การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นทางออกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในบทความที่ตีพิมพ์ใน SCMP ผู้เขียน Nicholas Spiro โต้แย้งว่า เศรษฐกิจ ของเกาหลีใต้และออสเตรเลียเป็นตัวอย่างเตือนใจเกี่ยวกับข้อจำกัดของนโยบายการเงิน เมื่อปัจจัยอื่นๆ ก็มีอิทธิพลต่อแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยด้วย

Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quốc và Australia

อาคารอพาร์ตเมนต์ในย่านเมโดว์แบงก์ ชานเมืองซิดนีย์ ราคาบ้านในออสเตรเลียพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์ได้กระตุ้นความต้องการ แม้จะมีคำเตือนว่าการเพิ่มขึ้นเช่นนี้อาจไม่ยั่งยืนก็ตาม ภาพ: บลูมเบิร์ก

นายเจอโรม พาวเวลล์ ประธานธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) กล่าวสุนทรพจน์ที่หลายฝ่ายรอคอยในการประชุมทางไกลประจำปีของธนาคารกลางสหรัฐสาขาแคนซัสซิตี้ ที่เมืองแจ็กสันโฮล รัฐไวโอมิง เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม โดยไม่ได้สร้างความประหลาดใจให้กับตลาดการเงินมากนัก อย่างไรก็ตาม คำกล่าวของเขาที่ว่า "ถึงเวลาปรับนโยบายแล้ว" ถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดจากธนาคารกลางที่มีอิทธิพลมากที่สุด ในโลก ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยกำลังจะเกิดขึ้นในไม่ช้า

ในขณะที่ธนาคารกลางหลักอื่นๆ รวมถึงธนาคารกลางยุโรป ได้เริ่มลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว การเปลี่ยนแปลงนโยบายของเฟดกลับส่งผลกระทบ "รุนแรงกว่า" ต่อประเทศอื่นๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเอเชีย ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนมากขึ้นเนื่องจากความสัมพันธ์ทางการค้าและการเงินที่ใกล้ชิดกับสหรัฐอเมริกา

มีการคาดการณ์กันว่า นอกจากจีนแล้ว ประเทศเศรษฐกิจชั้นนำใดในเอเชียจะเป็นประเทศแรกที่ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงนโยบายการเงินมีผลกระทบอย่างมากต่อความเชื่อมั่น อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ส่งผลต่อผลการดำเนินงานและแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ในบางประเทศ ยังไม่ชัดเจนด้วยซ้ำว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถหรือควรลดลงในอนาคตอันใกล้นี้หรือไม่

ตัวอย่างเช่น ในเกาหลีใต้ ความคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงเกือบทั้งหมด ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลพุ่งสูงขึ้นจากระดับต่ำสุดในเดือนธันวาคม 2022 หลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างรุนแรงที่เกิดจากการตัดสินใจของธนาคารกลางเกาหลี (BOK) ที่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสู่ระดับสูงสุดในรอบ 14 ปีที่ 3.5%

แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อของเกาหลีใต้จะลดลงสู่เป้าหมาย 2% และอุปสงค์ภายในประเทศอ่อนตัวลงอย่างมาก ซึ่งเป็นสภาวะที่เอื้อต่อการลดอัตราดอกเบี้ย แต่การรักษาเสถียรภาพทางการเงินยังคงเป็นภารกิจสำคัญสำหรับธนาคารกลางเกาหลี (BOK) ทำให้ BOK มีความอ่อนไหวอย่างยิ่งต่อระดับหนี้สินที่สูงของครัวเรือนเกาหลีใต้ ซึ่งเป็นจุดอ่อนสำคัญของเศรษฐกิจในเอเชียตะวันออกเฉียงเหนือแห่งนี้

มาตรการก่อนหน้านี้ของ รัฐบาล เกาหลีใต้เพื่อป้องกันวิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยอย่างเต็มรูปแบบ ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อจำนองฟื้นตัวได้ดีกว่าที่คาดไว้ โดยเพิ่มขึ้นเกือบ 6% เมื่อเทียบเป็นรายปีในไตรมาสที่ผ่านมา แม้จะไม่รวดเร็วเท่ากับช่วงที่เฟื่องฟูในปี 2020-2021 แต่ก็เร็วพอที่ธนาคารกลางเกาหลี (BOK) จะชี้ให้เห็นถึงการฟื้นตัวของราคาบ้านในกรุงโซลในการประชุมนโยบายเมื่อเดือนที่แล้วว่าเป็นเหตุผลที่ควรระมัดระวังในการลดอัตราดอกเบี้ย

“นี่เป็นครั้งแรกที่พวกเขาพูดถึงราคาในเขตโซลโดยเฉพาะ ซึ่ง แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงที่ราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้นอีกครั้งกำลังเป็นข้อจำกัดต่อนโยบายการเงิน แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะต่ำและการเติบโตทางเศรษฐกิจจะอ่อนแอ ธนาคารกลางเกาหลี (BOK) กำลัง ‘อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก’” จอง-อู ปาร์ค นักเศรษฐศาสตร์ผู้เชี่ยวชาญด้านเกาหลีและไต้หวันจากโนมูระกล่าว

สถานการณ์นี้ยิ่งยากขึ้นไปอีก เนื่องจากความรับผิดชอบในการบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยเป็นของรัฐบาล ไม่ใช่ธนาคารกลาง แม้ว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับการให้สินเชื่อจำนองจะเข้มงวดขึ้น และมีความพยายามที่จะเพิ่มอุปทาน แต่ผู้กำหนดนโยบายก็ยังคงดิ้นรนที่จะป้องกันภาวะเฟื่องฟูและตกต่ำที่สร้างความเสียหายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในทางตรงกันข้าม ในออสเตรเลีย การลดอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุยเลย เมื่อต้นเดือนนี้ ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) ยังคงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไว้ที่ระดับสูงสุดในรอบ 12 ปี และยังได้หารือถึงความเป็นไปได้ที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) จะไม่ได้ใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดเท่ากับธนาคารกลางหลักอื่นๆ แต่ก็ยังพยายามอย่างหนักเพื่อให้ตลาดเชื่อมั่นว่า RBA จะต้านทานแนวโน้มการผ่อนคลายนโยบายการเงินในปีนี้ด้วยการคงอัตราดอกเบี้ยสูงไว้เป็นเวลานาน นักลงทุนในตลาดพันธบัตรคาดว่า RBA จะเริ่มผ่อนคลายนโยบายในเดือนธันวาคม

อย่างไรก็ตาม นโยบายการเงินไม่ใช่ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ แม้ว่าธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อปีที่แล้ว ราคาบ้านก็ยังปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าที่คาดไว้ หลังจากที่ลดลงอย่างรวดเร็วแต่เพียงช่วงสั้นๆ “ถ้าหากเป็นเพียงแค่เรื่องอัตราดอกเบี้ย เราคงอยู่ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างรุนแรงไปแล้ว” ทิม ลอว์เลส ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของ CoreLogic กล่าว

ความผันผวนของอุปสงค์และอุปทานส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย วิกฤตการณ์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งทวีความรุนแรงขึ้นจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ได้เน้นให้เห็นถึงความล้มเหลวเชิงนโยบายที่มีมายาวนานทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์

ในการยื่นรายงานต่อคณะกรรมการประชาชนว่าด้วยวิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ซอล เอสเลค จากบริษัทที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจคอรินนา ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบหนักที่สุด นับตั้งแต่กลางทศวรรษ 1980 รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นมุ่งเน้นไปที่การกระตุ้นความต้องการมากกว่าการเพิ่มอุปทาน นโยบายด้านความต้องการจึงเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนมากกว่าผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในท้ายที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการเปลี่ยนแปลงในระบบภาษี

การลดลงอย่างรวดเร็วของการเป็นเจ้าของบ้านกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงท่ามกลางการย้ายถิ่นฐานสุทธิที่เพิ่มขึ้นอย่างมากอันเนื่องมาจากการระบาดใหญ่ กฎระเบียบด้านการวางผังเมืองและการแบ่งเขตที่เข้มงวดทำให้วิกฤตการณ์รุนแรงขึ้นโดยขัดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลางในชานเมืองที่น่าอยู่ใกล้ใจกลางเมือง

การลดต้นทุนการกู้ยืมจะไม่ช่วยให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยดีขึ้น และอาจทำให้ปัญหารุนแรงขึ้นด้วยซ้ำ ในทางกลับกัน การปฏิรูปครั้งใหญ่ของระบบการวางแผนของออสเตรเลียจะช่วยแก้ไขสาเหตุที่แท้จริงของวิกฤตที่อยู่อาศัยได้

ในขณะที่นักลงทุนต่างคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจชั้นนำของเอเชียมากขึ้นเรื่อยๆ แต่เกาหลีใต้และออสเตรเลียกลับเป็นตัวอย่างเตือนใจถึงข้อจำกัดของนโยบายการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัย

นิโคลัส สไปโร เป็นหุ้นส่วนของ Lauressa Advisory บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมหภาคระดับมืออาชีพในลอนดอน เขาเชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วและเศรษฐกิจเกิดใหม่ และเป็นผู้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับพัฒนาการทางเศรษฐกิจมหภาค การเงิน และการเมืองอยู่บ่อยครั้ง

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html