ภาษี 20% จากกำไรอสังหาริมทรัพย์: ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหรือไม่?

ข้อเสนอล่าสุดจากกระทรวงการคลังในการใช้ภาษีอัตรา 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากนำไปใช้จริง จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ 20% จากกำไร เมื่อนำมาใช้ จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะระดับราคาซื้อขายบ้านและที่ดิน - ภาพ: NGOC HIEN

กระทรวงการคลัง กำลังศึกษาทางเลือกในการใช้สองวิธีการคำนวณภาษี ซึ่งรวมถึงตัวเลือกการคำนวณภาษี 20% จากกำไรจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ นโยบายนี้คาดว่าจะช่วยเพิ่มรายได้ของรัฐจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ก็มีข้อกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องการกำหนด การคำนวณที่ถูกต้อง และการคำนวณต้นทุนจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างครบถ้วน

ในทางปฏิบัติ การคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์จะมีความซับซ้อน

ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง ในกรณีที่มีฐานข้อมูลที่ระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณโดยใช้สูตรอัตราภาษี (ที่เสนอคือ 20%) คูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ในกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณจากราคารวมของการโอนอสังหาริมทรัพย์คูณด้วยอัตราภาษี 2%

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของบริษัทบัตดงซาน กล่าวว่า ในการประเมินข้อเสนอการเก็บภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับการเก็บภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายนั้น สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเข้าสู่คลังของรัฐ

อย่างไรก็ตาม นายตวนกล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การดำเนินการดูเหมือนจะง่ายและไม่ซับซ้อน แต่ก็จะมีปัญหาเกิดขึ้นอย่างแน่นอน

ในเรื่องนี้ นายตวนกล่าวว่า สำหรับหน่วยงานสรรพากร การกำหนดต้นทุนการผลิตของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านที่ซื้อมาเมื่อหลายสิบปีก่อน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าซื้อที่ดิน ค่านายหน้า ค่าปรับปรุง ค่าซ่อมแซม ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น หากไม่สามารถกำหนดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ ก็อาจเกิดกรณีที่บ้านที่ซื้อขายกันนั้นมีกำไรจริงเพียงเล็กน้อย แต่ต้องจ่ายภาษีสูงถึง 20% ของส่วนต่าง

นายตวนกล่าวว่า เนื่องจากตลาดบางครั้งประสบกับภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงเช่นในช่วงที่ผ่านมา โครงการหลายแห่งที่ขายขาดทุนหรือลดราคาลงอย่างมาก อาจไม่สามารถเสียภาษีในอัตรา 20% ได้ แต่ยังคงเสียภาษีในอัตรา 2% ซึ่งเป็นผลเสียอย่างมากต่อประชาชน

สำหรับกลุ่มนักลงทุน นายตวนกล่าวว่า นักลงทุนสนใจแต่ผลกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเมื่อคำนวณภาษี 20% บวกค่าธรรมเนียมตัวแทน 1-3% ราคาขายจริงจะบวกต้นทุนนี้เข้าไปพอดี ซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น หรือในบางกรณี การจดทะเบียนราคาซ้ำซ้อนอาจทำให้รัฐสูญเสียรายได้

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านตัวจริง นายตวนกล่าวว่า การเข้าถึงบ้านจะยากขึ้น เนื่องจากราคาบ้านจะสูงขึ้น

ดังนั้น นายตวนจึงเชื่อว่านโยบายภาษีควรสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาตลาด แทนที่จะจำกัดการทำธุรกรรมและสภาพคล่อง ซึ่งจะสร้างความวิตกกังวลให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

ความเสี่ยงของการเพิ่มขึ้นของการกักตุนอสังหาริมทรัพย์

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ฟาม เท อัญ (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ) กล่าวไว้ หากวัตถุประสงค์หลักของการเก็บภาษีคือการป้องกันการกักตุนสินค้า หลีกเลี่ยงการเกิดเมืองร้าง และลดความเหลื่อมล้ำ ในขณะเดียวกันก็ช่วยเพิ่มอุปทาน ลดราคา และทำให้ระบบธนาคารมีสุขภาพดี การเก็บภาษีกำไรจากการโอนในอัตราสูงจะเสี่ยงต่อการเพิ่มการกักตุนสินค้า โดยมีโอกาสน้อยที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ลงได้

ดร.เธ่ อานห์ กล่าวว่า ในกรณีนี้ ภาระภาษีจะตกอยู่กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

ส่วนภาษีที่คิดตามระยะเวลาการถือครองตามที่เคยเสนอไว้ก่อนหน้านี้ นโยบายนี้มุ่งเป้าไปที่ "นายหน้าซื้อขายราคา" และผู้ค้าระยะสั้นเป็นหลัก

ดร.เธ่ อานห์ กล่าวว่า การเก็บภาษีบ้านหลังที่สองหรือที่ดินแปลงที่สองเป็นต้นไปทุกปี เป็น "นโยบายที่ดีที่สุด" เพราะจะช่วยเพิ่มอุปทาน ลดการกักตุน ลดราคา และลดความบิดเบือนในตลาดแรงงาน การศึกษา และการเลือกอาชีพ ในขณะเดียวกัน รัฐจะมีแหล่งรายได้ที่มั่นคงเพื่อทดแทนภาษีที่มีผลกระทบอย่างมากต่อการผลิตและแรงจูงใจในการทำงาน เช่น ภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ดร.เธ่ อันห์ เตือนว่า หากมีการเก็บภาษีสูงจากกำไรจากการโอนกรรมสิทธิ์ หรือภาษีที่คิดตามระยะเวลาการถือครอง แต่กลับส่งผลเสีย ทำให้เกิด "ภาวะเงินเฟ้อ" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งเสริมการกักตุนสินค้า นโยบายที่ดีที่สุดข้างต้นก็อาจจะไม่ถูกนำมาใช้

ควรคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเฉพาะเมื่อธุรกรรมนั้นก่อให้เกิดกำไรเท่านั้น

นาย Tran Manh Chi รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Dong Tay Property กล่าวกับ Tuoi Tre Online ว่า ภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หมายความว่าต้องมีรายได้จึงจะถูกหักภาษีได้ การคำนวณในปัจจุบันใช้เกณฑ์อัตราภาษี 2% ของราคาขาย ทำให้หลายกรณีขาดทุนก็ต้องเสียภาษีด้วยเช่นกัน

ดังนั้น ในกรณีของการคำนวณภาษีเงินได้จากกำไร นายชิเชื่อว่าจำเป็นต้องคำนวณต้นทุนที่เกิดขึ้นอย่างถูกต้องและครบถ้วน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร ค่าธรรมเนียมการซื้อขายหลักทรัพย์ แม้กระทั่งอัตราเงินเฟ้อ... เพื่อให้การจ่ายภาษีเงินได้จากกำไรจากการโอนทรัพย์สินเป็นไปอย่างถูกต้องและสอดคล้องกับลักษณะของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

อ่านเพิ่มเติม กลับไปที่หัวข้อ

ง็อก เฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm