Fastighetspriserna kommer sannolikt att stiga men svåra att falla; två marknadsscenarier förutspås för 2025; den nya markprislistan i Hanoi kommer att få ringar på vattnet.

Fastighetspriserna kommer sannolikt inte att falla, experter förutspår två marknadsscenarier för 2025, och den nya markprislistan i Hanoi kommer att få en dominoeffekt och utlösa en ökning av huspriserna ... det här är de senaste fastighetsnyheterna.

Under de kommande 2-3 åren kommer fastighetsmarknaden att bli tydligare med betydande förändringar, inklusive prisfluktuationer och justeringar i efterfrågan från både investerare och husköpare. (Foto: Anh Phuong)

Trots ökat utbud är det osannolikt att fastighetspriserna kommer att sjunka.

Utbudet av nya lägenheter under 2024 förväntas uppgå till cirka 35 000 enheter, vilket är högre än den tidigare prognosen på 22 000–24 000 enheter. År 2025 förväntas detta antal öka till 40 000 lägenheter för de båda huvudmarknaderna i Hanoi och Ho Chi Minh -staden. Experter är dock generellt överens om att även med en betydande ökning av utbudet kommer det fortfarande att vara svårt att kyla ner fastighetspriserna.

I sin prognos för fastighetsmarknaden år 2025 tror CBRE Vietnams VD Duong Thuy Dung att huspriserna inte kommer att falla utan inte längre kommer att öka lika snabbt som under den senaste perioden. Ökningen kan bli mellan 5 och 8 % jämfört med 2024. Hur man ska uppnå priser som är överkomliga för genomsnittspersonen är fortfarande en svår fråga och en stor utmaning för marknaden, vars svar för närvarande är okänt.

Enligt Ms. Dungs analys ökade lägenhetsprisindexet i Hanoi med 64 % jämfört med andra kvartalet 2019, dubbelt så mycket som ökningen i Ho Chi Minh-staden. Det genomsnittliga primära försäljningspriset närmar sig 60 miljoner VND/m2.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh – en ekonomisk expert – instämde i denna uppfattning och kommenterade att 2024 var en tid då lägenhetssegmentet i Hanoi upplevde en snabb och anmärkningsvärd prisökning. Lägenhetspriserna, som i genomsnitt låg på 40 miljoner VND/m2 år 2022, steg till över 70 miljoner VND/m2 i slutet av tredje kvartalet 2024. Det är värt att notera att marknaden inte längre har projekt prissatta under 60 miljoner VND/m2, och många projekt i mellanklassen har till och med priser över 100 miljoner VND/m2.

Under perioder med intensiv efterfrågan tenderar försäljningspriserna att öka dagligen eller veckovis, men likviditeten är fortsatt hög. Den uppdämda efterfrågan på bostäder, både för boende och investeringar, har äntligen tagit fart i takt med att olika faktorer återställer förtroendet bland kunder och investerare på marknaden. Denna ökning av efterfrågan, i kombination med en fortsatt brist på utbud, har drivit upp priserna.

Experter tror att även om den uppåtgående trenden för lägenhetspriserna i Hanois har avtagit, kommer det att bli svårt att få ner försäljningspriserna under 2025 på grund av stigande markkostnader. Faktum är att marknaden i Hanois följer samma tillväxtscenario som Ho Chi Minh-staden. Under de kommande 2-3 åren kommer fastighetsmarknaden att bli tydligare med betydande förändringar, inklusive prisfluktuationer och justeringar i efterfrågan från både investerare och husköpare. Det förutspås att hela det primära utbudet i Hanoi år 2025 kommer att tillhöra high-end- och lyxsegmenten; där lyx står för 36 %.

Ur ett affärsperspektiv tror Ngo Huu Truong, biträdande generaldirektör för Hung Thinh Group, att fastighetspriserna kommer att bli mycket svåra att sänka under den kommande perioden. En av anledningarna härrör från det faktum att projektgodkännandeprocessen ofta tar avsevärd tid, vilket ökar investeringskostnaderna.

