Förslag på ytterligare mekanismer för att fastställa markpriser och hantera ytterligare intäkter i utkastet

Bildtext — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

VNREA kommenterade därför fem innehållsförteckningar, där de föreslog att ändra tre innehållsförteckningar som redan anges i utkastet, och lägga till två innehållsförteckningar som ännu inte anges i utkastet till resolution.

Med två ytterligare förslag till innehåll hänvisade VNREA till att artikel 5 i utkastet till resolution föreskriver tillämpningen av markprislistan för att fastställa markanvändningsavgifter och markhyror för alla projekt när mark tilldelas, arrenderas eller markanvändningen ändras i alla fall.

Enligt VNREAs analys finns det dock i verkligheten investeringsprojekt i nyutvecklade områden eller projekt med stor markanvändning och utan markprislista, eller om det finns en markprislista är tillämpningen av markprislistan inte lämplig. I detta fall är det nödvändigt att fastställa specifika markpriser enligt de metoder för markprisbestämning som föreskrivs i den nuvarande marklagen för att beräkna markanvändningsavgifter och markhyror.

VNREA föreslår att komplettera föreskrifterna om fall där specifika markpriser tillämpas för att beräkna markanvändningsavgifter och markhyror för projekt när staten fördelar mark, arrenderar mark eller ändrar markanvändningsändamål, inklusive: projekt med stor markanvändningsskala på 100 hektar eller mer och investeringsprojekt i nyutvecklade områden utan markprislistor.

Dessutom föreslog VNREA att lägga till regler om beräkning av ytterligare avgifter för perioden med obestämt markpris. Eftersom dekret 103/2024/ND-CP, baserat på punkt d, klausul 2, artikel 257 i 2024 års marklag, föreskriver uttag av ytterligare avgifter för fall där personer har ett beslut att tilldela/arrendera mark före den 1 augusti 2024 men markpriset inte har fastställts, kommer de att behöva betala en ytterligare avgift beräknad till 5,4 %/år (förväntas justeras ned till 3,6 %/år) av markanvändningsavgiften/markhyran som ska betalas för perioden med obestämt markpris.

Anledningen är att när markavgiften/markhyran inte betalas gynnas investeraren av det obetalda beloppet. Denna synvinkel är felaktig och olämplig, betonade VNREA. För närvarande är skyldigheten att fastställa markpriser den statliga myndighetens ansvar, inte beroende av markanvändaren.

Kravet att markanvändare ska hållas ansvariga i detta fall är ogrundat. När markanvändare inte har betalat markanvändningsavgifter och markhyra har de inte kunnat utöva sina rättigheter som markanvändare: rätten att köpa, sälja/överlåta/pantsätta... eftersom dessa rättigheter enligt bestämmelserna endast kan utövas efter att ekonomiska skyldigheter avseende marken har uppfyllts, analyserade VNREA.

VNREA rekommenderar därför att bestämmelser om hantering av ytterligare uppbördsavgifter läggs till baserat på fastställandet av ett antal specifika fall. I de fall där det har fattats ett beslut om markanvisning, markarrende, tillstånd att ändra markanvändningsändamål, tillstånd att byta från årligt markarrende till engångsarrende för hela arrendeperioden, förlängning av markanvändning, justering av markanvändningstiden, justering av detaljplan enligt bestämmelserna i marklagen och andra relevanta lagbestämmelser före ikraftträdandet av denna lag men markpriset inte har fastställts, ska fastställandet av markarrende och markanvändningsavgifter genomföras i enlighet med bestämmelserna i punkterna a, b, c, klausul 2, artikel 257 i 2024 års marklag.

Samtidigt måste markanvändare betala ytterligare avgifter för den ännu inte beräknade tidsperioden för markanvändningsavgifter och markhyror enligt vad som föreskrivs i punkterna a, b, c, klausul 2, artikel 257 i marklagen om markanvändarna har tagit det markområde som beviljats markanvändningsrättigheter i exploatering, näringsverksamhet och användning.

Markanvändare är inte skyldiga att betala ytterligare avgifter för den tid som ännu inte beräknats för markanvändningsavgifter och markhyra enligt punkterna a, b, c, klausul 2, artikel 257 i marklagen om markanvändarna ännu inte har tagit det markområde som beviljats markanvändningsrättigheter i bruk, näringsverksamhet eller användning. Om markanvändarna har betalat ytterligare avgifter för den tid som ännu inte beräknats för markanvändningsavgifter och markhyra, kommer de att få de ytterligare avgifter som betalats tillbaka eller dras av från andra ekonomiska förpliktelser gentemot staten...

Angående de tre föreslagna ändringarna hänvisade VNREA till följande: Klausul 7, artikel 3 om markåterbäring, kompensation, stöd och återflyttning föreskriver: "Avdraget av kompensation, stöd och återflyttningspengar som investeraren har betalat i förskott från markanvändningsavgiften och markhyran som ska betalas ska genomföras i enlighet med bestämmelserna i klausul 2, artikel 94 i marklagen och ska beräknas för hela projektet".

Enligt VNREA föreskriver dock marklagen för närvarande att om investeraren betalar ut ersättning, stöd och flyttpengar, kommer dessa att dras av från markanvändningsavgiften och markhyran för projektet. Om det fortfarande finns pengar kvar efter avdrag från markanvändningsavgiften och markhyran för projekten, kommer dessa att räknas in i projektets totala investeringskapital.

Därför har denna reglering inte riktigt garanterat rättigheter och inte heller lockat investerare att delta i förskottsbetalning av ersättning, stöd och vidarebosättning; särskilt när det gäller projekt som är undantagna eller reducerade från markanvändningsavgifter och markhyror – analyserade VNREA.

Därför föreslår VNREA att investerare ska kunna fortsätta att dra av förskottsbetalningar för ersättning, stöd och vidarebosättning från andra ekonomiska förpliktelser som investerare måste betala.

Samtidigt, i punkt d, klausul 1, artikel 5, omfattar grunden för beräkning av markanvändningsavgifter: kostnader för infrastrukturbyggnation för det markområde som investeraren överlåter till staten; kostnader för infrastrukturbyggnation som anges i denna punkt bestäms enligt bestämmelserna i bygglagen.

Enligt VNREA föreskriver utkastet endast beräkningen av infrastrukturkostnader för det markområde som investeraren överlåter till staten, vilket är olämpligt. Eftersom markprislistans karaktär är en generell reglering och markpriset i markprislistan ofta byggs baserat på befintliga tomter. Investeringsprojekt för infrastrukturutveckling men som inte har ett område som överlåtits till staten (såsom investeringsprojekt för infrastrukturutveckling i industriparker) kommer inte att dras av för infrastrukturkostnader.

Eller investeringsprojekt beroende på geologiska förhållanden och skala kommer att ha olika kostnader för infrastrukturinvesteringar, särskilt investeringsprojekt i nya områden, återställda områden... har mycket stora investeringskostnader för utjämning och infrastrukturbyggnation. Därför, om man bara beräknar infrastrukturkostnaderna för det markområde som investerare överlåter till staten, kommer det inte att garantera rättvisa.

Utifrån denna verklighet föreslår VNREA att det vid fastställande av markpriser är nödvändigt att beräkna infrastrukturkostnaderna för hela projektet, inte bara den markyta som investeraren överlåter till staten. Samtidigt är det nödvändigt att komplettera föreskrifterna om hantering av markåterställningskostnader för markåterställningsprojekt vid fastställande av markpriser (enligt nuvarande föreskrifter ingår markåterställningskostnader i projektutvecklingskostnaderna vid fastställande av markpriser med överskottsmetoden).

Ett annat innehåll som VNREA kommenterade är att i punkt b, klausul 13, artikel 3, övergångsbestämmelserna för markåterställning, kompensation, stöd och vidarebosättning tydligt anger: "Om det före ikraftträdandet av denna resolution inte finns något beslut som godkänner planen för kompensation, stöd och vidarebosättning, ska markåterställning, kompensation, stöd och vidarebosättning genomföras i enlighet med bestämmelserna i marklagen och bestämmelserna i denna artikel".

Enligt VNREA avgör inte användningen av frasen "i det fall där det inte finns något beslut före ikraftträdandet av denna resolution" korrekt tidpunkten för händelsen. Det kommer att finnas fall där det inte finns något beslut om godkännande av ersättningsplanen före resolutionens ikraftträdandedatum, men när resolutionen träder i kraft finns det ett beslut om godkännande av ersättningsplanen. Därför föreslår VNREA att justera det till "I det fall där det inte finns något beslut före ikraftträdandet av denna resolution...".

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm