ภาษี 20% จากกำไรอสังหาริมทรัพย์: ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหรือไม่?

ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ 20% จากกำไรเมื่อนำไปใช้จะมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ - ภาพ: NGOC HIEN

กระทรวงการคลัง กำลังศึกษาการประยุกต์ใช้วิธีคำนวณภาษี 2 วิธี รวมถึงทางเลือกในการคำนวณภาษี 20% จากกำไรจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ คาดว่านโยบายดังกล่าวจะช่วยเพิ่มรายได้จากงบประมาณแผ่นดินจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ก็ทำให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ โดยเฉพาะการกำหนด คำนวณอย่างถูกต้องและคำนวณต้นทุนการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน

ในทางปฏิบัติการคำนวณภาษีการโอนจะมีความซับซ้อน

ตามที่กระทรวงการคลังระบุว่า ในกรณีที่มีฐานข้อมูลที่ระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง วิธีการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณโดยใช้สูตรอัตราภาษี (เสนอ 20%) คูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ในกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกกำหนดจากราคาโอนอสังหาริมทรัพย์รวมคูณด้วยอัตราภาษี 2%

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการเขตภาคใต้ของบัตดองซาน กล่าวถึงการประเมินข้อเสนอการจัดเก็บภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ว่า การศึกษาภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายของกระทรวงการคลังนั้น เพื่อให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของตลาด และเพื่อให้จำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่จ่ายเข้างบประมาณแผ่นดินเหมาะสมที่สุด

อย่างไรก็ตาม นายตวน กล่าวว่า ในความเป็นจริงการดำเนินการดูเหมือนจะง่ายและสะดวกแต่ก็จะประสบปัญหา

ซึ่ง นายตวน กล่าวว่า สำหรับหน่วยงานด้านภาษีนั้น การกำหนดต้นทุนปัจจัยการผลิตในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ค่อนข้างซับซ้อน โดยเฉพาะบ้านที่ซื้อมาเป็นเวลานานหลายสิบปี ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ค่านายหน้า ค่าปรับปรุงซ่อมแซม ค่าดอกเบี้ย เป็นต้น หากไม่สามารถกำหนดต้นทุนต่างๆ ข้างต้นได้ ก็จะมีบางกรณีที่บ้านที่ซื้อมาขายไปมีกำไรจริงน้อยแต่จ่ายส่วนต่างได้ถึงร้อยละ 20

ด้วยภาวะตลาดที่ตกต่ำอย่างรุนแรงเหมือนช่วงที่ผ่านมา นายตวน กล่าวว่า โครงการจำนวนมากที่ขายขาดทุนหรือลดราคาอย่างมากอาจไม่สามารถใช้ภาษีอัตรา 20% ได้ แต่ยังคงใช้ภาษีอัตรา 2% ได้ ซึ่งเป็นผลเสียต่อประชาชนอย่างมาก

ในส่วนของกลุ่มนักลงทุน นายตวน กล่าวว่า นักลงทุนสนใจแต่ผลกำไรจากสินค้าอสังหาฯ เท่านั้น ดังนั้น เมื่อคิดคำนวณภาษี 20% บวกค่าธรรมเนียมนายหน้า 1-3% ราคาขายจริงก็จะบวกต้นทุนตรงนี้เข้าไปพอดี ซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น หรือในบางกรณี การรับรองเอกสารซ้ำซ้อนอาจทำให้สูญเสียรายได้ต่องบประมาณ

ส่วนกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง นายตวน กล่าวว่า การเข้าถึงบ้านจะยากขึ้น เพราะลักษณะราคาบ้านจะสูงขึ้น

ดังนั้น นายตวน เชื่อว่านโยบายภาษีจะต้องสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาตลาด แทนที่จะจำกัดการทำธุรกรรมและสภาพคล่อง ซึ่งจะทำให้เกิดความกลัวทั้งจากผู้ซื้อและผู้ขาย

ความเสี่ยงจากการกักตุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. Pham The Anh (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ) กล่าวว่า หากจุดประสงค์หลักของการเก็บภาษีคือการป้องกันการกักตุน หลีกเลี่ยงการสร้างเมืองร้าง และลดความเหลื่อมล้ำ ในขณะเดียวกันก็ช่วยเพิ่มอุปทาน ลดราคา และทำให้ระบบธนาคารมีสุขภาพดี การเก็บภาษีสูงจากกำไรจากการโอนจะมีความเสี่ยงที่จะทำให้การกักตุนเพิ่มขึ้น และมีโอกาสน้อยที่จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

ดร. อันห์ กล่าวว่า ในกรณีนี้ ภาระภาษีจะถูกแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ส่วนภาษีที่คิดจากระยะเวลาถือครองตามที่เสนอไว้ก่อนหน้านี้ นโยบายนี้จะมุ่งเป้าไปที่ "นายหน้าราคา" และผู้ซื้อขายระยะสั้นเป็นหลัก

ดร. ดิ อันห์ ให้ความเห็นว่าการเก็บภาษีบ้านหลังที่สองหรือที่ดินแปลงต่อไปทุกปีถือเป็น "นโยบายที่ดีที่สุด" เนื่องจากจะช่วยเพิ่มอุปทาน ลดการกักตุน ลดราคา และลดการบิดเบือนในตลาดแรงงาน การศึกษา และการเลือกอาชีพ ในเวลาเดียวกัน รัฐจะมีแหล่งรายได้ที่มั่นคง เพื่อทดแทนภาษีที่มีผลกระทบสำคัญต่อการผลิตและแรงจูงใจด้านแรงงาน เช่น ภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ดร. อันห์ เตือนว่า หากมีการเก็บภาษีในอัตราสูงจากกำไรจากการโอนหรือภาษีที่คิดตามระยะเวลาการถือครอง แต่กลับส่งผลเสีย ทำให้เกิด "ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง" และเกิดการกักตุนเพิ่มมากขึ้น "นโยบายที่ดีที่สุด" ข้างต้นก็อาจเสี่ยงที่จะไม่ได้ถูกนำมาใช้

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาควรคำนวณเฉพาะเมื่อธุรกรรมนั้นมีกำไรเท่านั้น

นาย Tran Manh Chi รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Dong Tay Property ให้สัมภาษณ์กับ Tuoi Tre Online ว่าธรรมชาติของภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หมายความว่าต้องมีรายได้ที่ต้องเสียภาษี การคำนวณในปัจจุบันคือการใช้ภาษีอัตรา 2% จากราคาขาย ทำให้เกิดการขาดทุนจำนวนมากที่ต้องเสียภาษีด้วย

ดังนั้นในกรณีการคำนวณภาษีจากกำไร นายชี กล่าวว่า จำเป็นต้องคำนวณต้นทุนที่เกิดขึ้น เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่านายหน้า แม้แต่ค่าเสื่อมราคา ฯลฯ อย่างถูกต้องและครบถ้วน เพื่อให้การจ่ายภาษีจากกำไรจากกิจกรรมการโอนเป็นจริง สอดคล้องกับธรรมชาติของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

อ่านเพิ่มเติม กลับไปยังหัวข้อ

ง็อกเหียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm