Lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att stiga, det finns inga fler prisvärda lägenheter, vilket hindrar fastighetsmäklare från att blåsa upp priserna i Ho Chi Minh-staden.

Överskott av lyxlägenheter, brist på prisvärda bostäder för majoriteten av befolkningen, bedömning av effekterna av den nya markprislistan i Ho Chi Minh-staden, rutiner för köp och försäljning av lägenheter under 2024... är de senaste fastighetsnyheterna.

Senaste nytt inom fastigheter: I Hanoi och Ho Chi Minh-staden finns det inte längre ett segment av lägenheter med priser som är lämpliga för majoritetens inkomst. (Foto: Hai An)

Fastighetspriserna skjuter i höjden

Nationalförsamlingens övervakningsdelegation har just skickat en rapport till delegaterna om övervakningsresultaten av "Genomförande av policyer och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder från 2015 till slutet av 2023".

Om man ser tillbaka på perioden 2015-2021 utvecklades marknaden kraftigt och starkt, med ett rikligt utbud och många nya typer av fastigheter såsom turistlägenheter (condotel), resortvillor... Tillsynsgruppen bedömde dock att det fanns "brister" i den orimliga strukturen hos fastighetsprodukter, obalans mellan utbud och efterfrågan, främst inriktat på exklusiva segment, finansiella investeringsmål och få produkter som var lämpliga för majoritetens inkomst.

Under perioden 2022-2023 minskade fastighetsmarknaden och företagens verksamhet mötte många svårigheter på grund av brister och begränsningar under perioden 2015-2021 som utsattes för trycket från Covid-19-epidemin. Vid denna tidpunkt var utbudet mycket mer begränsat än under föregående period. Fastighetspriserna sköt i höjden jämfört med inkomstökningen för majoriteten av befolkningen.

I Hanoi och Ho Chi Minh-staden finns det inte längre ett segment av lägenheter med priser som är lämpliga för majoritetens inkomst.

Statistik visar en allt större skillnad i strukturen hos fastighetsprodukter. Enligt en rapport från Hanois folkkommitté står mellan- och exklusiva lägenhetssegment för majoriteten. År 2022 ökade lägenhetspriserna mycket kraftigt, transaktionsvolymen var låg och utgjorde endast cirka 10 % av de produkter som erbjöds på marknaden, priset på enskilda hus förblev högt och det förekom nästan inga transaktioner.

I Ho Chi Minh-staden har volymen av fastighetstransaktioner minskat kraftigt och fastighetspriserna har ökat okontrollerat, vilket orsakar en obalans mellan pris och värde. Enligt Ho Chi Minh-stadens fastighetsförening kommer segmentet för prisvärda lägenheter (prissatta under 25 miljoner VND/m2) från och med 2021 inte längre att existera i staden.

Samtidigt står ett stort antal bostadsprojekt inför svårigheter, förseningar, förseningar i genomförandet och stagnation, vilket orsakar ett enormt slöseri med mark och kapital som företag har investerat i projekten. Detta ökar svårigheterna och kostnaderna för investerare, och höjer produktpriserna.

Övervakningsgruppens rapport påpekade också bristerna när marknaden har ett överskott av exklusiva bostadsprodukter, stora områden, höga priser men saknar sociala bostadsprodukter och billiga bostäder som passar behoven hos majoriteten av människorna. Dessutom är genomsnittspriset för sociala bostäder fortfarande för högt jämfört med mottagarnas inkomster.

Dessutom är genomförandet av låneprogrammet för sociala bostäder, arbetarbostäder, renovering och ombyggnad av gamla lägenheter från kreditpaketet på 120 000 miljarder VND långsamt att utbetalas, villkoren och förfarandena är komplicerade, räntorna är fortfarande höga och det har inte varit effektivt för att locka och uppmuntra investerare och köpare av sociala bostäder att få tillgång till detta kreditpaket, vilket är betydande hinder för utvecklingen av sociala bostäder.

Baserat på ovanstående verklighet rekommenderar tillsynsgruppen att en av de uppgifter som måste utföras omedelbart är att föreslå specifika lösningar för att effektivt genomföra projektet att investera i att bygga minst 1 miljon sociala bostadslägenheter för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021–2030, vilket säkerställer framsteg, kvalitet och lämplighet för mottagarnas behov, arbets- och levnadsvillkor.

På lång sikt rekommenderar tillsynsdelegationen att forskningen slutförs snarast, förslag om att ändra, komplettera och utfärda nya skattelagar, med bestämmelser om högre skattesatser för dem som använder stora markområden, många hus, är långsamma med att använda mark eller lämnar mark i träda, säkerställa överensstämmelse med det innovativa innehållet i marklagarna, förbättra effektiviteten i markförvaltningen och -användningen, uppnå målet om inkomstomfördelning och mobilisera rimliga och stabila inkomstkällor för statsbudgeten, baserat på hänvisning till internationell praxis och i enlighet med Vietnams socioekonomiska förhållanden.

