Att hitta lösningar för övergivna bostadsprojekt - Del 2: Att lösa juridiska problem, "återuppliva" "frysta" projekt

Brister i projektplanering och laglighet

Enligt experter härrör de främsta orsakerna till denna situation från juridiska problem, investerares bristande ekonomisk kapacitet, ofullständig social infrastruktur och att vissa vidarebosättningsprojekt inte lockar invånare.

Bildtext — Efter 10 år kämpar Binh Khanh-bosättningsområdet fortfarande med att hitta lösningar för att locka människor att bosätta sig där.

Enligt advokaten Ha Thi Thu Thao, Ho Chi Minh -stadens advokatsamfund, är många projekt "avstängda" på grund av planjusteringar, ändringar i befolkningsmål eller ofullständiga marktilldelnings-/uthyrningsförfaranden enligt marklagen från 2013 och marklagen från 2024. Förseningen med att utfärda och godkänna zonplaner och detaljplaner gör det omöjligt för projekt att slutföra investeringsdokument.

Detta är ett institutionellt fel som direkt påverkar investerarnas rättigheter och skyldigheter. Det finns många inkonsekventa bestämmelser i rättssystemet om bostäder, mark, investeringar och byggnation, som överlappar relevanta lagar, särskilt bestämmelserna om 20 % markfond för socialt boende; villkor för godkännande av investeringspolicyer; designbedömningsprocess; kriterier och förfaranden för marktilldelning med markanvändningsavgifter eller undantag från eller nedsättning av markanvändningsavgifter.

Advokat Thao tillade att överlappningen och inkonsekvensen mellan lagar leder till förseningar i marktilldelning, förseningar i beviljande av bygglov och oförmåga att fastställa försäljningspriser och hyrespriser, vilket leder till att fastigheten inte är berättigad till försäljning.

Dessutom är vidarebosättningspolitiken inte riktigt lämplig, många vidarebosättningsområden lämnas tomma eftersom de lagliga bestämmelserna om vidarebosättningsarrangemang i marklagen och vägledande dekret inte är lämpliga för de faktiska behoven. Många byggprojekt ligger långt från centrum, saknar infrastruktur, saknar skolor, sjukhus, jobb etc., vilket leder till att människor inte får överlämningen, eller får men inte flyttar in.

Å andra sidan leder de långsamma framstegen med kompensation och tomtsanering till att behovet av omplacering uppstår i otakt med investeringstiden. Förfarandena för att godkänna socialt boende och omplacering är fortfarande komplicerade och oflexibla; många dokument är utdragna, vilket orsakar förseningar i att ordna förmånstagare; förvaltnings- och driftsarbetet är fortfarande begränsat, och vissa flerbostadshus saknar efter byggnation en professionell förvaltnings- och driftsenhet, vilket leder till snabb försämring.

”Även om det fortfarande finns tusentals lägenheter kvar för vidarebosättning, möter omvandling av deras användning till sociala bostäder, billiga kommersiella bostäder eller att lägga ut dem på offentlig auktion fortfarande många hinder när det gäller förfaranden, befogenheter och prissättningsmekanismer. Detta är en juridisk flaskhals som Ho Chi Minh-staden upprepade gånger har föreslagit att ta bort men som hittills inte har justerats ordentligt”, betonade advokat Thao.

Förslag för att lösa problemet med övergivna bostäder

Enligt den ekonomiska experten Nguyen Duy Chuyen kostar många villor upp till hundratals miljarder VND i ett stadsområde i Long Phuoc-distriktet (Ho Chi Minh-staden), men endast ett fåtal hushåll bor där, medan de flesta av de övriga har stått övergivna under lång tid. Denna situation har varat i mer än 10 år, vilket inte bara orsakar ett stort slöseri med markmedel utan också minskar värdet på investerad infrastruktur och begränsar möjligheten att få tillgång till bostäder för majoriteten av unga arbetare i Ho Chi Minh-staden.

Herr Nguyen Duy Chuyens uppskattning visar att om funktionen omvandlas på lämpligt sätt kan fonden för vakanta bostäder här tillgodose bostadsbehovet för cirka 2 000 personer. Detta är en möjlighet att utnyttja de befintliga bostadsresurserna mer effektivt, samtidigt som det bidrar till att lösa socialförsäkringsproblemet i förortsområdena i Ho Chi Minh-staden.

Herr Chuyen kommenterade att det vid vidarebosättningsprojekt är viktigt att erbjuda lämpliga priser och policyer så att människor kan få tillgång till och är villiga att flytta in. I de fall där fonden för vidarebosättningsbostäder inte kan ordnas som planerat eller inte kan locka invånare, måste området djärvt konvertera till sociala bostäder för att effektivt använda bostadsfonden och möta faktiska behov.

Många fastighetsexperter betonar också att transparens i projektinformation, från laglighet och framsteg till investerarnas kapacitet, inte bara hjälper människor och företag att enkelt övervaka, utan också begränsar situationen att projekt "mörkas" i många år.

Advokat Ha Thi Thu Thao föreslog att Ho Chi Minh-staden borde se över hela fonden för vidarebosättningsbostäder och sociala bostäder, lista och klassificera dem efter juridisk status, framsteg och användningsbehov för att ha lämpliga lösningar för varje grupp. Enligt advokaten är det nödvändigt att möjliggöra flexibel omvandling av funktioner, samtidigt som man förenklar förfarandena och effektiviserar värderings-, godkännande- och auktionprocesserna för att undvika överbelastning – särskilt för projekt som har fastnat i värderingsmekanismen.

För övergivna lägenheter för vidarebosättning föreslog advokaten Thao många alternativ, såsom att omvandla dem till sociala bostäder; organisera offentliga auktioner eller kommersiella försäljningar för att komplettera budgeten; hyra ut dem enligt modellen för allmännyttiga bostäder, studentboenden och arbetsboenden; eller justera planeringen och investera i synkron infrastruktur för områden långt från centrum för att säkerställa levnadsförhållandena.

Samtidigt behöver staden påskynda de rättsliga förfarandena för projekt med socialt boende, förkorta godkännandetiden för investeringar, offentliggöra markfonder, stödja krediter och främja digital omvandling i filhanteringen. Kriterierna för godkännande av stödmottagare måste också vara enhetliga och transparenta, så att man undviker situationen där "varje plats gör det olika".

Advokat Thao betonade förvaltningsmyndighetens ansvar: Varje lokalitet som slösar bort offentliga tillgångar eller försenar ibruktagandet av bosättningshus måste hållas ansvarig enligt bestämmelserna i lagen om förvaltning och användning av offentliga tillgångar från 2017 och lagen om statens ersättningsansvar från 2017 om de orsakar skada. Ansvaret för varje projekt som ligger efter schemat och orsakar slöseri måste vara tydligt definierat och offentliggjort så att människor kan övervaka det.

”Staden bör också utöka alternativen för vidarebosatta personer, såsom att få pengar, mark, socialt boende eller lägenheter för vidarebosättning. Att diversifiera alternativen kommer att bidra till att undvika omfattande byggnationer som inte är lämpliga för faktiska behov, och samtidigt begränsa resursslöseriet”, sa advokat Thao.

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm