ภาคค้าปลีกและสำนักงานบันทึกสัญญาณเชิงบวก

พื้นที่ขายปลีกดำเนินการอย่างแข็งแกร่งด้วยกำลังการผลิตที่สูง

ตามรายงานตลาดไตรมาส 3/2024 ของ Savills พื้นที่ค้าปลีกในโฮจิมินห์ซิตี้มีอุปทานเพิ่มขึ้น โดยพื้นที่ให้เช่ารวมอยู่ที่ 1.6 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 5% เมื่อเทียบปีต่อปี หลังจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการ โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 50,900 ตร.ม. ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ CBD โดยเขต 8 เป็นผู้นำด้านอุปทานด้วย 2 โครงการ ได้แก่ Parc Mall และ Co.opmart Pham The Hien ในขณะที่ Vincom Plaza 3/2 ในเขต 10 ได้เปิดให้บริการอีกครั้งหลังการปรับปรุง

นอกจากนี้ ผลการดำเนินงานของธุรกิจประเภทนี้ยังคงแข็งแกร่งมาก โดยกำลังการผลิตยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 94% เพิ่มขึ้น 0.5 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 4 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี ผู้เช่ารายใหญ่ เช่น Mr. DIY, Uniqlo และ Muji ขยายพื้นที่ในบริเวณที่ไม่ใช่ใจกลางเมืองเนื่องจากค่าเช่าที่ไม่แพงและความหนาแน่นของประชากรสูง

“ผลประกอบการอยู่ในเกณฑ์ดี โดยมีการขยายเครือข่ายแบรนด์และความต้องการที่แข็งแกร่งจากกลุ่มผู้เช่ารายสำคัญ” นางสาว Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills HCMC กล่าว

ในด้านความสามารถในการดำเนินงาน โครงการสำคัญๆ เช่น Hung Vuong Plaza, AEON Mall และ Van Hanh Mall ยังคงรักษาขีดความสามารถในการดำเนินงานได้ 100% เสมอ เนื่องจากปริมาณการเข้าใช้ที่สูง ผู้เช่าที่มีความหลากหลาย และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ราคาเช่าชั้นล่างโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 ล้านดองต่อตรม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ต่อไตรมาส และร้อยละ 6 ต่อปี

พื้นที่ค้าปลีกหลายแห่งยังคงเปิดให้บริการเต็มกำลังการผลิต 100%

การบริโภคประเภทนี้ก็เป็นไปในเชิงบวกมากเช่นกัน โดยมีพื้นที่ใช้สอยถึง 42,111 ตร.ม. อุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มเป็นผู้นำด้วยส่วนแบ่งการตลาด 25% รองลงมาคือความบันเทิงที่ 24% และ แฟชั่น ที่ 18% สัญญาณนี้ยังได้รับการสังเกตจากการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีกในเมืองด้วย

โดยเฉพาะในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 ยอดขายปลีกสินค้าและบริการในนครโฮจิมินห์สูงถึง 765 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามข้อมูลของกรมอุตสาหกรรมและการค้านครโฮจิมินห์ คาดการณ์ว่าในปี 2567 ยอดขายปลีกสินค้าและบริการจะเพิ่มขึ้นปีละ 11% การใช้จ่ายของผู้บริโภคคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 7.6%

เมื่อประเมินแนวโน้มประเภทนี้ในช่วงเวลาข้างหน้า Savills เชื่อว่าการดำเนินการของตลาดคาดว่าจะยังคงดีอยู่ เนื่องมาจากอุปทานใหม่ที่มีจำกัด ประกอบกับการบริโภคที่แข็งแกร่ง ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 พื้นที่ใช้สอยกว่า 27,600 ตร.ม. จากโครงการที่ไม่ใช่ CBD 3 โครงการจะเปิดตัว โดยคาดว่าจะมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่อย่างน้อย 80%

ภายในปี 2570 อุปทานในอนาคตมากกว่า 163,100 ตร.ม. จาก 12 โครงการ โดยพื้นที่นอกใจกลางเมืองมีสัดส่วนถึงร้อยละ 55 ของอุปทาน เพื่อปรับปรุงขีดความสามารถ นักลงทุนบางราย เช่น Cantavil Premier และ Platinum Plaza กำลังวางแผนที่จะปรับปรุงและปรับเปลี่ยนกลุ่มผู้เช่าภายในปี 2568