Lägenhetspriserna i Hanoi fortsätter att nå nya toppar

Enligt onlinedata från Batdongsan.com.vn har lägenheter i Hanoi kontinuerligt nått nya pristoppar på kort tid. I början av 2018 var försäljningspriset för lägenheter i Hanoi och Ho Chi Minh-staden 27 miljoner VND/m2 respektive 31 miljoner VND/m2. Men efter 6 år, år 2024, nådde den genomsnittliga prisökningen för lägenheter i Hanoi 70 %, medan ökningen av lägenheter i Ho Chi Minh-staden var lägre och nådde 55 %.

Data från Vietnams fastighetsmäklarförening bekräftar också den snabba prisökningen på lägenheter i Hanoi. Följaktligen ökade lägenhetsprisindexet i Hanoi med cirka 38 procentenheter år 2023 jämfört med 2019. Samtidigt ökade lägenhetsprisindexet i Ho Chi Minh-staden bara med cirka 16 procentenheter. Faktum är att prisökningen på lägenheter fortsätter och har tenderat att vara starkare på senare tid med en genomsnittlig ökning på 100–200 miljoner VND/månad.

Inför ovanstående situation kommenterade Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vn i den södra regionen, att för lägenhetsmarknaden kommer den genomsnittliga ökningen för ett projekt att variera mellan 8 och 12 %. Detta anses vara en positiv ökning. Om prisökningstakten är högre än den genomsnittliga ökningen visar marknaden tecken på ohållbarhet.

Angående lägenhetsmarknaden i Hanoi sa Tuan att lägenhetspriserna har ökat kontinuerligt på senare tid, och även på kort tid har priserna kontinuerligt ökat. Därför kommer lägenhetspriserna i Hanoi inte att öka vid en viss tröskel, kanske under de kommande 2-3 åren. Om de ökar kommer ökningen att vara långsam och bara fluktuera runt 5-6 %.

Förhindra att "markmäklare" utnyttjar justerade markprislistor för att "blåsa upp" priserna

Angående den justerade markprislistan som nyligen utfärdades av Ho Chi Minh-stadens folkkommitté och som tillämpades från 31 oktober till 31 december 2025, har fastighetsexperter kommenterat effekterna.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), är den justerade markprislistan uppbyggd i enlighet med principen om värdering enligt marknadspris. Den utarbetande myndigheten har fått många kommentarer från näringslivet och experter.

Jämfört med utkastet som släpptes för kommentarer i slutet av juli, sa ordföranden för HoREA att den nyligen utfärdade markprislistan har justerats och ändrats "rimligt" i positiv riktning.

Till exempel, i Hoc Mon-distriktet, enligt utkastet, ökade markpriserna på vissa platser 50,7 gånger jämfört med 2020 års prislista, men med den justerade prislistan ökade denna nivå bara nästan 40 gånger.

Enligt Chau säkerställer den justerade markprislistan rättvisa mellan dem som har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter under årets första 10 månader jämfört med fall från och med den 31 oktober.

”Den justerade markprislistan har ännu inte haft någon omedelbar inverkan på fastighetsmarknaden eftersom kommersiella bostadsprojekt för närvarande prissätts med överskottsmetoden. Men efter ett tag, när investerare får markanvändningsrättigheter för att genomföra projekt, kommer folk att vilja ha högre priser än tidigare, vilket leder till en ökning av bostadspriserna”, sa Chau.

Ordföranden för HoREA rekommenderade att statliga myndigheter måste vidta åtgärder för att kontrollera verksamheten hos "spekulanter, markmäklare och oärliga företag", eftersom denna grupp människor kan utnyttja den justerade markprislistan för att spekulera och "blåsa upp" priserna.

Rutiner för köp och försäljning av lägenheter år 2024

Enligt artikel 160 i bostadslagen från 2023 måste transaktioner för köp och försäljning av hus uppfylla följande 6 villkor.

Mer specifikt, (1) Ha ett certifikat enligt lag.

(2) Inte i fall av tvist, klagomål eller stämning gällande äganderätt enligt lagens bestämmelser om tvistlösning, klagomål och uppsägningar.

(3) Under ägarperioden vid begränsat ägande.

(4) Inte föremål för beslag för att verkställa en dom eller för att verkställa ett administrativt beslut som har vunnit laga kraft av en behörig statlig myndighet eller inte föremål för tillämpning av tillfälliga nödåtgärder eller förebyggande åtgärder enligt ett beslut av en domstol eller behörig statlig myndighet.

(5) Inte i fall där det har fattats ett beslut om att återkräva mark eller ett meddelande om röjning eller rivning av bostäder av en behörig myndighet.

(6) Villkoren i punkt (2) och punkt (3) gäller inte vid köp, försäljning eller avbetalning av framtida bostäder.

Obs: Följande bostadstransaktioner kräver inte bostadsintyg: Köp och försäljning av framtida bostäder; försäljning av bostäder vid upplösning eller konkurs; Organisationer som donerar hus i tacksamhets-, välgörenhets- eller solidaritetssyfte.

Köp och försäljning av lediga hus från investerare i bostadsbyggandeprojekt i följande fall: hus som tillhör allmän egendom; sociala bostäder, bostäder för folkets väpnade styrkor, bostäder för vidarebosättning som inte tillhör allmän egendom; mottagande av ärvda hus.

Dokument som styrker bostadsförhållandena för deltagande i transaktioner som anges i denna klausul ska följa statliga föreskrifter.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html