Gamla sociala bostäder i innerstaden ökar i pris "skjuter i höjden"

Genom att dra stor nytta av trafikinfrastrukturen och ha tillräckligt med tid för transaktioner ökar gamla sociala bostadsprojekt i innerstaden i pris "skjutande i höjden".

Lägenheter i NHS Trung Vans sociala bostadsprojekt säljs på andrahandsmarknaden för mer än 40 miljoner VND/m2 (Foto: T.Vu)

Prisökning upp till 460%

Den 26 augusti 2010 öppnade lägenhetskomplexet Ngo Thi Nham (Ha Dong-distriktet) – ett av de första sociala bostadsprojekten i Hanoi – officiellt för försäljning. Vid den tidpunkten såldes lägenheterna här av investerare till ett pris på mer än 8 miljoner VND/m2.

Hittills, efter 14 år, har Ngo Thi Nham-lägenheten utbjudits till försäljning av mäklare för 45 miljoner VND/m2, en ökning med 460 % jämfört med utgångspriset 2010.

Denna "galopperande" prisökning sker i många sociala bostadsprojekt i huvudstaden. Till exempel, i det sociala bostadsområdet Tay Nam Linh Dam (Hoang Mai-distriktet), var priset vid överlämnandet 2016 drygt 13 miljoner VND/m2. För närvarande har priset för en lägenhet på 68 m2 nått 3,5 miljarder VND (51 miljoner VND/m2).

Herr Duong Duc Tuan, vice ordförande för Hanois folkkommitté, har just undertecknat ett beslut som godkänner den uppdaterade listan över investeringsprojekt för bostäder och stadsområden i Hanois bostadsutvecklingsplaner för perioden 2021–2025 (fas 3).

Det är värt att notera information om 6 nya sociala bostadsprojekt (cirka 8 300 lägenheter). Emellertid förväntas endast 2 av dessa projekt vara färdigställda under 2026. De återstående sociala bostadsområdena planeras alla vara färdigställda under 2028–2029.

På liknande sätt hade Rice City Song Hong-projektet (Long Bien-distriktet) ett öppningspris år 2018 på cirka 13 miljoner VND/m2, nu har det skjutit i höjden till 40 miljoner VND/m2, en trefaldig ökning efter fyra år.

Ett annat projekt är Rice City Linh Dam (Hoang Mai-distriktet) med ett utgångspris på cirka 15 miljoner VND/m2 år 2014. För närvarande erbjuds många lägenheter här till salu för mer än 50 miljoner VND/m2.

I ett uttalande till reportrar på tidningen Dau Tu sa docent Dr. Dinh Trong Thinh, en ekonomisk expert, att sociala bostadsprojekt i innerstaden gynnas mycket av transportinfrastrukturen. Detta är nyckeln till att koppla samman bostadsprojekt med allmännyttiga tjänster som sjukhus, skolor, köpcentra etc.

”Ovanstående potential bidrar till att priset på sociala bostäder i innerstaden kontinuerligt ökar. Men även när priset ökar är lägenhetspriset fortfarande bara cirka 40–50 miljoner VND/m2. Jämfört med nuvarande kommersiella lägenhetsprojekt är det priset fortfarande mycket mer 'överkomligt'”, delade Thinh.

Enligt denna ekonomiska expert är bristen på sociala bostäder i synnerhet och lågprisbostäder i allmänhet en del av anledningen till att många gamla projekt pressas upp i pris. Rapporter från marknadsundersökningsenheter visar också att nya lägenhetsprojekt med priser under 45 miljoner VND/m2 nu är "utdöda" i huvudstaden.

”Ledarna i Hanoi sa att cirka 10 000 sociala bostäder kommer att färdigställas i sju projekt i år. Men även om detta mål uppnås kommer antalet bara att täcka mindre än 20 % av bostadsbehovet för låginkomsttagare”, analyserade Thinh.

I verkligheten har dock inte alla projekt för socialt boende en "blixtsnabb" prisökning. Vissa projekt i distrikten Hoai Duc och Quoc Oai har, trots att de har relativt låga försäljningspriser, endast cirka 10–14 miljoner VND/m2, varit till salu mer än 20 gånger och fortfarande inte slutsålda. Anledningen är att infrastrukturanslutningen i dessa områden fortfarande är begränsad.

Var försiktig när du köper nya sociala bostäder

Även om det ännu inte är färdigställt har NHS Trung Vans sociala bostadsprojekt (Nam Tu Liem) annonserats ut till försäljning i stor utsträckning av mäklare på andrahandsmarknaden.

En reporter från Dau Tu Newspaper utgav sig för att vara husköpare och träffade fastighetsmäklaren Tuan. De fick veta att lägenheten i NHS Trung Van säljs vidare för 41 miljoner VND/m2 (ursprungligt pris är 19,5 miljoner VND/m2). Trots att Tuan upprepade gånger sagt att han inte är berättigad till sociala bostadsförsäkringar enligt föreskrifterna, försäkrades reportern ändå av mäklaren om att han kunde köpa en lägenhet i projektet.

”Man måste bo i ett socialt boende i fem år för att kunna överföra den röda boken. Nu köper jag den genom att notarisera det privata dokumentet. Oroa dig inte”, bekräftade Tuan.

Enligt Tran Vu, grundare av forskningsenheten SPE.R, blandade dock mäklaren i ovanstående fall avsiktligt ihop konceptet.

”Notarisering har juridiskt värde och visar statens skydd av civilrättsliga relationer. Ett notariserat dokument är endast ett dokument som dokumenterar verkliga händelser och handlingar som direkt bevittnats av en kronofogde. Således skiljer sig ett notariserat dokument från ett notariserat dokument och kan inte ersätta ett notariserat dokument i juridiska förhållanden, särskilt inte i fastighetstransaktioner”, betonade Tran Vu.

SPE.R-experten sa att eftersom nya sociala bostadsprojekt inte uppfyller den obligatoriska boendetiden, "kringgår" vissa säljare lagen genom att underteckna handskrivna dokument och göra notariebekräftade dokument. Ovanstående formulär kan dock inte ersätta ett köpekontrakt och kan inte notariebekräftas av staten, särskilt med tanke på den juridiska värdeaspekten.

Om husägaren vill sälja lägenheten vidare före 5-årsperioden, får endast två personer köpa enligt reglerna, inklusive projektinvesteraren och individer som är berättigade till sociala bostadspolicyer.

”Om husägaren och köparen fortfarande avsiktligt genomför köp och försäljning av sociala bostäder i strid med bestämmelserna, kommer köpekontraktet och överlåtelsen att vara ogiltiga. Köparen kommer att tvingas överlämna sociala bostäder till förvaltningsenheten. Om transaktionen genomförs avsiktligt kommer både husägaren och köparen att bli administrativt påföljda”, sa Tran Vu.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html