Gamla sociala bostäder i innerstaden upplever en "skyhög" prisökning.

Äldre sociala bostadsprojekt i innerstaden drar stor nytta av transportinfrastrukturen och har hållit den angivna tiden för köp- och säljtransaktioner, och upplever skyhöga prisökningar.

Lägenheter i NHS Trung Vans sociala bostadsprojekt erbjuds till försäljning på andrahandsmarknaden till priser som överstiger 40 miljoner VND/m2 (Foto: T. Vu)

Prisökningen nådde 460 %.

Den 26 augusti 2010 började lägenhetskomplexet Ngo Thi Nham (Ha Dong-distriktet) – ett av de första sociala bostadsprojekten i Hanoi – officiellt säljas. Vid den tidpunkten sålde byggherren lägenheterna för över 8 miljoner VND/m2.

Hittills, efter 14 år, erbjuds lägenheter i Ngo Thi Nham-hyreshuset till försäljning av mäklare för 45 miljoner VND/m2, en ökning med 460 % jämfört med utgångspriset 2010.

Denna "skyhöga" prisökning sker i många sociala bostadsprojekt i Hanoi. Till exempel, i det sociala bostadsområdet Tay Nam Linh Dam (Hoang Mai-distriktet) var priset vid överlämningstillfället 2016 drygt 13 miljoner VND/m2. För närvarande har priset för en lägenhet på 68 m2 nått 3,5 miljarder VND (51 miljoner VND/m2).

Herr Duong Duc Tuan, vice ordförande för Hanois folkkommitté, har just undertecknat ett beslut om godkännande av den uppdaterade listan över investeringsprojekt för bostäder och stadsutveckling i Hanois bostadsutvecklingsplaner för perioden 2021-2025 (fas 3).

Särskilt anmärkningsvärt är informationen om 6 nya sociala bostadsprojekt (cirka 8 300 lägenheter). Emellertid förväntas endast 2 av dessa projekt vara färdigställda år 2026. De återstående sociala bostadsprojekten är alla planerade att vara färdigställda under 2028–2029.

På liknande sätt har Rice City Song Hong-projektet (Long Bien-distriktet), vars initiala försäljningspris var cirka 13 miljoner VND/m2 år 2018, nu skjutit i höjden till 40 miljoner VND/m2, en tredubbel ökning på bara fyra år.

Ett annat projekt, Rice City Linh Dam (Hoang Mai-distriktet), hade ett utgångspris på cirka 15 miljoner VND/m2 år 2014. För närvarande erbjuds många lägenheter där till salu till priser som överstiger 50 miljoner VND/m2.

I ett samtal med en reporter från Investment Newspaper sa docent Dr. Dinh Trong Thinh, en ekonomisk expert, att sociala bostadsprojekt i innerstaden gynnas av transportinfrastrukturen. Detta är nyckeln till att koppla samman bostadsprojekt med bekvämligheter som sjukhus, skolor och köpcentra.

"Denna potential har lett till en kontinuerlig ökning av priserna på sociala bostäder i innerstaden. Men även med ökningen ligger priset på lägenheter fortfarande bara runt 40–50 miljoner VND/m2. Jämfört med nuvarande kommersiella lägenhetsprojekt är det priset fortfarande mycket mer överkomligt", delade Thinh.

Enligt denna ekonomiska expert är bristen på sociala bostäder i synnerhet, och prisvärda bostäder i allmänhet, en av anledningarna till att många äldre projekt upplever prisökningar. Rapporter från marknadsundersökningsföretag visar också att nya lägenhetsprojekt med priser under 45 miljoner VND/m2 har "utrotats" i huvudstaden.

"Hanoi stads ledare sa att de i år kommer att färdigställa cirka 10 000 sociala bostäder i 7 projekt. Men även om detta mål uppnås kommer det antalet bara att tillgodose mindre än 20 % av bostadsbehovet för låginkomsttagare", analyserade Thinh.

I verkligheten upplever dock inte alla projekt för socialt boende så snabba prisökningar. Vissa projekt i distrikten Hoai Duc och Quoc Oai har, trots relativt låga försäljningspriser på endast cirka 10–14 miljoner VND/m2, lagts ut till försäljning mer än 20 gånger utan att bli slutsålda. Anledningen som anges är den begränsade infrastrukturförbindelsen i dessa områden.

Var försiktig när du köper nysålda sociala bostäder.

Även om det ännu inte är färdigställt, annonseras och säljs NHS Trung Vans sociala bostadsprojekt (Nam Tu Liem-distriktet) i stor utsträckning på andrahandsmarknaden av mäklare.

En reporter från Investment Newspaper utgav sig för att vara en potentiell husköpare och träffade fastighetsmäklaren Tuan. De fick veta att lägenheter i NHS Trung Van såldes vidare för 41 miljoner VND/m2 (ursprungligt pris var 19,5 miljoner VND/m2). Trots att han upprepade gånger sagt till Tuan att reportern inte var berättigad till socialbostäder enligt reglerna, försäkrade mäklaren reportern att de kunde köpa en lägenhet i projektet.

”Du måste bo i ett socialt boende i hela fem år innan du kan överföra äganderätten. Nu köper vi det genom ett notariebekräftat avtal. Oroa dig inte”, hävdade Tuan.

Enligt Tran Vu, grundare av forskningsenheten SPE.R, har dock mäklaren i ovanstående fall avsiktligt felaktigt framställt konceptet.

”Notarisering har juridiskt värde och visar statens skydd av civilrättsliga relationer. En notariehandling är å andra sidan bara ett dokument som dokumenterar en verklig händelse eller handling som bevittnats direkt av en kronofogde. Därför skiljer sig en notariehandling från ett notariebekräftat dokument och kan inte ersätta ett notariebekräftat dokument i juridiska förhållanden, särskilt inte i fastighetstransaktioner”, betonade Tran Vu.

Enligt en expert från SPE.R kringgår vissa säljare lagen genom att underteckna handskrivna dokument och skapa notariebekräftade avtal eftersom nya sociala bostadsprojekt ännu inte uppfyller den obligatoriska inflyttningsperioden. Denna metod kan dock inte ersätta ett statligt notariebekräftat köpekontrakt, särskilt inte vad gäller juridisk giltighet.

I de fall där husägare vill sälja sina lägenheter vidare innan femårsperioden är slut, får endast två grupper köpa dem enligt reglerna: projektutvecklaren och individer som är berättigade till sociala bostadsförsäkringar.

"Om husägaren och köparen avsiktligt fortsätter med försäljning och köp av sociala bostäder i strid med bestämmelserna, kommer försäljnings- och överlåtelseavtalet att ogiltigförklaras. Köparen kommer att tvingas överlämna sociala bostäder till förvaltningsenheten. Om de avsiktligt fortsätter transaktionen kommer både husägaren och köparen att bli föremål för administrativa påföljder", sa Tran Vu.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html