เสนอกลไกเพิ่มเติมในการกำหนดราคาที่ดินและการจัดการรายได้เพิ่มเติมในร่าง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) เพิ่งออกเอกสารที่ให้ความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหาจำนวนหนึ่งในร่างมติของรัฐสภาที่ควบคุมกลไกและนโยบายจำนวนหนึ่งเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

ดังนั้น VNREA จึงได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับเนื้อหา 5 ประเด็น โดยเสนอให้แก้ไขเนื้อหา 3 ประเด็น ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่มีอยู่แล้วในร่างมติ และเพิ่มเนื้อหา 2 ประเด็น ที่ยังไม่ได้ระบุไว้ในร่างมติ

โดยได้เสนอเนื้อหาเพิ่มเติมอีก 2 ประเด็น วสท. ระบุว่า มาตรา 5 แห่งร่างมติกำหนดให้ใช้บัญชีราคาที่ดินในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการทั้งหมด เมื่อมีการจัดสรร เช่า หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในทุกกรณี

อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์ของ VNREA พบว่าในความเป็นจริงมีโครงการลงทุนในพื้นที่พัฒนาใหม่ หรือโครงการที่มีขนาดการใช้ประโยชน์ที่ดินขนาดใหญ่แต่ไม่มีรายการราคาที่ดิน หรือหากมีรายการราคาที่ดินอยู่แล้ว การใช้รายการราคาที่ดินก็จะไม่เหมาะสม ในกรณีนี้ จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามวิธีการกำหนดราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

วสท.เสนอให้เพิ่มเติมระเบียบเกี่ยวกับกรณีนำราคาที่ดินเฉพาะมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการในกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ได้แก่ โครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดินขนาดใหญ่ตั้งแต่ 100 ไร่ขึ้นไป และโครงการลงทุนในพื้นที่พัฒนาใหม่ที่ไม่มีบัญชีราคาที่ดิน

นอกจากนี้ VNREA ได้เสนอให้เพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน เนื่องจากตามข้อ d ข้อ 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP กำหนดให้เก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในกรณีที่ประชาชนมีการตัดสินใจจัดสรร/เช่าที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในอัตรา 5.4% ต่อปี (คาดว่าจะปรับลดลงเหลือ 3.6% ต่อปี) ของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน

เหตุผลก็คือ เมื่อไม่มีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่าที่ดิน นักลงทุนจะได้รับประโยชน์จากจำนวนเงินที่ค้างชำระ มุมมองนี้ไม่ถูกต้องและไม่เหมาะสม - VNREA เน้นย้ำ ปัจจุบัน ภาระหน้าที่ในการกำหนดราคาที่ดินเป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานของรัฐ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับผู้ใช้ที่ดิน

ข้อกำหนดที่กำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินต้องรับผิดชอบในกรณีนี้ไม่มีมูลความจริง เมื่อผู้ใช้ที่ดินไม่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน พวกเขาก็ไม่สามารถใช้สิทธิของตนในฐานะผู้ใช้ที่ดินได้ เช่น สิทธิในการซื้อ ขาย/โอน/จำนอง... เนื่องจากตามกฎระเบียบ สิทธิเหล่านี้จะใช้บังคับได้ก็ต่อเมื่อภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินได้รับการชำระแล้วเท่านั้น VNREA ได้วิเคราะห์ไว้

ดังนั้น VNREA จึงขอแนะนำให้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับการจัดการค่าธรรมเนียมการจัดเก็บเพิ่มเติมโดยพิจารณาจากกรณีเฉพาะเจาะจงหลายกรณี ในกรณีที่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนจากการเช่าที่ดินรายปีเป็นการเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า การต่ออายุการเช่าที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน การปรับผังเมืองโดยละเอียดตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินและบทบัญญัติอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน การกำหนดค่าเช่าที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้ดำเนินการตามบทบัญญัติในข้อ ก, ข, ค วรรค 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

ขณะเดียวกันผู้ใช้ที่ดินต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้คิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรคสอง ข้อ 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน หากผู้ใช้ที่ดินได้นำพื้นที่ที่ดินที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดินไปใช้ประโยชน์ ทำการค้า และใช้ประโยชน์แล้ว

ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 257 ข้อ ก, ข, ค แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน หากผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้นำพื้นที่ที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดินไปใช้ประโยชน์ ประกอบธุรกิจ หรือใช้ประโยชน์ ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้ชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับระยะเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินแล้ว ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับเงินคืนค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่ชำระไปแล้วหรือหักออกจากภาระผูกพันทางการเงินอื่นๆ ที่มีต่อรัฐ...

