อสังหาฯ เวียดนามปิดปี 2024 ด้วยก้าวสำคัญมากมาย

(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม "ปิดฉาก" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก ขอบคุณขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงระเบียงกฎหมาย โดยมีข้อมูลที่โปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นสำหรับผู้เข้าร่วมทุกคน

ตลาดเริ่มคึกคักขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงปลายปี

ปี พ.ศ. 2567 นับเป็นปีที่ เศรษฐกิจ เวียดนามฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากผ่านช่วงการฟื้นตัวและการเติบโตที่มั่นคง ด้วยตัวชี้วัดเศรษฐกิจมหภาคที่เป็นบวก ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชนที่มีต่อเศรษฐกิจจึงแข็งแกร่งขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน กลายเป็นหนึ่งในภาคส่วนชั้นนำที่มีส่วนสำคัญต่อการพัฒนาโดยรวม

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ได้ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว โดยมีผลการฟื้นตัวเชิงบวกมากมาย และยังคงติดตามการฟื้นตัวอย่างใกล้ชิด โดยยังมีโอกาสในการเติบโตในอนาคตอีกมาก ด้วยแรงขับเคลื่อนจากปัจจัยสนับสนุนทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายการบริหารจัดการ และความต้องการของตลาด

อสังหาฯ เวียดนามปิดฉากปี 2024 ด้วยก้าวสำคัญมากมาย (ภาพ: ST)

ปลายไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่กลับมา "บริหาร" ตลาดอีกครั้ง ท่ามกลางนักลงทุนที่เริ่มทยอยเปิดโครงการขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการที่ดีบางโครงการก็ได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เปิดใหม่ ทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ล้วนมีอัตราการเติบโตที่ดีทั้งในด้านดอกเบี้ย ธุรกรรม และราคาขาย ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสนี้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงขึ้น 3 และเกือบ 4 เท่า ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

โดยเฉพาะข้อมูลที่ว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ.สถาบันสินเชื่อ มาตรา 209 วรรค 2 จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ยิ่งทำให้ผู้ประกอบการที่ประกอบกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า "พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง"

ภายในไตรมาสที่สาม กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ได้รับการ "กดดัน" อย่างเป็นทางการให้มีผลบังคับใช้ ส่งผลให้ตลาดโดยรวมเลิกพฤติกรรม "ก่อนเวลา G" ตลาดเริ่มส่งสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น จากการประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอยที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคย ความร้อนแรงของตลาดยังนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องจากตลาด "เริ่มอุ่นขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ พร้อมด้วยนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" การคาดการณ์

อุปทานเติบโตอย่างแข็งแกร่งทุกปี

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งทุกปี โดยมีจำนวนโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในช่วงปลายปีเพิ่มขึ้น พร้อมนโยบายการชำระเงินที่ให้สิทธิพิเศษและยืดหยุ่น ณ สิ้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสินค้าเสนอขายในตลาดแรกประมาณ 56,000 รายการ เทียบเท่ากับสิ้นปี 2566 เนื่องจากโครงการจำนวนมาก "ปล่อย" สินค้าคงเหลือจำนวนมากออกมาในช่วงที่ตลาดฟื้นตัว

ในปี 2567 ตลาดโดยรวมมีสินค้าขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2566 ในจำนวนนี้มีสินค้าใหม่ขาย 65,376 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 3 เท่าจากปี 2566 แต่ลดลงเพียงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งเป็นปีก่อนหน้าการระบาดใหญ่ เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่ขาย 28,000 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และ 4 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

ปริมาณธุรกรรมในปี 2567 จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นทั้งด้านปริมาณและคุณภาพ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน อยู่ในระดับสูงมากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเศรษฐกิจ บนพื้นฐานของเส้นทางการค้าที่พัฒนาแล้ว ในปี 2567 ตลาดโดยรวมมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมากกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72% โดยธุรกรรมหลักกว่า 50% มาจากความต้องการลงทุน ซึ่งในจำนวนนี้มีการเก็งกำไรอยู่บ้าง

ในแง่ของโครงสร้างธุรกรรม อพาร์ตเมนต์หรู (CHCC) เป็นประเภทที่มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด คิดเป็น 75% ของธุรกรรมตลาดทั้งหมด โครงการใหม่มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก โดยทะลุ 70% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลายโครงการมีอัตราการดูดซับสูงถึงกว่า 90% ในวันเปิดตัวอย่างเป็นทางการ

ผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์จำนวนมากถูก "โอน" แม้ว่าจะยังไม่ได้เซ็นสัญญาขายหรือเพิ่งลงนามก็ตาม ช่วงปลายปี จำนวนการโอนในรูปแบบนี้เพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น และนักเก็งกำไรที่ "เก็งกำไร" อพาร์ตเมนต์ก็ "ตัดขาดทุน" อันที่จริงแล้ว "ตัดกำไร" หรือเสมอทุน เนื่องจากแรงกดดันทางการเงิน

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่งทุกปี โดยมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายเพิ่มมากขึ้น (ภาพ: ST)

ธุรกรรมแนวราบก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในบริบทการฟื้นตัวของตลาด อัตราการดูดซับโครงการที่เปิดตัวใหม่อยู่ในระดับที่ดีมาก ประเมินไว้ที่เกือบ 65% เทียบเท่ากับธุรกรรมเกือบ 9,000 รายการ

ในตลาดรอง สภาพคล่องส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและสามารถ "อยู่อาศัยได้ทันที" ในโครงการเมืองขนาดใหญ่ที่มีผู้อยู่อาศัยพร้อมโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ทันสมัยและเชื่อมต่อกัน ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่มีสถานะทางกฎหมายรับรอง ราคาต่ำกว่า 4 พันล้านดองในเมืองใหญ่

ธุรกรรมที่ดินส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เมื่อกฎหมายใหม่บังคับให้นักลงทุนสร้างบ้านขาย ที่ดินผืนใหญ่ที่ไม่มีสถานะทางกฎหมายจะถูก "ตัดขาดทุน" ในขณะที่ที่ดินที่ถูกแบ่งออกเป็นแปลงๆ พร้อมสถานะทางกฎหมายที่รับรองแล้วจะถูก "ล่า" โดยนักลงทุน

นอกจากธุรกรรม "ขายทำกำไร" แล้ว จำนวนธุรกรรมรองก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน เมื่อนักลงทุนยอมรับ "ความเจ็บปวด" ครั้งหนึ่ง กล้าที่จะ "ตัดขาดทุน" ในสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดหรือมีศักยภาพในการเพิ่มราคาต่ำ เช่น ที่ดินที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง โครงการที่ยังไม่เสร็จเพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน จัดสรรสินทรัพย์ให้กับสินทรัพย์ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ แสวงหาผลประโยชน์เพื่อการให้เช่า สร้างกระแสเงินสด

VAR ประเมินว่าโดยทั่วไปตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ปิด" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก ขอบคุณขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงระเบียงกฎหมาย ควบคู่ไปกับการกำกับดูแลและการจัดการอย่างใกล้ชิดของพรรค รัฐ และ รัฐบาล

จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง สภาพคล่องในตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มไฮเอนด์ แต่ยังคงรักษาเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง คุ้มค่า ด้วยองค์ประกอบต่างๆ ทั้งโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ต้นไม้ ทะเลสาบ แหล่งบันเทิง พาณิชย์ การบริหารจัดการ และระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องแน่ใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html