ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่จุดต่ำสุดแล้ว
ในนามของธุรกิจอสังหาฯ ขอขอบคุณหนังสือพิมพ์. คนงาน การจัดสัมมนา "การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์" ในระยะนี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งเมื่อปัญหาต่างๆ จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง และรวมไว้ในกฎหมายที่เตรียมไว้เพื่อรอการอนุมัติ
ผู้นำ หน่วยงานวิจัย และภาคธุรกิจทุกคนต่างเข้าใจดีว่าปัญหาทางกฎหมายมีความสำคัญอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราได้รายงานต่อ รัฐบาล แล้วว่าปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งคิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของโครงการ
ความยุ่งยากซับซ้อนมี 3 ระดับ ระดับที่ยุ่งยากซับซ้อนที่สุดคือ กฎระเบียบบางข้อขาดความสอดคล้อง ขัดแย้ง และขัดต่อกฎหมาย กฎระเบียบบางข้อในเอกสารย่อยที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีความยุ่งยากซับซ้อนเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความยุ่งยากในการบังคับใช้กฎหมายของข้าราชการในกรมและสาขาต่างๆ ด้วยเอกสารฉบับเดียวกันนี้ บางท้องถิ่นสามารถแก้ไขปัญหาได้ค่อนข้างดี ในขณะที่บางท้องถิ่นยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ทำให้เกิดความแออัดของโครงการในท้องถิ่น
อุปสรรคสำคัญอันดับสองคือการเข้าถึงเงินทุน นอกจากเงินทุนจากหุ้นแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องพึ่งพาแหล่งเงินทุนอีกสี่แหล่งในช่วงที่ผ่านมา แหล่งแรกคือเงินทุนจากตลาดหลักทรัพย์ ปัจจุบันมีธุรกิจจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากกว่า 1,600 แห่ง โดยมีเพียงกว่า 169 แห่งเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้ถือว่าน้อยมาก และไม่เพียงพอที่จะใช้ประโยชน์จากเงินทุนในตลาดหลักทรัพย์
ประการที่สอง เงินทุนจากพันธบัตรถูกบล็อกตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 จนถึงขณะนี้ ตลาดพันธบัตรยังคงหยุดชะงักแม้จะมีมติ 08 เรื่องการปรับตัวก็ตาม
ปัญหาสำคัญประการที่สามคือสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนเริ่มต้น ทำหน้าที่เป็น "หมอตำแย" และให้การสนับสนุนธุรกิจอย่างดีเยี่ยม แต่กลับไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์
ส่วนที่เหลือคือเงินทุนจากลูกค้าและพันธมิตร แต่เมื่ออุปสรรคเบื้องต้นยังไม่ได้รับการแก้ไข อุปสรรคเหล่านี้ก็จะถูกปิดกั้นไปด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงินทุนจากพันธมิตรและเงินทุนจากต่างประเทศ (FDI) บีบให้บริษัทในประเทศต้อง "ขาย" โครงการในราคาถูก หรือต้องให้ส่วนลดสูงเพื่อลงทุน พูดง่ายๆ ก็คือ พวกเขาเป็นเหมือน "ตัวถ่วง" ที่รอคอย "ล่า" โครงการที่ "ตายไปแล้ว" ซึ่งเป็นข้อเสียเปรียบอย่างมากสำหรับบริษัทในประเทศ
ปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดน่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม การระบาดใหญ่ที่ดำเนินมา 3 ปีไม่ได้ส่งผลกระทบต่อภาคส่วนนี้มากนัก ซึ่งยังสร้างเงื่อนไขในการส่งเสริมอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกด้วย
สำหรับตลาด ผมคิดว่าตอนนี้เราควรใช้คำว่า “โซนล่าง” นะครับ หลายคนคิดว่าโซนล่างของตลาดน่าจะอยู่ในช่วงเดือนเมษายนหรือพฤษภาคมปีนี้ แต่จากข้อมูลของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ผมคิดว่าโซนล่างน่าจะอยู่ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.1% แต่หลังจากนั้นก็จะค่อยๆ ดีขึ้น
ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2566 การเติบโตยังคงติดลบที่มากกว่า 11% แต่ตั้งแต่ไตรมาสที่สาม การเติบโตติดลบเพียงมากกว่า 8%
สำหรับปัญหาทางกฎหมาย ปัจจุบันมี 3 ประเด็น ได้แก่ ข้อบังคับทางกฎหมาย ข้อบังคับย่อย เช่น พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียน และคำวินิจฉัยของจังหวัด ปัญหาเหล่านี้ก่อให้เกิดความยากลำบากแก่เจ้าหน้าที่และข้าราชการพลเรือนในการจัดการเอกสารที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ความกลัวความรับผิดชอบ การหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบ และการลังเลที่จะให้คำแนะนำ
การที่รัฐบาลกลางออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการคุ้มครองสิทธิของข้าราชการที่กล้าคิดและกล้าลงมือทำ จะช่วยฟื้นฟูจิตวิญญาณของข้าราชการ ขณะเดียวกัน มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางพรรคชุดที่ 13 ว่าด้วย “การมุ่งมั่นสร้างสรรค์และพัฒนาสถาบันและนโยบายให้สมบูรณ์แบบ การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อพัฒนาประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง” ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพ
ในความเห็นของผม ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาเตรียมเสนอ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ อนุมัติกว่า 200 หน้า ถือเป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่เมื่ออ่านร่างล่าสุดแล้ว ยังคงมีปัญหาอยู่บ้าง เช่น ประเด็นการเข้าถึงที่ดินสำหรับวิสาหกิจตามมาตรา 128
ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงกำหนดทางเลือกไว้สองทาง คือ ผู้ประกอบการสามารถรับโอนที่ดินที่อยู่อาศัย หรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ เพื่อใช้ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ได้เท่านั้น แล้วจะมีที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือเขตเมืองขนาดใหญ่ได้อย่างไร ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ หากเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ดินขนาดใหญ่ที่สุดจะมีเพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น
การซื้อที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม 10 เฮกตาร์ หรือที่ดินโรงงาน 2 เฮกตาร์ ก็ยังไม่สามารถดำเนินโครงการได้ เพราะไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ในความเห็นของผม ถือว่าไม่สมเหตุสมผลและจำเป็นต้องปรับปรุงให้เหมาะสมเพื่อเอื้อต่อการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์
นอกจากนี้ ผมยังหวังว่าจะมีกฎระเบียบที่เหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดเก่า ผมหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะได้รับการพิจารณาและผ่านความเห็นชอบในเวลาที่เหมาะสม
นอกจากนี้ การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ให้มีความสอดคล้องและสอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน ควบคู่ไปกับกฎหมายว่าด้วยสถาบันการเงิน และกฎหมายว่าด้วยการขายทอดตลาดทรัพย์สิน ก็มีความสำคัญอย่างยิ่ง
ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)