Angående fastighetspriserna kommenterade Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening, också att från och med nu och fram till slutet av 2025 har bestämmelserna i den nya lagen inte tillämpats fullt ut, och befintliga bestämmelser används fortfarande. Därför förväntas markpriserna ligga kvar på en rimlig nivå. Om inga lämpliga justeringar görs mellan nu och dess kommer dock ytterligare prispress att öka under perioden 2026-2027.

Enligt Dinh finns det två scenarier för fastighetsmarknaden. Om marknaden regleras korrekt kommer den att förbli stabil under 2026–2027. Men om det inte görs några lämpliga tekniska justeringar kan fastighetspriserna drivas upp till högre, mer orimliga nivåer. I så fall kommer marknaden att möta svårigheter igen.

Marknaden har passerat sin svåraste fas.

Byggministeriet har just tillkännagivit 10 viktiga höjdpunkter för byggbranschen under 2024. Bland dem präglas 2024 av en betydande tillväxttakt på cirka 7,8–8,2 %, den högsta sedan 2020, vilket överstiger det mål som regeringen satte i resolution nr 01 (6,4–7,3 %).

Detta är också den högsta tillväxttakten som byggbranschen uppnått sedan 2020, vilket driver den totala BNP-tillväxten i ekonomin. Urbaniseringstakten nådde 44,3 %, vilket översteg målet på 43,7 % som satts av nationalförsamlingen. Byggbranschen uppnådde också två andra mål som regeringen fastställt, inklusive: en avloppsvattenuppsamlings- och reningsgrad på 18 % och en genomsnittlig bostadsyta på 26,5 m2 per person i hela landet.

Vid en bedömning av fastighetsmarknaden under det senaste året uppgav byggnadsministeriet att många omfattande lösningar har genomförts för att hantera marknadssvårigheter. Premiärministerns arbetsgrupp för att lösa svårigheter och hinder i genomförandet av fastighetsprojekt har arbetat med orter och fastighetsföretag för att samla in information och bedöma situationen, och granskat varje specifikt projekt för att ge vägledning, lösningar och ta itu med svårigheter och hinder i genomförandet.

"Fastighetsmarknaden har sett positiva förändringar och övervunnit den svåraste perioden för att få momentum för återhämtning och utveckling", betonade byggnadsministeriet.

En annan höjdpunkt under det gångna året var den särskilda uppmärksamhet som ägnades åt utvecklingen av sociala bostäder. Den 24 maj utfärdade partiets centralkommitté direktiv nr 34 om att stärka partiets ledarskap över utvecklingen av sociala bostäder i den nya situationen.

Byggnadsministeriet lämnar in ett utkast till resolution om förmånliga kapitalkällor för utveckling av sociala bostäder till regeringen. Följaktligen föreslår ministeriet att ett förmånligt lånepaket på 100 000 miljarder VND för sociala bostäder från obligationskapital, giltigt i 5 år, genomförs. Dessa insatser kommer att ligga till grund för att påskynda utvecklingen av sociala bostäder över hela landet under den kommande perioden.

Effekten av Hanois nya markprislista.

Enligt den nyligen utfärdade och gällande markprislistan för Hanoi, som trädde i kraft den 20 december 2024, är markpriserna i vissa områden i Hanoi 2–6 gånger högre än markprislistan som utfärdades 2019. De högsta markpriserna finns på vissa gator i Hoan Kiem-distriktet och når nästan 700 miljoner VND/m2.

Vissa tror att Hanois implementering av den nya markprislistan kan leda till en ytterligare ökning av bostadspriserna.

En rapport från Byggministeriet visar att om 2024 års markprislista tillämpas kommer markanvändningskostnaderna för fastighetsprojekt att öka avsevärt jämfört med tidigare. Anledningen är att de viktigaste komponenterna som påverkar bostads- och fastighetspriserna inkluderar: markersättning och saneringskostnader, markanvändningsavgifter, projektbyggkostnader (såsom bostäder och fastigheter), skatter och relaterade avgifter.

I synnerhet står markavgifter vanligtvis för en stor andel av den totala kostnaden för ett bostadsprojekt, mellan 7–20 % för höghuslägenhetsprojekt och 25–50 % för villa- och radhusprojekt.

