Höjdpunkter i marklagen från 2024

Den 25 januari skickade Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA) ett dokument till nationalförsamlingens ständiga kommitté där de uttryckte sitt välkomnande av nationalförsamlingens omröstning om att anta 2024 års marklag, vilket fulländar ett synkroniserat rättssystem för att förbättra effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning, och skapar momentum för att omvandla vårt land till ett höginkomstland i utveckling senast 2045.

Staten ansvarar för att utfärda "röda böcker" till markanvändare.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, har marklagen från 2024, som antogs och träder i kraft den 1 januari 2025, nio framstående "höjdpunkter".

Marklagen från 2024 antogs och trädde i kraft den 1 januari 2025, med nio framstående höjdpunkter.

För det första tillåter marklagen från 2024 en utvidgning av "gränsen för att ta emot överföring av jordbruksmarksrättigheter till individer till högst 15 gånger gränsen för jordbruksmarkstilldelning till individer för varje marktyp" i klausul 1, artikel 177 och bestämmelserna om "koncentration av jordbruksmark" och "ackumulering av jordbruksmark" i artiklarna 192 och 193 för att skapa förutsättningar för att jordbruket ska kunna utvecklas snabbt, hållbart och effektivt och säkert säkerställa nationell livsmedelssäkerhet...

Följaktligen kommer 2024 års marklag att skapa förutsättningar för ett mer effektivt utnyttjande av jordbruksmark så att jordbrukssektorn kan utvecklas mer och mer, jordbrukare kan bli rikare och landsbygden kan bli mer och mer innovativ, vilket kommer att ha en positiv inverkan på både ekonomin och fastighetsmarknaden i urbaniseringsprocessen och utvecklingen av landsbygdsområden, vilket ökar efterfrågan på bostäder för landsbygdsbefolkningen, särskilt miljardärsbönder.

För det andra har följande bestämmelse lagts till i klausul 9, artikel 138 i marklagen från 2024: ”9. Staten ansvarar för att bevilja intyg om markanvändningsrättigheter och äganderätt till tillgångar knutna till mark i fall som har registrerats och uppfyller de villkor som föreskrivs i denna artikel.”

Detta är en innovativ reglering om statens ansvar att bevilja markanvändningsrättigheter till alla markanvändare på begäran (med en begäran) eller till och med i de fall där markanvändaren inte begär det (utan en begäran).

”Detta är en mycket stor och grundläggande förändring i statens förvaltning. Marklagen från 2024 säkerställer inte bara markanvändarnas legitima rättigheter och intressen, utan visar också fullt ut statens ansvar gentemot markanvändarna och förbättrar kvaliteten på statens markförvaltning”, betonade Le Hoang Chau.

Den tredje höjdpunkten är att marklagen från 2024 (artikel 79) specifikt anger 31 fall där staten "återtar mark för socioekonomisk utveckling för nationella och allmänna intressen" och att klausul 32, artikel 79, också anger "I fall av markåterställning för att genomföra projekt och arbeten för nationella och allmänna intressen som inte faller under de fall som föreskrivs i klausulerna 1 till 31 i denna artikel, ska nationalförsamlingen ändra och komplettera fallen av markåterställning i denna artikel" för att säkerställa publicitet, transparens, förenklad tillsyn och övervinna situationen där vissa orter har återtagit mark i stor skala, vilket hände tidigare.

Samtidigt har kapitel VII i marklagen från 2024 strikta regler om "kompensation, stöd och vidarebosättning när staten återtar mark" för att säkerställa de legitima och lagliga rättigheterna och intressena för personer vars mark återtas.

Nästa höjdpunkt är att 2024 års marklag har tagit bort ramverket för markpriser och föreskrivit markpristabellen i artikel 159, enligt vilken markpristabellen upprättas årligen och den första markpristabellen tillkännages och tillämpas från och med den 1 januari 2026 och justeras från och med den 1 januari följande år, vilket kommer att hjälpa markpristabellen att närma sig marknadspriset på mark, men denna reglering kommer också att öka arbetspressen för orter.

Samtidigt föreskriver klausul 5, artikel 158 och artikel 160 i 2024 års marklag fyra markvärderingsmetoder, inklusive jämförelsemetoden, inkomstmetoden, överskottsmetoden och metoden med markprisjusteringskoefficienten för att fastställa specifika markpriser. Om det är nödvändigt att föreskriva andra markvärderingsmetoder som inte har föreskrivits, ska regeringen föreslå och inhämta godkännande från nationalförsamlingens ständiga kommitté för att säkerställa att markvärderingen fungerar smidigt för socioekonomisk utveckling.

