ที่ดินที่ไม่มีหนังสือปกแดงจะได้รับประโยชน์อะไรบ้าง?

หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน (หนังสือปกแดง) ถือเป็นเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญที่จะทำให้ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิต่างๆ ครบถ้วน เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ การบริจาค และการชดเชย

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่รู้ว่าผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือปกแดงจะมีสิทธิ์อะไรบ้าง

การชดเชยแม้ว่าที่ดินจะตรงตามเงื่อนไขแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง

ข้อ ก. มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติว่า ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปี เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ จะได้รับการชดเชยที่ดินหากเข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- มีใบรับรอง

- มีการตัดสินใจเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อออกหนังสือรับรอง ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย แต่ยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์

- นำที่ดินที่จำนองไว้มาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลที่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว

ดังนั้น แม้ว่าผู้ใช้ที่ดินจะไม่ได้รับใบรับรอง แต่มีสิทธิ์ได้รับและมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งข้างต้น เขา/เธอจะยังคงได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินหากไม่ใช่ที่ดินที่เช่าแบบชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

ที่ดิน เกษตรกรรม ที่เข้าข่ายหนังสือแดงยังได้รับการชดเชย

แม้ว่าจะไม่เข้าเกณฑ์หนังสือสีแดง แต่ครัวเรือนและบุคคลที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรมโดยตรงก็ยังได้รับค่าชดเชยที่ดิน โดยให้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 มาตรา 98 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ดำเนินการชดเชยตามระเบียบข้อบังคับ ของรัฐบาล

ที่ดินทำกินที่ไม่เข้าเงื่อนไขหนังสือแดงก็ยังได้รับการชดเชยได้ ทั้งนี้ ต้องใช้งานก่อนวันที่ 1 ก.ค. 47 (ภาพ: IT)

การชดเชยทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน

มาตรา 91 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการชดเชยความเสียหายต่อทรัพย์สินเมื่อรัฐเวนคืนที่ดิน ดังนั้น เจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหายต่อทรัพย์สินตามที่กฎหมายแพ่งกำหนด จะต้องได้รับการชดเชยความเสียหายดังกล่าว ส่วนเจ้าของสถานประกอบการผลิตและธุรกิจที่ต้องหยุดการผลิตและธุรกิจเนื่องจากการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ จะได้รับการพิจารณาให้ได้รับการสนับสนุน

ดังนั้น แม้จะไม่มีใบรับรอง เจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินก็ยังได้รับการชดเชยหากเกิดความเสียหายอันเกิดจากการได้มาซึ่งที่ดิน

การใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิใช้สิทธิในการแปลงสภาพ โอนกรรมสิทธิ์ เช่า เช่าช่วง สืบทอด บริจาค จำนองสิทธิการใช้ที่ดิน และนำเงินทุนมาใช้สิทธิการใช้ที่ดินได้ เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

- มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นอันติดกับที่ดิน หรือ หนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอันติดกับที่ดิน ยกเว้นกรณีการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินทำกินเป็นโฉนด การแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนอยู่อาศัย และกรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 124 วรรค 7 และข้อ ก มาตรา 127 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาของศาล คำวินิจฉัย คำตัดสินอนุญาโตตุลาการ หรือคำชี้ขาดที่มีผลบังคับตามกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับคดีตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง

- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องอยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้น จึงมีการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและการบริจาคโดยไม่มีหนังสือรับรองจำนวน 2 กรณี

ประการแรก คือ การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรวมที่ดิน การแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน หรือการบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลที่ยังไม่ได้รับใบรับรองแต่มีสิทธิ์ได้รับใบรับรอง ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และบริจาคเงินทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 53/2560 กำหนดว่า ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ แต่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินถูกต้องตามกฎหมายประเภทใดประเภทหนึ่งตามที่กำหนด ยังคงได้รับใบอนุญาตก่อสร้างได้

ใช้ชั่วคราวจนกว่าจะมีการเวนคืนที่ดิน

มาตรา 138 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า ครัวเรือนและบุคคลซึ่งใช้ที่ดินตามกรณีที่กำหนดไว้ในมาตรา 138 วรรค 1, 2, 3, 4, 5 และ 6 แต่ไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดตรึงกับที่ดิน สามารถใช้ที่ดินในสภาพเดิมได้เป็นการชั่วคราวจนกว่าทางราชการจะคืนที่ดินคืน และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดินตามกฎหมาย

ฉะนั้น บุคคลซึ่งได้ใช้ที่ดินอย่างมั่นคงไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินใดๆ ย่อมไม่ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่เป็นการจัดที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง ถึงแม้จะไม่เข้าเงื่อนไขการออกหนังสือรับรองก็ตาม ก็ยังคงมีสิทธิใช้ที่ดินในสภาพเดิมเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-khong-co-so-do-duoc-huong-nhung-quyen-loi-gi-20241008163618314.htm