การเสริมวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน

เพื่อดำเนินการต่อโครงการทำงาน ในเช้าวันที่ 30 สิงหาคม สมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เต็มเวลาได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) คำบรรยายภาพ

ภาพบรรยากาศการประชุม ภาพโดย: Doan Tan/VNA

การจำแนกโครงการเข้าถึงที่ดิน

นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้รายงานประเด็นสำคัญบางประการเกี่ยวกับการรับ อธิบาย และแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยกฎหมายฉบับนี้ ระบุว่า กฎหมายฉบับนี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีขอบเขตการกำกับดูแลที่กว้างขวาง เนื้อหามีความยุ่งยากซับซ้อน ส่งผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนและกิจกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างมาก กระบวนการรับและแก้ไขยังคงได้รับความคิดเห็นที่หลากหลาย เนื้อหาของร่างกฎหมายฉบับนี้เป็นเพียงข้อเสนอเบื้องต้นเพื่อขอความคิดเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติประจำการ และหน่วยงานต่างๆ ยังไม่ได้ตกลงกันเกี่ยวกับแผนที่ดีที่สุดในการแก้ไขร่างกฎหมายฉบับนี้

ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ หลายความเห็นระบุว่าบทบัญญัติในร่างกฎหมายที่ระบุกรณีที่รัฐจะฟื้นฟูที่ดินนั้นเข้มงวด ไม่สะท้อนถึงข้อบกพร่องอย่างครบถ้วน และไม่สามารถแก้ไขข้อบกพร่องพื้นฐานได้

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ ระบุว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดทำรายการคดีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ มีข้อดีคือมีความชัดเจน ง่ายต่อการติดตามตรวจสอบ และง่ายต่อการนำไปปฏิบัติ อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของการจัดทำรายการโครงการและงานฟื้นฟูที่ดินที่เจาะจงและละเอียดเกินไป คือ ยากที่จะรับรองความครอบคลุมและครบถ้วนสมบูรณ์ ในระหว่างการหารือ มีความเห็นว่าแนวทางการจัดทำรายการคดีในปัจจุบันยังไม่ชัดเจนถึงความจำเป็นของโครงการและงานเหล่านี้ตามเจตนารมณ์ของมาตรา 54 ของรัฐธรรมนูญ

นี่เป็นบทบัญญัติสำคัญของกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ความระมัดระวังและการพิจารณาอย่างรอบคอบอย่างยิ่งยวด เพื่อให้มั่นใจว่ามติที่ 18-NQ/TW มีผลบังคับใช้อย่างเต็มรูปแบบ และสอดคล้องกับบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2556 เพื่อกำหนดขอบเขตและหลีกเลี่ยงการตีความที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน อันก่อให้เกิดความยากลำบากในการปฏิบัติ ในกรณีของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ จะเห็นพ้องต้องกันกับกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อควบคุมส่วนต่างของมูลค่าเพิ่มจากที่ดินอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และนักลงทุน และกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อสร้างเงื่อนไขในการดำเนินโครงการลงทุนเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งโครงการลงทุนดังกล่าวจะก่อให้เกิดแหล่งรายได้ใหม่แก่งบประมาณแผ่นดิน ก่อให้เกิดประโยชน์โดยรวมแก่ประชาชนและสังคมโดยรวม สำหรับประชาชนที่ได้รับการฟื้นฟูที่ดิน รัฐจะดำเนินการชดเชย สนับสนุน และย้ายถิ่นฐานตามระเบียบข้อบังคับ ทุกทางเลือกจำเป็นต้องมีการศึกษา ชี้แจง และแก้ไขเพิ่มเติม เพื่อให้มั่นใจว่าระเบียบข้อบังคับมีความชัดเจน สมเหตุสมผล และเป็นไปได้

สำหรับกรณีการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดินนั้น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจกล่าวว่า พระราชบัญญัติการประมูล พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 25/2020/ND-CP ของ รัฐบาล ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับการดำเนินการตามมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติการประมูลคัดเลือกนักลงทุนนั้น ได้แบ่งโครงการลงทุนที่ดำเนินการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการออกเป็นสองกลุ่ม ได้แก่ โครงการลงทุนที่ใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ อาคารบริการเชิงพาณิชย์ อาคารอเนกประสงค์ อาคารอเนกประสงค์เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ โครงการลงทุนต้องจัดให้มีการประมูลตามบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะทางและกฎหมายว่าด้วยการสังคมสงเคราะห์