Den femte höjdpunkten är att marklagen från 2024 har lagt till kapitel VIII om "utveckling, förvaltning och utnyttjande av markfonder". Om principerna för utveckling, förvaltning och utnyttjande av markfonder implementeras kommer statens markfondutvecklingsorganisation att bli den största leverantören av markfonder på den primära markmarknaden och betjäna investeringar i socioekonomisk utveckling. Genom genomförandet av auktioner av markanvändningsrättigheter och budgivning för projekt som använder mark kommer hela den differentierade markhyran att samlas in i statsbudgeten för att tjäna allmänintresset, och kommer att stödjas och godkännas av människor vars mark återvinns och samhället.

Säkerställa de legitima intressena hos människor vars mark återvinns

För det sjätte reglerar kapitel IX i 2024 års marklag specifikt ”marktilldelning och markarrende genom auktion av markanvändningsrättigheter” (artikel 125) för ren mark som skapats av staten, eller ”marktilldelning och markarrende genom budgivning för att välja investerare för att genomföra investeringsprojekt med mark” (artikel 126) för mark som inte har röjts, vilket säkerställer överensstämmelse och enhetlighet med bestämmelserna i kapitel VIII om utveckling, förvaltning och utnyttjande av markfonder.

”Marktilldelning och arrende genom auktion av markanvändningsrätter” säkerställer överensstämmelse och enhetlighet med bestämmelserna i kapitel VIII om utveckling, förvaltning och exploatering av markfonder.

I synnerhet föreskriver artikel 126 mekanismen för att genomföra "bud för att välja investerare" för mark som inte har godkänts och föreskriver att "den vinnande investeraren är ansvarig för att tillhandahålla kapital för att genomföra kompensation, stöd och vidarebosättning enligt kraven från den behöriga statliga myndigheten"...

Detta innehåll säkerställer att de legitima och lagliga intressena hos markanvändare vars mark återvinns kompenseras till korrekt marknadspris och återbosätts med prioritet till återbosättning på plats, och det kommer inte längre att finnas en situation där investerare "stöds" av någon för att "köpa billigt" mark från människor.

Samtidigt säkerställer det investerarnas rättsliga och legitima intressen att tydligt känna till kostnaderna och tiden det tar att slutföra ersättningen för röjning av mark och tilldelas mark för att genomföra projektet, och det kommer inte längre att finnas en situation där "mäklare" gömmer sig bakom "markägare" och orsakar svårigheter för investerare.

Dessutom kommer hela den "differentierade hyran" som samlas in i statsbudgeten för att tjäna allmänintresset att få stöd och enighet från de människor vars mark återvinns och samhället.

I den sjunde sammanfattningen kommenterade föreningen att artikel 127 i 2024 års marklag mycket löst föreskriver "användning av mark för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt genom avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter" eller "innehav av markanvändningsrättigheter" för de flesta socioekonomiska utvecklingsprojekt, inklusive sociala bostadsprojekt, med undantag för vissa begränsningar för kommersiella bostadsprojekt enligt punkt b, klausul 1, artikel 127.

För det åttonde välkomnar HoRER artikel 30 i marklagen från 2024, som föreskriver att markanvändare har "rätt att välja formen för markhyrabetalning", antingen "betala årlig markhyra" eller "betala markhyra på en gång för hela arrendeperioden". Punkt b, klausul 1, artikel 34 i marklagen från 2024 tillåter också organisationer som arrenderas mark av staten och uppbär årlig markhyra att ha rätt att "pantsätta sina egna tillgångar som är knutna till marken".

Detta kommer att ”uppmuntra” markanvändare att välja metoden att ”statligt arrendera mark och uppbära årlig arrendeavgift” i enlighet med policyn i resolution 18-NQ/TW, eftersom investerare har rätt att ”belåna sina egna tillgångar knutna till marken hos kreditinstitut” för att lättare få tillgång till kredit.

Enligt HOREA-representanten är den nionde höjdpunkten särskilt att nationalförsamlingen tillåter omedelbar tillämpning av ett antal bestämmelser i 2024 års marklag, såsom bestämmelser om markvärdering eller bestämmelser om markanvändning för att genomföra havsinkränkningsprojekt för att undanröja praktiska hinder. I synnerhet kommer tillåtandet av omedelbar tillämpning av bestämmelser om markvärdering att skapa förutsättningar för regeringen att utveckla och utfärda ett "dekret som reglerar markpriser" för att genomföra 2024 års marklag, istället för att utfärda ett "dekret som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i dekret nr 44/2014/ND-CP som reglerar markpriser".

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html