ยกเลิกเงื่อนไขผังเมืองในร่างกฎหมายแบ่งที่ดิน

นครโฮจิมินห์: ยกเลิกข้อกำหนดด้านการวางแผนจากร่างระเบียบการแบ่งแยกที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบกับร่างข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินฉบับก่อนหน้าที่เปิดให้ประชาชนแสดงความคิดเห็น ร่างข้อบังคับฉบับนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเลิกข้อกำหนดด้านการวางแผน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ร่างระเบียบว่าด้วยการแบ่งแยกและการรวมที่ดินในนครโฮจิมินห์ภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกข้อกำหนดเรื่องการวางแผนตามมาตราส่วน 1/2000 และ 1/500 ร่างฉบับนี้ควบคุมการแบ่งแยกที่ดินเฉพาะสองประเภท ได้แก่ ที่ดิน เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการแบ่งแยกคือต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ

ในขณะเดียวกัน การแบ่งและการรวมแปลงที่ดินต้องคำนึงถึงการเข้าถึง การเชื่อมต่อกับเส้นทางขนส่งสาธารณะที่มีอยู่ และการจัดหาน้ำประปา ระบบระบายน้ำ และสิ่งจำเป็นอื่นๆ อย่างเหมาะสม

ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรือที่ดินที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นอยู่ภายในแปลงเดียวกัน ให้เป็นทางเดิน เมื่อทำการแบ่งแยกหรือรวมแปลงที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับส่วนของที่ดินที่ใช้เป็นทางเดินนั้น

ร่างกฎหมายฉบับนี้ควบคุมการแบ่งแยกที่ดินเฉพาะสองประเภทเท่านั้น คือ ที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (ภาพ: เลอ โต๋น)

ตามร่างฉบับก่อนหน้า การแบ่งแยกที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับการเกษตร ที่ดินที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่ดินที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ซึ่งอยู่ระหว่างการปรับปรุง จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับแผนผังระดับ 1/2000 สำหรับที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่หรือที่ดินแบบผสมผสาน จำเป็นต้องเป็นไปตามข้อกำหนดแผนผังโดยละเอียดระดับ 1/500

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การที่หน่วยงานร่างกฎหมายกำหนดเงื่อนไข "ที่เข้มงวด" ไว้ในการวางแผนนั้น เท่ากับเป็นการห้ามการแบ่งแยกที่ดิน และไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน วัน เฮา รองหัวหน้าสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างระเบียบว่าด้วยการแบ่งแยกที่ดินว่า เนื้อหาของระเบียบดังกล่าวสอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP ว่าด้วยการแบ่งแยกและการรวมที่ดิน พ.ศ. 2567

ร่างระเบียบนี้ไม่ได้จำแนกประเภทที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่และที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน ซึ่งเป็นแนวคิดที่ไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ ร่างนี้ยังไม่ได้ระบุเงื่อนไขการวางแผนสำหรับการแบ่งแยกที่ดินด้วย

“เมื่อเปรียบเทียบกับร่างระเบียบการแบ่งแยกที่ดินฉบับก่อนหน้า ร่างฉบับนี้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดินและตอบสนองความต้องการของประชาชนเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดิน ดังนั้น หน่วยงานที่ร่างกฎหมายจึงได้นำข้อเสนอแนะที่ได้รับจากการประชุมครั้งก่อนมาพิจารณา” ทนายความเฮา กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังโต้แย้งว่า นอกเหนือจากข้อกำหนดพื้นที่ขั้นต่ำแล้ว ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดให้การแบ่งแยกและการรวมที่ดินต้องรับประกันการเข้าถึงถนนสาธารณะที่มีอยู่ และต้องมีการจัดหาน้ำประปา การระบายน้ำ และความต้องการที่จำเป็นอื่นๆ อย่างเหมาะสม เงื่อนไขเหล่านี้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน

เกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน: สำหรับที่ดินเกษตรกรรม: 500 ตารางเมตร สำหรับที่ดินที่ใช้ปลูกพืชล้มลุกและที่ดินเกษตรกรรมอื่นๆ 1,000 ตารางเมตร สำหรับที่ดินที่ใช้ปลูกพืชยืนต้น การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การผลิตเกลือ และการเลี้ยงปศุสัตว์แบบรวมศูนย์

สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย กฎระเบียบแบ่งออกเป็น 3 โซน โดยมีข้อกำหนดพื้นที่ขั้นต่ำ รวมถึงความกว้างด้านหน้าและความลึกของแปลงที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขต 1 ประกอบด้วยอำเภอต่างๆ ดังนี้: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, โกวัป, บิ่ญถั่ญ, ฟู่เญียน, ตันบิ่ญ และตันฟู แปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งใหม่และแปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่เหลือหลังจากการแบ่งแยกจะต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ 36 ตารางเมตร โดยมีความกว้างและความลึกด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตร

พื้นที่ 2 ประกอบด้วยเขต 7, 12, บิ่ญตัน, เมืองทูเดือก และเมืองต่างๆ ในเขตเหล่านั้น แปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นใหม่และแปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่เหลือหลังจากการแบ่งแยกจะต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 50 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกไม่น้อยกว่า 4 เมตร

พื้นที่ 3 ประกอบด้วยอำเภอต่างๆ เช่น บิ่ญจั๊ญ คูจี ฮ็อกมอน ญาเบ และกันจิโอ (ไม่รวมตัวเมือง) แปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นใหม่และแปลงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่เหลือหลังจากการแบ่งแยกจะต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 80 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกไม่น้อยกว่า 5 เมตร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-bo-dieu-kien-ve-quy-hoach-trong-du-thao-quy-dinh-tach-thua-d224412.html