อสังหาฯ อุตสาหกรรมภาคเหนือดึงดูด “นกอินทรีสู่รัง” ด้วยข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐาน

“เค้กหวาน” สำหรับนักลงทุน

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ภาคเหนือดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติสูงสุดในภาคการผลิต โดยมีมูลค่า 3.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของโครงการการผลิต FDI ที่จดทะเบียนใหม่ โดยมีโครงการใหม่ 238 โครงการ

โดยโครงการ Bac Giang คิดเป็นร้อยละ 20 ของโครงการที่จดทะเบียนใหม่ทั้งหมด มูลค่า 1.06 พันล้านเหรียญสหรัฐ ได้แก่ การลงทุนในโรงงาน Fulian Precision Technology ของสิงคโปร์ มูลค่า 621 ล้านเหรียญสหรัฐ และโครงการของ LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd มูลค่า 140 ล้านเหรียญสหรัฐ จังหวัดบั๊กนิญอยู่อันดับที่ 3 ของประเทศในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิต โดยคิดเป็นร้อยละ 9 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดมูลค่า 486 ล้านเหรียญสหรัฐ

เศรษฐกิจ - อสังหาฯ อุตสาหกรรมภาคเหนือดึงดูด “นกอินทรีสู่รัง” ด้วยข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐาน — ในเขต เศรษฐกิจ ภาคเหนือ ภาคส่วนหลักที่ได้รับทุนลงทุนใหม่ ได้แก่ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า (ภาพ: baobacgiang)

เมื่อพิจารณาจากภาคการลงทุน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อุปกรณ์ไฟฟ้ามีสัดส่วนทุน FDI ที่จดทะเบียนใหม่สูงสุดในภาคการผลิตที่ 21% มูลค่า 1.14 พันล้านเหรียญสหรัฐ ถัดไปคืออุตสาหกรรมคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า โดยมีทุนการลงทุนรวมคิดเป็น 20% และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกคิดเป็น 15%

เมื่อจำแนกตามภูมิภาคเศรษฐกิจ จะเห็นได้ว่าในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ ภาคส่วนหลักที่ได้รับทุนลงทุนใหม่คือ คอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า คิดเป็นร้อยละ 19 ของทุนลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค รองลงมาคืออุปกรณ์ไฟฟ้า (15%) ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกเพียง 5%; ยานยนต์ 4% ขณะเดียวกัน ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมค่อนข้างตรงกันข้าม โดยผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกมีทุนการลงทุนสูงสุด คิดเป็น 10% ของทุนการลงทุนทั้งหมดในภูมิภาค การผลิตโลหะคิดเป็น 4% และน้ำดื่มคิดเป็นประมาณ 3%

นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ผลิตและพลังงานแสงอาทิตย์กำลังเคลื่อนตัวไปทางเหนือด้วย โครงการการผลิต 3 อันดับแรกจาก 5 อันดับแรกในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือภายในปี 2565 อยู่ในภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ ในจำนวนผู้ผลิตผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์ 30 รายทั่วประเทศ ร้อยละ 77 ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ และเพียงร้อยละ 23 ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้

โดย Trina Solar เป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ที่สุดด้วยโครงการมูลค่า 275 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในเขตอุตสาหกรรม Yen Binh จังหวัด Thai Nguyen นักลงทุนส่วนใหญ่มาจากประเทศจีน ฮ่องกง (ประเทศจีน) และสิงคโปร์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 Thornava Solar ผู้ผลิตโมดูลพลังงานแสงอาทิตย์ของสหรัฐฯ ได้เริ่มการผลิตในโรงงานทันสมัยที่มีกำลังการผลิตประจำปี 1 กิกะวัตต์ในเขตอุตสาหกรรม Que Vo จังหวัด บั๊กนิญ ในปี 2023 กลุ่มเอกชนของเวียดนาม AD Green ได้เปิดตัวโรงงานขนาด 3 กิกะวัตต์ มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์ เพื่อผลิตแผงโซลาร์เซลล์สำหรับตลาดในและต่างประเทศ โรงงานแห่งนี้ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ ในเขตอุตสาหกรรมอันนิญ อำเภอเตี่ยนไห่ จังหวัดไทบิ่ญ

จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้เช่าหลักในภาคเหนือคือผู้เช่าจากกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ได้แก่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และการผลิตที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ โดยผู้เช่าล้วนเป็นบริษัทขนาดใหญ่ อาทิ Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast ขณะเดียวกัน ผู้เช่ารายสำคัญในภาคใต้ ได้แก่ บริษัทแปรรูปยางและพลาสติก อาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้างและเครื่องนุ่งห่ม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ประเมินมูลค่าเพิ่มต่ำ

นายโทมัส รูนี่ย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า “เขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โดยสามารถเข้าถึงตลาดในประเทศและต่างประเทศได้ดี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีโครงการทางด่วนหลายโครงการที่เชื่อมต่อท่าเรือหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ท่าเรือ Hai Phong ท่าเรือน้ำลึก Lach Huyen และท่าเรือ Cai Lan นอกจากนี้ เขตเศรษฐกิจภาคเหนือยังมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ซึ่งประกอบกิจการในภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมากในด้านการประกอบรถยนต์ ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์

จะเห็นได้ว่าเขตเศรษฐกิจภาคเหนือถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับนักลงทุน เนื่องจากไม่เพียงแต่ได้ใช้ประโยชน์จากเส้นทางนำเข้า-ส่งออกที่สำคัญเส้นทางหนึ่งของเวียดนามผ่านเมืองไฮฟองเท่านั้น แต่ยังสามารถขนส่งสินค้าไปยังตลาดใกล้เคียงได้อย่างสะดวกอีกด้วย

ความได้เปรียบทางการแข่งขันได้รับผลกระทบจากราคาค่าเช่าที่ดินที่สูง

นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam กล่าวว่า “ราคาเช่าที่ดินปัจจุบันในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือพุ่งสูงเกินสองหลัก ทำให้ความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจขัดขวางการเข้ามาของบริษัทผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และพลังงานแสงอาทิตย์แห่งใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่แต่ในราคาที่สมเหตุสมผล”

ดังนั้นตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเพิ่มความได้เปรียบทางการแข่งขัน จำเป็นต้องปรับราคาค่าเช่าที่ดินให้อยู่ในระดับที่น่าดึงดูด

เศรษฐกิจ - อสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมภาคเหนือดึงดูด — จอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม Savills Vietnam (ภาพ: มีตัวละครให้)

รายงานการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของ Savills Vietnam ประจำปี 2023 เผยว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ภาคเหนือบันทึกโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ โดยมีพื้นที่รวมสูงสุดถึง 12,000 เฮกตาร์ อัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้นจาก 81% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาค่าเช่าที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เพิ่มขึ้นจาก 102 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า

โดยจังหวัดบั๊กนิญมีการปรับขึ้นราคาค่าเช่าที่ดินสูงสุดร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยอยู่ที่ 156 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เนื่องจากบริษัทอิเล็กทรอนิกส์และซัพพลายเออร์ต่างให้ความสนใจที่จะกระจายห่วงโซ่อุปทานนอกประเทศจีนมากขึ้น

ฮังเยนเพิ่มขึ้นร้อยละ 45 ในช่วงเวลาเดียวกัน แตะที่ 132 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ในทำนองเดียวกัน จังหวัดสำคัญๆ ก็มีการบันทึกการเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยได้แก่ ไหเซือง (เพิ่มขึ้นร้อยละ 33 แตะที่ 101 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า) และไฮฟอง (เพิ่มขึ้นร้อยละ 28 แตะที่ 129 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า)

รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานโรงงานสำเร็จรูปในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ถึง 3.5 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่ NLA ว่างเปล่าประมาณ 618,000 ตารางเมตร คาดว่าค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4.8 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าในภาคเหนือลดลงเหลือ 83% เนื่องจากมีการเปิดตัวอุปทานใหม่ในไฮฟองและบั๊กนิญ

งานซาง

แหล่งที่มา