ตลาดสำนักงานเผชิญกับความท้าทายด้านอุปทาน

ตามรายงานฉบับนี้ ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์จะไม่มีการบันทึกโครงการเกรด A ใหม่ใดๆ เข้าสู่ตลาด อุปทานทั้งหมดเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 1% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส สู่ระดับ 2.8 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) จาก 392 โครงการ เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบรายปี การเติบโตนี้ขับเคลื่อนโดยโครงการเกรด B และ C ใหม่จำนวน 6 โครงการ ซึ่งทำให้มีพื้นที่ NLA เพิ่มขึ้น 39,800 ตร.ม.

ขณะเดียวกันในกลุ่มคลาส B มีโครงการใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ ไทยสแควร์ เดอะ เมอริต (เขต 1) และ ซีเอ็มซี ทาวเวอร์ บี (เขต 7) คิดเป็น 60% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด โครงการเกรด C ขนาดเล็กสี่โครงการ แต่ละโครงการมีพื้นที่ NLA ตั้งแต่ 3,000 ถึง 5,000 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ CBD ที่น่าสังเกตคือ Binh Chanh ยินดีต้อนรับอาคารสำนักงานแห่งแรก ซึ่งคือ LN Hub Building โดยมีพื้นที่ NLA มากกว่า 3,300 ตร.ม.

เกี่ยวกับช่องว่างด้านอุปทาน คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC ให้ความเห็นว่า “แม้ว่าอุปทานในอนาคตคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในกลุ่มไฮเอนด์ แต่จากอัตราการดูดซับรายปี แสดงให้เห็นว่าตลาดจะยังคงมีความสมดุล”

สำนักงานเกรดเอกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านการจัดหา

เมื่อพิจารณาถึงอัตราการครอบครองพื้นที่ ตลาดสำนักงานลดลง 1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสและเมื่อเทียบกับปีที่แล้วเหลือ 88% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ต่ำในโครงการเกรด B และ C ที่เพิ่งเปิดดำเนินการ โครงการเกรด A ในเขต 2 และเขต 7 มีผลการดำเนินงานที่ดีในไตรมาสนี้ โดยมีอัตราการเข้าใช้เพิ่มขึ้น 5 ppt เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 23 ppt เมื่อเทียบรายปี เป็น 89% โครงการเหล่านี้ดึงดูดลูกค้าด้วยราคาค่าเช่าที่มีการแข่งขัน

ค่าเช่าเฉลี่ยยังคงอยู่ที่ระดับคงที่เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับปีก่อนเป็น 812,000 ดอง/ตร.ม./เดือน สะท้อนให้เห็นถึงความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ค่าเช่าพื้นที่เกรด A ที่ไม่ใช่ย่าน CBD เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่เกรด A ในย่าน CBD ลดลง 1%

จากการสำรวจธุรกรรมการเช่าของ Savills ในไตรมาส 3/2024 พบว่าธุรกรรมส่วนใหญ่ (73%) มีเป้าหมายเพื่อย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพดีกว่า อุตสาหกรรมการเงิน ธนาคาร ประกันภัยและอสังหาริมทรัพย์ (FIRE) เป็นผู้นำด้วยส่วนแบ่งการตลาดธุรกรรม 39% รองลงมาคือ ICT ที่ 31% และการผลิตที่ 13% ผู้เช่าส่วนใหญ่ (75%) เป็นบริษัทต่างชาติ โดยส่วนใหญ่มาจากสหรัฐอเมริกา เกาหลี และญี่ปุ่น ในขณะที่บริษัทในประเทศคิดเป็นเพียง 25% เท่านั้น

ในการประเมินโอกาสประเภทนี้ หน่วยวิจัยคาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะมีจำกัดในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 โดยมีพื้นที่ NLA เพียง 6,691 ตร.ม. จากโครงการเกรด C สองโครงการ ภายในปี 2570 พื้นที่ NLA เพิ่มเติมอีก 196,412 ตร.ม. จาก 15 โครงการจะเปิดใช้งาน ในขณะเดียวกัน การรับรองสีเขียวยังคงเป็นข้อกังวลสำหรับโครงการสำนักงานระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์ เนื่องจากอุปทานเกรด A และ B ที่กำลังจะมีขึ้นร้อยละ 63 จะเน้นไปที่การปฏิบัติตามมาตรฐานเหล่านี้

โรงเรียนการโรงแรมกำลังรอฤดูกาลท่องเที่ยว

ตามข้อมูลของ Savills ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 โรงแรมประเภทดังกล่าวไม่มีโครงการใดๆ และมีโรงแรมระดับ 4 ดาวปิดตัวลง ส่งผลให้อุปทานลดลง 1% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส อย่างไรก็ตาม อุปทานเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 16,443 ห้องจากโรงแรม 115 แห่ง เนื่องมาจากการเปิดโครงการระดับ 3 และ 4 ดาวจำนวน 9 โครงการอีกครั้งหลังจากการปรับปรุงใหม่ และมีโครงการระดับ 4 และ 5 ดาวใหม่ 3 โครงการในช่วงเก้าเดือนแรก

แบรนด์ระดับนานาชาติกำลังพัฒนาไปได้ดี โดยมีโรงแรม Hilton Saigon เข้าร่วมในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 โดยให้บริการห้องพักระดับ 5 ดาวจำนวน 228 ห้อง และจากนั้นนักลงทุน Mappletree ก็เปลี่ยนแบรนด์โรงแรม InterContinental Asiana Saigon เป็น JW Marriott Hotel & Suites Saigon ในไตรมาสนี้

ในด้านศักยภาพการเติบโต การพัฒนาของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ทำให้อุตสาหกรรมการโรงแรมมีสัญญาณที่ดีในช่วงที่ผ่านมา

โดยเฉพาะในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 การท่องเที่ยวนครโฮจิมินห์พัฒนาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 4 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบเป็นรายปี) และนักท่องเที่ยวในประเทศเกือบ 27.4 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบเป็นรายปี) ส่งผลให้ผลการดำเนินงานของโรงแรมดีขึ้น โดยอัตราห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน เป็น 2 ล้านดอง/ห้อง/คืน และอัตราเข้าพักคงที่ที่ 62% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนก็ตาม

แบรนด์นานาชาติจำนวนมากเข้ามาในตลาดโรงแรมในนครโฮจิมินห์และมีการพัฒนาที่ดี

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพียงไตรมาสเดียว แม้ว่าจะเป็นช่วงโลว์ซีซั่น แต่ตลาดยังคงบันทึกการเพิ่มขึ้นของกำลังการผลิต 1 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 3 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี เป็น 61% โดยต้องขอบคุณนักท่องเที่ยวภายในประเทศที่เพิ่มขึ้น 16% และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีเสถียรภาพ อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสและร้อยละ 3 เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากโรงแรมทุกกลุ่มปรับราคาเพิ่มขึ้นก่อนถึงฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุดตั้งแต่เดือนกันยายน

“แม้จะเป็นช่วงโลว์ซีซั่น แต่ผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ก็ดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยที่ฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุดในไตรมาสหน้ามีแนวโน้มที่ดี โฮจิมินห์ซิตี้ก็อยู่ในเส้นทางที่จะบรรลุเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเยือนในปี 2024” นีล แม็กเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savills Vietnam กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มการพัฒนา Savills ให้ความเห็นว่าอุปทานในอนาคตในนครโฮจิมินห์ค่อนข้างหายาก โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เพียง 3 โครงการเท่านั้นที่จะเข้าสู่ตลาดภายในปี 2570 โครงการทั้งหมดตั้งอยู่ในเขต 1 และคาดว่าจะได้รับการบริหารจัดการโดยแบรนด์ระดับนานาชาติ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 คาดว่า Indigo Saigon The City Hotel จะเป็นโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวที่จะเปิดตัวโดยมีห้องพักระดับ 5 ดาวจำนวน 150 ห้อง

ที่มา: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html