สำหรับการแก้ไขที่เสนอทั้ง 3 ประการนั้น VNREA ได้อ้างถึง: มาตรา 3 ข้อ 7 ว่าด้วยการกู้คืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน กำหนดไว้ว่า: "การหักเงินชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานที่ผู้ลงทุนได้เบิกล่วงหน้าจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระนั้น ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของมาตรา 94 ข้อ 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และให้คำนวณสำหรับโครงการทั้งหมด"

อย่างไรก็ตาม ตาม VNREA กฎหมายที่ดินในปัจจุบันกำหนดว่า หากผู้ลงทุนชำระเงินชดเชย เงินสนับสนุน และเงินค่าย้ายถิ่นฐานล่วงหน้า เงินดังกล่าวจะถูกหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการ หากยังมีเงินเหลือหลังจากหักค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการแล้ว เงินดังกล่าวจะถูกนำไปรวมในเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ

ดังนั้น กฎระเบียบนี้จึงไม่ได้รับประกันสิทธิอย่างแท้จริง และไม่ได้ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามามีส่วนร่วมในการจ่ายเงินชดเชยล่วงหน้า การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานโดยเฉพาะในกรณีของโครงการที่ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน - การวิเคราะห์ของ VNREA

ดังนั้น VNREA จึงเสนอให้อนุญาตให้ผู้ลงทุนสามารถหักเงินล่วงหน้าสำหรับการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรเงินทุนใหม่จากภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ ที่ผู้ลงทุนต้องชำระต่อไปได้

พร้อมกันนี้ ในข้อ 5 ข้อ 1 ให้กำหนดหลักเกณฑ์การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ได้แก่ ค่าก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่ดินที่ผู้ลงทุนส่งมอบให้แก่รัฐ ค่าก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดไว้ในส่วนนี้ให้กำหนดตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ตามรายงานของ VNREA ร่างกฎหมายกำหนดเพียงการคำนวณต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่ที่ผู้ลงทุนส่งมอบให้รัฐ ซึ่งไม่เหมาะสม เนื่องจากลักษณะของบัญชีราคาที่ดินเป็นข้อบังคับทั่วไป และราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินมักสร้างขึ้นโดยอ้างอิงจากแปลงที่ดินที่มีอยู่เดิม โครงการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ยังไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ให้รัฐ (เช่น โครงการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม) จะไม่ถูกหักค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐาน

หรือโครงการลงทุนที่ขึ้นอยู่กับสภาพทางธรณีวิทยาและขนาดย่อม จะมีต้นทุนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะโครงการลงทุนในพื้นที่ใหม่ พื้นที่ถมดิน... ซึ่งมีต้นทุนการลงทุนสูงในการปรับระดับพื้นที่และก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ดังนั้น หากคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะพื้นที่ที่นักลงทุนส่งมอบให้รัฐ ย่อมไม่เป็นธรรม

จากข้อเท็จจริงนี้ VNREA เสนอว่าในการกำหนดราคาที่ดิน จำเป็นต้องคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานของโครงการทั้งหมด ไม่ใช่แค่พื้นที่ที่นักลงทุนส่งมอบให้รัฐเท่านั้น ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดการต้นทุนการถมที่ดินสำหรับโครงการถมที่ดินในการกำหนดราคาที่ดิน (ตามกฎระเบียบปัจจุบัน ต้นทุนการถมที่ดินรวมอยู่ในต้นทุนการพัฒนาโครงการในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน)

เนื้อหาอีกประการหนึ่งที่ VNREA แสดงความคิดเห็นคือ ในประเด็น b วรรค 13 มาตรา 3 บทบัญญัติการเปลี่ยนผ่านสำหรับการกู้คืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า "ในกรณีที่ก่อนวันที่มติฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ ยังไม่มีการตัดสินใจอนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน การกู้คืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานจะต้องดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินและบทบัญญัติของมาตรานี้"

ตามรายงานของ VNREA การใช้วลี "ในกรณีที่ไม่มีการตัดสินใจใดๆ ก่อนวันที่มตินี้มีผลบังคับใช้" ไม่ได้ระบุเวลาของเหตุการณ์อย่างแม่นยำ อาจมีบางกรณีที่ยังไม่มีการตัดสินใจอนุมัติแผนการชดเชยก่อนวันที่มตินี้มีผลบังคับใช้ แต่เมื่อถึงเวลาที่มติมีผลบังคับใช้ ก็มีการตัดสินใจอนุมัติแผนการชดเชยแล้ว ดังนั้น VNREA จึงเสนอให้ปรับวลีดังกล่าวเป็น "ในกรณีที่ไม่มีการตัดสินใจใดๆ ก่อนวันที่มตินี้มีผลบังคับใช้..."

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm