กระทรวงก่อสร้าง: "นายหน้าประมูลที่ดิน" โผล่สร้างราคาเสมือนปั่นตลาด

“นายหน้าประมูลที่ดิน” ปรากฏตัว

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งส่งรายงานเลขที่ 5333 มายัง หน่วยงานราชการ เพื่อวิเคราะห์โครงสร้างต้นทุน ราคาขาย สาเหตุราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น พร้อมเสนอแนวทางแก้ไข

นอกจากผลประโยชน์ที่ได้รับแล้ว กระทรวงฯ ระบุว่า การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงที่ผ่านมายังเผยให้เห็นถึงข้อจำกัดและข้อเสีย ในกระบวนการจัดการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ ยังมีปรากฏการณ์ "นายหน้าประมูล" การสมรู้ร่วมคิด... ที่ส่งผลกระทบต่อผู้เข้าร่วมการประมูล

“ปรากฏการณ์การประมูลที่ดินบางแปลงด้วยราคาที่สูงมาก จากนั้นยกเลิกเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนจริงขึ้นมาเพื่อปั่นตลาด ซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลมาหลายแปลงเพื่อแสวงหากำไรที่ผิดกฎหมาย ถือเป็นเรื่องปกติในหลายๆ พื้นที่ และยังมีการจัดทำขึ้นอย่างเป็นระบบอีกด้วย” กระทรวงการก่อสร้าง กล่าว

กระทรวงฯ ยังได้ชี้ให้เห็นการประมูลบางรายการใน กรุงฮานอย ที่มีผลลัพธ์สูงมาก เช่น การประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก ที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า

การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในถั่นโอย ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า สาเหตุหลัก 3 ประการที่ส่งผลต่อผลการประมูลที่ดินในช่วงที่ผ่านมา

ประการแรก ราคาเริ่มต้นที่ต่ำดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก ประการที่สอง เงินมัดจำที่ต่ำ ประการที่สาม ในการประมูลมีกลุ่มนักลงทุนมากมายที่เชี่ยวชาญในการเข้าร่วมการประมูลและขายทำกำไรทันที นอกพื้นที่การประมูล นายหน้าจำนวนมากกำลังรอผลการประมูล โดยพร้อมที่จะซื้อและขายที่ดินที่ประมูลในราคาส่วนต่าง 200-500 ล้านดองต่อแปลง

ตลาดได้รับผลกระทบในทางลบเมื่อราคาที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

ผลที่การประมูลที่ดินมีราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อระดับราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ต่อตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (อุปสงค์และอุปทาน) ดังนั้น ราคานี้จะถูกใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการกำหนดราคาที่ดิน และสร้างระดับราคาใหม่ที่สูงขึ้นกว่าเดิมมากสำหรับพื้นที่ใกล้จุดประมูล

ซึ่งเป็นประโยชน์สำหรับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว แต่เป็นผลเสียสำหรับโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้วแต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สาเหตุก็คือ วิธีการหนึ่งในการกำหนดราคาที่ดินก็คือ การเปรียบเทียบโดยตรง โดยวิเคราะห์ราคาแปลงที่ดินเปล่าที่มีความคล้ายคลึงกันในด้านวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ทำเลที่ตั้ง ความสามารถในการทำกำไร สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ รูปร่าง ความถูกต้องตามกฎหมายของสิทธิการใช้ที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อเปรียบเทียบและกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

นอกจากนี้ กระทรวงยังประเมินว่า การชนะการประมูลที่ดินในราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ยังส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ส่งผลให้ราคาสินค้าที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่เคยหรือกำลังเสนอขายใกล้สถานที่ประมูลเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

ประมูลที่ดิน 19 แปลง ในเขตฮหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

ในความเป็นจริง ราคาที่ชนะการประมูลที่ดินมักจะเป็นราคาพื้นฐานที่องค์กรและบุคคลต่างๆ ใช้ในการอ้างอิงและกำหนดราคาซื้อ ขาย และโอนเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

“ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงขึ้น และนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ธุรกิจต่างๆ จะมีโอกาสลงทุนในโครงการที่ราคาไม่แพงและต้นทุนต่ำได้น้อยมาก และจะถูกบังคับให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์หรือซูเปอร์ลักชัวรี เพื่อรองรับผู้มีรายได้สูงมากในสังคม เพื่อให้สามารถฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจและดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ สิ่งนี้จะสร้างความยากลำบากมากขึ้นสำหรับประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ในการสร้างที่อยู่อาศัย” กระทรวงการก่อสร้างวิเคราะห์

ราคาที่ดินที่สูงไม่เพียงแต่ส่งผลดีต่อประชาชนเท่านั้น แต่ยังทำให้ภาคธุรกิจและนักลงทุนไม่สามารถวางแผนการลงทุนและดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้ไม่สามารถดึงดูดการลงทุนด้านการก่อสร้างในพื้นที่ได้ และลดหรือจำกัดอุปทานในอนาคต

การเวนคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศ ความมั่นคง และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ก็ได้รับผลกระทบเช่นกันเมื่อผลการประมูลที่ดินสูงผิดปกติ ซึ่งอาจกระตุ้นให้ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินและได้รับหรือไม่ได้รับค่าชดเชย ร้องเรียนและเรียกร้องค่าชดเชยที่สูงกว่าแผนที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม

กระทรวงการก่อสร้างเสนอให้ศึกษาและพัฒนากฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดินให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง โดยมุ่งไปที่การเพิ่มเงินมัดจำ กำหนดราคาที่ดินเริ่มต้นให้ใกล้เคียงกับสภาพพื้นที่จริง ลดระยะเวลาการชำระเงินประมูลที่ชนะ และจำกัดผู้เข้าร่วมการประมูลเพื่อการเก็งกำไร...

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm