การแข่งขันที่ไม่เท่าเทียมกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจหดตัวและดำเนินการขาดทุน

อุตสาหกรรมอสังหาฯ ตั้งแต่ปลายปี 2565 เป็นต้นมา ได้มีการคัดกรองอย่างเข้มงวดในระดับกว้าง

วิสาหกิจที่มีฐานะทางการเงินไม่ดี มีศักยภาพในการบริหารจัดการต่ำ... ย่อมต้องเผชิญกับปัญหาการทดสอบของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป นักลงทุนจำนวนมากที่มองแต่ "ผิวเผิน" และโครงการที่ไม่รับประกันความถูกต้องตามกฎหมาย ก็ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ต้องเผชิญกับการขาดทุน และถึงขั้นยอมขายสินทรัพย์เพื่อรักษาการดำเนินงาน

บริษัท LDG Investment Joint Stock Company เคยมีแผนโอนกรรมสิทธิ์ 2 โครงการ ได้แก่ Bai But - Son Tra Beach Resort เมืองดานัง และโครงการอพาร์ตเมนต์ Lot C1 ในเขตบิ่ญอาน เมืองดีอาน จังหวัด บิ่ญเซือง การดำเนินการครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทเพื่อชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตร

รีสอร์ท ริมหาด Bai But - Son Tra เคยถูก LDG ปฏิบัติเหมือนไข่ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโครงการเชิงกลยุทธ์ที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว ก่อนที่จะตัดสินใจขาย บริษัทได้พิจารณาหาพันธมิตรเพื่อร่วมลงทุนด้วยสัดส่วน 50-70% แต่ผู้บริหารของ LDG ก็ยอมรับว่าโอกาสนี้ไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

ก่อนการลงนามข้อตกลงนี้ นายเหงียน คานห์ ฮุง ประธานกรรมการบริษัท LDG ถูกจับกุมในข้อหาหลอกลวงลูกค้า นายฮุงมีส่วนเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างวิลล่าและทาวน์เฮาส์ 680 หลังโดยผิดกฎหมายของบริษัท LDG ในโครงการที่อยู่อาศัยเตินถิญ ในตำบลดอย 61 อำเภอจ่างบอม จังหวัด ด่งนาย

สถานการณ์ทางธุรกิจที่ยากลำบากและการขาดแคลนโครงการใหม่ ๆ ส่งผลให้ LDG ประสบภาวะขาดทุน ในช่วงปี 2561-2562 บริษัทมีรายได้มากกว่า 6 แสนล้านดองต่อปี แต่ในช่วงการระบาดใหญ่ กำไรลดลงอย่างมาก จนกระทั่งปี 2565 บริษัทมีรายได้ 4 พันล้านดอง ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 LDG ขาดทุนหลังหักภาษี 2 แสนล้านดอง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งขาดทุนมากกว่า 8 พันล้านดอง

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — บริษัท LDG ประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ (ภาพประกอบ: โขงเจียม)

บริษัท Hai Phat Investment Joint Stock Company ยังได้ขายเงินลงทุนทั้งหมดให้แก่นักลงทุนในที่ดินเชิงพาณิชย์ TM 1 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการที่อยู่อาศัย Tan Lap Islet ในญาจาง ตามแผนโครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 3 อาคาร สูง 40 ชั้น ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น อาคารโรงแรม 10 ชั้น และอาคารอพาร์ตเมนต์ 27 ชั้น นอกจากนี้ Hai Phat ยังมีแผนที่จะมุ่งเน้นไปที่การขายส่งสินค้าในโครงการอื่นๆ อีกหลายแห่งในเมืองหล่าวกาย บั๊กซาง และกว๋างนิญ

แม้จะไม่ได้ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานานแล้ว แต่กลุ่มบริษัทฮวง อันห์ ยาลาย ก็ได้ขายโรงแรมฮวง อันห์ ยาลาย ในเมืองเปลียกู จังหวัดยาลาย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์แห่งสุดท้ายของนายดึ๊ก รายได้จากการขายประมาณ 180,000 ล้านดอง ตามประกาศของบริษัท ยังถูกนำไปใช้ชำระหนี้พันธบัตรอีกด้วย

ธุรกิจอื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังปิดตัวลงหรือระงับการดำเนินงานทั้งหมด บริษัท เคหะดีเวลลอปเมนท์ แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด (HDTC) ประกาศว่าจะระงับการดำเนินงานเนื่องจากประสบปัญหาทางการเงินและไม่มีแหล่งรายได้ที่จะจ่ายเงินเดือนให้กับพนักงาน

หรือบริษัท PVR Hanoi Investment Joint Stock Company ก็ได้ระงับการดำเนินการทางธุรกิจชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2566 ถึง 14 พฤศจิกายน 2567 เพื่อจัดบุคลากรใหม่และหาแนวทางการดำเนินธุรกิจใหม่

บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ก็ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากไม่แพ้กัน คุณ Trinh Thi Kim Lien ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Dat Xanh Services กล่าวในงานสัมมนาเมื่อเร็วๆ นี้ว่า หลังจากการระบาดใหญ่ 3 ปี และวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์กว่า 1 ปี บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ได้ใช้เงินทุนสะสมจนหมด

คุณเหลียน กล่าวว่า ในปี 2566 จำนวนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ลดลง 60-70% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว หน่วยงานที่ยังคงดำเนินงานอยู่กำลังประสบปัญหาในการสรรหาพนักงานขาย ต้นทุนการสรรหาที่สูง และแรงกดดันจากการแข่งขันด้านนโยบายเงินเดือน โบนัส และค่าคอมมิชชั่น หลายหน่วยงานต้องพิจารณาหยุดการดำเนินงานเพื่อรักษาเงินทุนไว้ เพื่อรอจังหวะเข้าสู่ตลาดในระยะต่อไป

“ไม่เคยมีครั้งใดในประวัติศาสตร์ธุรกิจที่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากที่รุนแรงเช่นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา” นางสาวเลียนกล่าว

หลายธุรกิจลุกขึ้นมาเพื่อระดมทุนซื้อที่ดิน

ในทางกลับกัน หลายธุรกิจกลับไม่ลังเลที่จะประกาศซื้อสินทรัพย์เพิ่ม เพิ่มกองทุนที่ดิน ในบริบทตลาดที่ยังเผชิญปัญหาหลายอย่าง แต่คาดว่าจะพลิกหน้าใหม่ได้ในปีนี้

ตัวแทนบริษัท อ้นเจีย เรียลเอสเตท กล่าวว่า ยังคงมุ่งขยายกองทุนที่ดินสะอาดต่อไป โดยให้ความสำคัญกับโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายลงทุนแล้ว เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการราคาประหยัด และมีระยะเวลาดำเนินการรวดเร็ว

บริษัทกำลังอยู่ระหว่างการประเมินเชิงลึกเกี่ยวกับกองทุนที่ดินที่มีศักยภาพสองแห่งในเขต 8 และเขตทูดึ๊ก (โฮจิมินห์) เมื่อธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ คาดว่าจะสามารถจัดหาผลิตภัณฑ์มากกว่า 4,000 รายการสู่ตลาด ท่ามกลางภาวะกองทุนที่ดินที่ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ในเมือง

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — ธุรกิจจำนวนมากมีความกล้าหาญในการแข่งขันเพื่อซื้อกองทุนที่ดิน (ภาพประกอบ: Nguyen Mau Phuoc)

บริษัทร่วมทุนการลงทุนและการค้าอสังหาริมทรัพย์อันเดืองเถาเดียน อนุมัติแผนการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 8 แปลง ซึ่งตั้งอยู่ในเขตเฟื้อกลอง เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์ มูลค่ารวมกว่า 294,000 ล้านดองเวียดนาม

Or Ecopark Group กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อบริษัท Song Thao Company Limited ทั้งหมด ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการ Thanh Thuy Hot Mineral Resort ในตัวเมือง Thanh Thuy (อำเภอ Thanh Thuy จังหวัด Phu Tho)

ขณะเดียวกัน บริษัท Ecopark Song Thao ได้รับอนุญาตให้เสนอการปรับปรุงและจัดทำแผนโครงการรีสอร์ทแร่ร้อน Thanh Thuy ในพื้นที่ 65 เฮกตาร์ใหม่ โดยดำเนินการตามขั้นตอนในการจดทะเบียนทรัพย์สินบนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการแข่งขันซื้อกิจการ ในกรณีของบริษัท An Duong Thao Dien ธุรกิจจำเป็นต้องใช้เงินมากกว่า 294,000 ล้านดองสำหรับธุรกรรมทั้ง 8 รายการข้างต้น ขณะที่เงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน มีเพียงกว่า 53,000 ล้านดอง ซึ่งคิดเป็นประมาณ 18% ของมูลค่าการโอน นอกจากนี้ มูลค่าการโอนนี้ยังสูงกว่ามูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ประมาณ 274,000 ล้านดอง) ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566

หรือกลุ่ม Ecopark แม้ว่าในปี 2565 จะมีกำไรเกือบ 2,400 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หนี้สินกลับเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 19,415 พันล้านดอง อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนยังคงอยู่ที่ 3 เท่า แม้ว่าจะลดลงเมื่อเทียบกับ 4.1 เท่าในปีก่อนหน้า

จะเห็นได้ง่ายว่าวิสาหกิจในประเทศยังคงเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโดยทั่วไปที่ยากลำบาก ปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ข้อบกพร่องมากมายในพันธบัตรขององค์กร และการขาดการเข้าถึงกระแสเงินทุน

จากการสังเคราะห์โดยบริษัทหลักทรัพย์ ดีเอสซี (DSC) พบว่าในปี 2567 กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระมากกว่า 120,000 พันล้านดอง ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ภาระการชำระคืนพันธบัตรยังคงเป็นภาระหนักสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และจำเป็นต้องได้รับ "การผ่าตัดครั้งใหญ่" เพื่อฟื้นฟูฐานะทางการเงิน

แหล่งที่มา