อสังหาฯ เวียดนามปิดปี 2024 ด้วยก้าวสำคัญมากมาย

(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม "ปิดฉาก" ปี 2024 ด้วยผลการฟื้นตัวที่ดี เนื่องจากการดำเนินการที่สำคัญในการปรับปรุงกระบวนการทางกฎหมายให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น พร้อมทั้งให้ข้อมูลที่โปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นแก่ผู้มีส่วนร่วมทุกฝ่าย

ตลาดกำลังค่อยๆ คึกคักขึ้นในช่วงปลายปี

ปี 2024 เป็นปีที่ เศรษฐกิจ เวียดนามฟื้นตัวหลังจากช่วงเวลาของการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างมั่นคง ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจมหภาคที่เป็นบวกช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชนต่อเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต่างจากแนวโน้มนี้ โดยกลายเป็นหนึ่งในภาคส่วนชั้นนำที่สนับสนุนการพัฒนาโดยรวมอย่างมาก

ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 จึงผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว โดยมีผลการฟื้นตัวในเชิงบวกมากมาย และยังคงอยู่ในช่วงฟื้นตัวอย่างใกล้ชิด พร้อมโอกาสในการเติบโตในอนาคตอีกมาก ด้วยแรงผลักดันจากปัจจัยสนับสนุนต่างๆ ทั้งจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค การบริหารจัดการนโยบาย และความต้องการของตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามปิดฉากปี 2024 ด้วยความก้าวหน้าครั้งใหญ่หลายด้าน (ภาพ: ST)

ในช่วงปลายไตรมาสแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ต้อนรับนายหน้าและสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่กลับมา "ดำเนินงาน" อีกครั้ง เมื่อนักลงทุนเริ่มกระตุ้นการดำเนินโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการที่ดีได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เปิดใหม่ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ต่างก็ได้รับความสนใจ การทำธุรกรรม และราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างดีทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง

ในไตรมาสที่สองของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งในด้านอุปทานและปริมาณการทำธุรกรรม เพิ่มขึ้นสามเท่าและเกือบสี่เท่าตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลที่ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และมาตรา 209 วรรค 2 ของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้ก่อนกำหนดถึงห้าเดือน ยิ่งเสริมสร้างความมั่นใจให้กับหน่วยงานที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ และกระตุ้นให้พวกเขากลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง

ภายในไตรมาสที่สาม กฎระเบียบทางกฎหมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ที่ดิน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ถูก "บังคับใช้" อย่างเป็นทางการ ทำให้ความคิดแบบ "ก่อนช่วงเวลาสำคัญ" ของตลาดโดยรวมหมดไป ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรง" โดยมีข่าวการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอยที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคยเป็นมา ความร้อนแรงของตลาดนี้ยังนำโดยส่วนของห้องชุด ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดเกิดใหม่และตลาดมือสอง

ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องจากการ "อุ่นเครื่อง" ของตลาด นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงเปลี่ยนแผน โดย "เปิดตัว" โครงการเร็วกว่าที่คาดไว้ พร้อมด้วยนโยบายพิเศษมากมาย ซึ่งช่วยให้ปริมาณที่อยู่อาศัย "เกิน" การคาดการณ์

ปริมาณอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งทุกปี

จากรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARs) คาดว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2024 จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นที่จะเปิดตัวในช่วงปลายปี พร้อมกับนโยบายการชำระเงินที่ยืดหยุ่นและเอื้อประโยชน์ ณ สิ้นปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสินค้าเสนอขายในตลาดหลักประมาณ 56,000 รายการ ซึ่งเทียบเท่ากับช่วงสิ้นปี 2023 เนื่องจากหลายโครงการสามารถระบายสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออกได้เป็นจำนวนมากท่ามกลางการฟื้นตัวของตลาด

ในปี 2024 ตลาดโดยรวมมีสินค้าออกจำหน่ายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2023 ในจำนวนนี้มีสินค้าใหม่ออกจำหน่าย 65,376 รายการ ซึ่งสูงกว่าปี 2023 ประมาณ 3 เท่า แต่สูงกว่าปี 2018 ซึ่งเป็นปีก่อนเกิดการระบาดของโรคโควิด-19 เพียงประมาณ 7% เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 ตลาดมีสินค้าใหม่ออกจำหน่ายถึง 28,000 รายการ สูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า 2 เท่า และสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023 ถึง 4 เท่า

ปริมาณการซื้อขายในปี 2024 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานดีขึ้นทั้งในด้านปริมาณและคุณภาพ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน ยังคงอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยได้รับการสนับสนุนจากกรอบกฎหมายที่พัฒนามาเป็นอย่างดี โดยรวมแล้ว ในปี 2024 ตลาดมีการทำธุรกรรมสำเร็จกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72% กว่า 50% ของธุรกรรมหลักเกิดจากความต้องการลงทุน โดยมีการเก็งกำไรอยู่บ้าง

ในแง่ของโครงสร้างการทำธุรกรรม อพาร์ตเมนต์หรูครองส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด คิดเป็น 75% ของธุรกรรมทั้งหมดในตลาด โครงการใหม่มีอัตราการขายที่ดีมาก สูงกว่า 70% ที่น่าสังเกตคือ หลายโครงการมีอัตราการขายสูงกว่า 90% ในวันที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ

อพาร์ตเมนต์หลายแห่งถูก "โอนกรรมสิทธิ์" แม้ว่าสัญญาซื้อขายจะยังไม่ได้ลงนามหรือเพิ่งลงนามไปไม่นานก็ตาม ในช่วงปลายปี จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบนี้จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานที่ดีขึ้น และนักเก็งกำไรที่ "ตามจับ" อพาร์ตเมนต์จะ "ลดการขาดทุน" หรือที่จริงแล้ว "ลดกำไร" หรืออย่างน้อยก็คุ้มทุน เนื่องจากแรงกดดันทางการเงิน

คาดว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2024 จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นเปิดตัว (ภาพ: ST)

การซื้อขายอาคารชั้นเดียวก็ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดท่ามกลางการฟื้นตัวของตลาด โดยอัตราการดูดซับของโครงการที่เปิดตัวใหม่นั้นอยู่ในระดับที่ดีมาก คาดการณ์อยู่ที่เกือบ 65% หรือคิดเป็นจำนวนเกือบ 9,000 รายการ

ในตลาดรอง สภาพคล่องส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและสามารถ "เข้าอยู่อาศัยได้ทันที" เช่น โครงการขนาดใหญ่ในเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยอยู่แล้ว พร้อมด้วยโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ทันสมัยครบครัน และโครงการบ้านเดี่ยวที่มีสถานะทางกฎหมายที่แน่นอน ราคาต่ำกว่า 4 พันล้านดองในเมืองใหญ่

ในส่วนของที่ดินเปล่า การซื้อขายส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เนื่องจากกรอบกฎหมายใหม่บังคับให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างบ้านเพื่อขาย ที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมายจึงถูกขายในราคาขาดทุน ในขณะที่ที่ดินแบ่งแปลงที่มีสถานะทางกฎหมายที่แน่นอนกำลังเป็นที่ต้องการของนักลงทุน

นอกเหนือจากธุรกรรม "การทำกำไร" แล้ว ธุรกรรมในตลาดรองก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนยอมรับ "ความเจ็บปวด" อย่างเด็ดขาด และกล้าที่จะ "ตัดขาดทุน" ในสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดหรือมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าต่ำ เช่น ที่ดินที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนและจัดสรรสินทรัพย์ไปยังสินทรัพย์ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ รายได้ค่าเช่า และการสร้างกระแสเงินสด

VARs ประเมินว่าโดยทั่วไปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ปิดฉาก" ปี 2024 ด้วยผลการฟื้นตัวที่ดี เนื่องจากการดำเนินการที่สำคัญในการปรับปรุงกรอบกฎหมายให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น ควบคู่ไปกับการกำกับดูแลและการจัดการอย่างใกล้ชิดของพรรค รัฐบาล และ รัฐ

จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเคลื่อนไหวในทิศทางที่ดี สภาพคล่องในตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มตลาดระดับสูง แต่ยังคงรักษาเสถียรภาพในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง มีมูลค่าที่สมเหตุสมผล โดยมีองค์ประกอบต่างๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ต้นไม้ ทะเลสาบ พื้นที่บันเทิง การค้า การบริหารจัดการ ความปลอดภัย เป็นต้น

VARS เชื่อว่า เพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ผลกำไรระยะสั้น

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html