Enligt byggnadsministeriet kommer tillämpningen av den nya markprislistan att få en dominoeffekt och utlösa en ökning av fastighets- och bostadspriserna med 15–20 % jämfört med tidigare.

Vu Cuong Quyet, generaldirektör för Dat Xanh i norra Vietnam, sa att för företag är det viktigt att ha en markprislista som stödjer processen för markvärdering för att noggrant återspegla marknadspriserna. Den justerade markprislistan är en viktig grund för företag att fastställa markskatt.

Om markskatten däremot bestäms utifrån marknadsvärde blir omvandlingsskatten för företag högre, vilket resulterar i ett högre försäljningspris på fastigheter till köpare.

Är det tillåtet att sälja en lägenhet som fortfarande betalas i avbetalningar enligt de nya reglerna?

Att köpa en lägenhet på avbetalning är en populär trend för många som vill äga ett hem utan att betala en stor summa i förskott. Så, vilka regler måste uppfyllas när man köper en lägenhet på avbetalning?

Köp och försäljning av lägenheter genom uppskjutna betalningar eller avbetalningar regleras i artikel 167 i bostadslagen från 2023 enligt följande:

- Enligt överenskommelse mellan parterna och tydligt angivna i bostadsköpekontraktet.

- Medan lägenheten betalas i avbetalningar har köparen nyttjanderätt och ansvar för dess underhåll, om inte annat avtalats eller inom lägenhetens garantitid.

Mer specifikt bekräftar klausul 2 i artikel 167 i bostadslagen från 2023 att: Köpare av bostäder som betalar i avbetalningar eller uppskjutna betalningar får endast genomföra transaktioner som köp, försäljning, gåva, byte, pantsättning eller kapitaltillskott till denna bostad med andra efter att de har betalat hela köpeskillingen, såvida inte parterna har kommit överens om annat.

Enligt denna förordning är en köpare av en lägenhet som betalar i avbetalningar skyldig att, om denne vill sälja den till någon annan, betala säljaren hela köpeskillingen, såvida inte parterna har kommit överens om annat.

Om du köper en lägenhet genom en avbetalningsplan med byggherren eller en avbetalningsplan med säljaren får du därför bara sälja den till någon annan efter att du har betalat hela köpeskillingen, såvida inte parterna har kommit överens om annat.

På samma sätt, när en lägenhet belånas för ett avbetalningslån från banken, om bolånegivaren vill sälja den till någon annan, enligt klausul 5, artikel 321 i 2015 års civillag, får bolånegivaren sälja den till banken belånade lägenheten till en annan person om banken samtycker eller enligt lag.

Om parterna kommer överens eller banken går med på att sälja lägenheten som betalas i avbetalningar kan följande metoder användas:

- Utvecklaren undertecknade dokumentet som överförde lägenhetsköpekontraktet innan ansökan om ägarintyg lämnades in till statliga myndigheter.

- Parterna kommer att säga upp det gamla avbetalningsköpekontraktet för lägenheten, och säljaren kommer att skriva ett nytt köpekontrakt för lägenheten direkt med den nya köparen (om den gamla köparen ännu inte har överfört ägarbeviset) eller upprätta ett skriftligt avtal om försäljning av lägenheten med avbetalning mellan de tre parterna: den gamla köparen, säljaren och den nya köparen.

- Upprätta ett trepartsavtal mellan banken, köparen och säljaren, där banken går med på att sälja lägenheten, som betalas i avbetalningar, till en annan part. Samtidigt ska bolånet släppas, ett nytt köpekontrakt tecknas och äganderätten (Red Book) överföras till den nya köparen.

I detta fall kan parterna överföra bankens låneförpliktelser till en annan part i enlighet med artikel 370 i 2015 års civillag.

Därför kan köparen sälja lägenheten medan den fortfarande betalas i avbetalningar om säljaren samtycker, som analyserats ovan, eller när alla avbetalningar har gjorts, eller enligt överenskommelse mellan båda parter.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html