med cirka 14 750 nya produkter till salu, en minskning med 25 % jämfört med föregående kvartal, men en ökning med 60 % jämfört med samma period 2023. Trots minskningen av kvantiteten enligt statistiken visade utbudet under tredje kvartalet fortfarande "tillväxt" då ett antal nya projekt dök upp, särskilt med närvaron av storskaliga projekt som började driftsättas, vilket gjorde marknaden mer "livlig".

Under de första nio månaderna 2024 registrerade marknaden 38 797 nya produkter till salu. Utbudet uppvisade fortfarande stark differentiering. Följaktligen kom 70 % av det nya utbudet från lägenhetssegmentet. Av dessa stod produkter med försäljningspriser på över 50 miljoner VND/m2 för den överväldigande majoriteten. Marknaden saknade nästan helt prisvärda kommersiella lägenheter. Regionalt sett ledde norra regionen det nya utbudet med 46 %, följt av centrala regionen med 29 % och södra regionen med 25 %.

VARS forskningsdata visar också att, även om utbudet huvudsakligen finns inom high-end- och lyxsegmenten, registrerade hela marknaden cirka 10 400 framgångsrika transaktioner under tredje kvartalet, vilket motsvarar en absorptionsgrad på 51 %. Detta återspeglar marknadens intresse för nya fastighetsprodukter, även om det mesta av det nya utbudet är slutfört enligt hög standard och investeringskostnaderna, särskilt markrelaterade kostnader, ökar.

Transaktionsvolymen och absorptionsgraden minskade med 25 % respektive en procentenhet jämfört med föregående kvartal men ökade med 80 % respektive 28 procentenheter jämfört med samma period 2023. Av dessa var volymen av lägenhetstransaktioner fortfarande "överväldigande" och stod för 71 % av de totala bostadstransaktionerna under tredje kvartalet, med nya lägenhetsprojekt som registrerade en genomsnittlig absorptionsgrad på 75 %. Lägenhetsprojekt i Hanoi registrerade till och med en absorptionsgrad på upp till 90 % strax efter att de öppnades för försäljning.

Trenden att utveckla små lägenheter för att minska lägenhetens totala värde, mer anpassade till singlars och unga familjers behov och ekonomiska kapacitet, blir allt tydligare. Det är också den typ av fastighet som uppvisar bäst likviditet.

Under de första nio månaderna 2024 registrerade marknaden 30 589 framgångsrika transaktioner, 2,5 gånger högre än samma period 2023. Många nya projekt som lanserades i slutet av september och som började ta emot bokningar, registrerade också en stor mängd ränta och "enorma" insättningar.

När det gäller försäljningspriser fortsätter bostadspriserna att vara "förankrade" på en hög nivå, både på primär- och sekundärmarknaden, särskilt inom lägenhetssegmentet. Eftersom obalansen mellan utbud och efterfrågan blir allt allvarligare, är det, trots att utbudet har förbättrats, fortfarande mycket svårt att möta efterfrågan. Dessutom fortsätter merparten av det nya utbudet att färdigställas med hög standard, vilket ökar investeringskostnaderna, särskilt kostnader relaterade till mark.

Mer specifikt fortsatte den primära prisnivån i Hanoi att öka under tredje kvartalet och visade inga tecken på att stanna av, medan utbudet gradvis har förbättrats. Nya projekt, från låghus till höghus, främst inom high-end- och lyxsegmenten, fick fortfarande stark uppmärksamhet från marknaden. Detta har skapat en drivkraft för att den sekundära lägenhetsprisnivån ska förbli hög, även om likviditeten gradvis har stabiliserats efter en period av "het" tillväxt.

I Da Nang noterade även den primära prisnivån för lägenheter en "rekordökning", med mer än 50 % av det nya utbudet prissatt över 80 miljoner VND/m2. Marknaden absorberades dock fortfarande väl tack vare investeringsefterfrågan från köpare utanför provinsen, särskilt investerare från Hanoi. Dessutom förbättrades även den sekundära prisnivån avsevärt, med bostadspriserna i vissa områden som ökade med 10–25 % under samma period.

För Ho Chi Minh-staden låg den primära prisnivån stabilt på en hög nivå på grund av att utbudet huvudsakligen kom från pågående projekt. Samtidigt ökade den primära prisnivån i provinserna och städerna kring Ho Chi Minh-staden något och fluktuerade mellan 3 och 5 %, där nytt utbud hade högre försäljningspriser.

Forskning om lägenhetsprisindex, som återspeglar de genomsnittliga försäljningsprisfluktuationerna för projekt i urvalet av 150 projekt som valts ut och observerats av VARS, visar också att det genomsnittliga försäljningspriset för projektklustret i Hanoi per tredje kvartalet 2024 ligger nära 60 miljoner VND/m2, en ökning med 64,0 % jämfört med andra kvartalet 2019. Det genomsnittliga försäljningspriset för projektklustret i Ho Chi Minh-staden ökade från 49,2 miljoner VND/m2 till 64,2 miljoner VND/m2, vilket återspeglar en ökning med 30,6 % jämfört med basperioden. I Da Nang visade Da Nangs marknadsprisindex en ökning med 46,2 % under tredje kvartalet, vilket är högre än ökningen i Ho Chi Minh-staden.

"Efterfrågan på fastigheter, inklusive bostads- och investeringsbehov, fortsätter att flyttas till förortsområden, provinser/städer som omger de två speciella stadsområdena och andrahandsmarknaden med många alternativ till mer rimliga priser. Lägenheter och hus under 3 miljarder VND "jagas" starkt i Hanoi och Ho Chi Minh-staden", betonade Ms. Mien.

Källa: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html