ดังนั้น กฎหมายว่าด้วยการประมูลในปัจจุบันจึงจำกัดขอบเขตเฉพาะโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการเชิงพาณิชย์และบริการ โครงการอเนกประสงค์ อาคารอเนกประสงค์เพื่อธุรกิจ ให้เป็นโครงการเข้าถึงที่ดินเพื่อประมูลเท่านั้น ส่วนโครงการผลิตอื่นๆ ประกอบด้วยทั้งโครงการที่ใช้ที่ดินและโครงการที่ไม่ใช้ที่ดิน ตามที่กฎหมายเฉพาะกำหนด จำเป็นต้องกำหนดกรณีการประมูลให้ชัดเจนในร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่ใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องแยกให้ชัดเจนระหว่างโครงการที่เข้าถึงที่ดินเป็นหลักและโครงการที่ที่ดินเป็น "โครงการพัฒนา"

ศึกษาแนวทางการกำหนดราคาที่ดินให้รอบคอบ

นอกจากนี้ มีความเห็นบางส่วนระบุว่าบทบัญญัติในร่างกฎหมายว่าด้วย “วิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด” ยังไม่ชัดเจนนัก จำเป็นต้องประสานประโยชน์ของรัฐ นักลงทุน และประชาชนให้สอดคล้องกัน ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้นำความเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรมาประกอบการพิจารณา โดยแก้ไขบทบัญญัติในมาตราและวรรคสอง หมวด ๑๑ เกี่ยวกับหลักเกณฑ์ในการกำหนดราคา การนำข้อมูลเข้า และวิธีการกำหนดราคาที่ดิน เพื่อให้ข้อกำหนดในมติที่ 18-NQ/TW เรื่อง “การมีกลไกและวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด” กลายเป็นมาตรฐานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น การดำเนินการเพื่อให้เกิดความสอดคล้องกันของผลประโยชน์ของรัฐ วิสาหกิจ และประชาชน จะดำเนินการผ่านนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษ ดึงดูดการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน และบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษีที่เกี่ยวข้อง ความเห็นบางส่วนเสนอแนะให้มีบทบัญญัติที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้นเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดินและหลักการในการกำหนดราคาที่ดิน ความเห็นบางส่วนระบุว่าร่างกฎหมายฉบับนี้กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับทางเลือกที่เป็นประโยชน์สูงสุดสำหรับงบประมาณแผ่นดิน แต่ไม่ได้กำหนดอย่างชัดเจนว่าอะไรคือ “ประโยชน์สูงสุด” มีความคิดเห็นบางส่วนเสนอแนะว่าไม่ควรกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ในร่างกฎหมาย อย่างไรก็ตาม มีความคิดเห็นบางส่วนไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอที่จะยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน โดยนำความคิดเห็นของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรมาประกอบการพิจารณา ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้รับการแก้ไขโดยเพิ่มหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนในมาตรา 158 วรรค 4 ว่าด้วยเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดิน ยกเลิกหลักเกณฑ์การเลือกใช้วิธีการประเมินราคาตามหลักการ “เป็นประโยชน์สูงสุดต่องบประมาณแผ่นดิน” และแทนที่ด้วยหลักเกณฑ์การยื่นคำขอสำหรับแต่ละวิธี และผนวกวิธีการหักลดหย่อนเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ ซึ่งไม่ใช่วิธีการประเมินราคาที่เป็นอิสระอีกต่อไป อย่างไรก็ตาม เนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินได้เปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน

ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้เพิ่มเติมวิธีการกำหนดราคาที่ดินส่วนเกิน (Surplus method) เป็นวิธีหนึ่งในการกำหนดราคาที่ดิน และเพิ่มเติมบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับหลักการและเงื่อนไขการบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขในการบังคับใช้วิธีการนี้ได้ถูกจำกัดให้แคบลงเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบัน เนื้อหาเหล่านี้กำลังได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมพร้อมกันในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ซึ่งยังคงได้รับความเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ดังนั้น บทบัญญัติในกฎหมายว่าด้วยวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามเนื้อหาเหล่านี้จึงไม่ใช่การรับรองบทบัญญัติของเอกสารอนุบัญญัติที่ได้นำมาบังคับใช้อย่างมั่นคงในทางปฏิบัติ

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจยังได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไปเพื่อศึกษาแนวทางการกำหนดราคาที่ดิน กรณีและเงื่อนไขการบังคับใช้ให้ละเอียดถี่ถ้วน อธิบายชี้แจงเนื้อหาให้ครบถ้วน ศึกษาเนื้อหาที่กำหนดในกฎหมายให้ชัดเจนเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพและความเป็นไปได้ของกฎระเบียบ และสร้างจิตวิญญาณของมติที่ 18-NQ/TW ให้เป็นจริง

ตามรายงานของ VNA

แหล่งที่มา