ไฮไลท์อสังหาฯ ปี 2566 ปีแห่งการคลี่คลาย

ชุดนโยบายที่ออก

นับตั้งแต่ปลายปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากในหลายๆ ด้าน ตั้งแต่ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ไปจนถึงเงินทุนพันธบัตร เงินกู้จากธนาคาร... เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ในปี 2566 รัฐบาล ได้ออกคำสั่งและนโยบายที่ทันท่วงทีมากมายเพื่อฟื้นฟูตลาด

ในเดือนมีนาคม รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 เพื่อเพิ่มเติมกฎระเบียบ โดยระบุว่า สำหรับพันธบัตรที่เสนอขายในตลาดภายในประเทศ ในกรณีที่บริษัทผู้ออกพันธบัตรไม่สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรเป็นเงินดองเวียดนามได้อย่างครบถ้วนและตรงเวลาตามแผนการออกพันธบัตรที่ประกาศไว้ บริษัทสามารถเจรจากับเจ้าของพันธบัตรเพื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่ครบกำหนดพร้อมสินทรัพย์ได้

กฎระเบียบนี้เป็นพื้นฐานสำหรับธุรกิจในการเลื่อนการชำระหนี้ ขายสินทรัพย์ในราคาลด และชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่ครบกำหนดพร้อมกับสินทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์

ในเดือนมีนาคม รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 33 ว่าด้วยแนวทางแก้ไขปัญหาหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน ที่สำคัญ ธนาคารแห่งรัฐได้รับมอบหมายให้ดูแลการดำเนินโครงการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

กำลังหลักของโครงการนี้คือธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) ที่ให้สินเชื่อแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โครงการบ้านพักคนงาน โครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ทเมนต์เก่าด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 จะคึกคัก มีนโยบายเชิงบวกมากมาย (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

ในขณะที่ตลาดสะท้อนให้เห็นว่ามีอุปทานที่ไม่สมดุล โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ครองตลาดในขณะที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย "สูญพันธุ์" รัฐบาลได้ออกคำสั่งที่ 338 ทันทีเพื่ออนุมัติโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573

ดังนั้น ภายในปี พ.ศ. 2573 จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จในแต่ละพื้นที่จะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านยูนิต ซึ่งรวมถึงช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 โดยจะมีประมาณ 428,000 ยูนิต โครงการนี้มุ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมือง และของคนงานและผู้ใช้แรงงานในเขตอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก

อีกหนึ่งจุดเด่นคือ ในช่วงปลายเดือนพฤศจิกายน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ลงมติเห็นชอบกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่มีการออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์สองฉบับพร้อมกัน หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีข้อดีอีกมากมาย

นอกจากนี้ นายกรัฐมนตรีและกระทรวงและสาขาต่างๆ ยังได้จัดประชุมออนไลน์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อแก้ไขปัญหาข้อกฎหมายของโครงการต่างๆ พบปะกับภาคธนาคารเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาสนับสนุนธุรกิจในด้านแหล่งเงินทุน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และสร้างความมั่นคงให้กับกิจกรรมทางธุรกิจ

ตลาดตอบสนองเชิงบวก

แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจฟื้นตัวได้ตั้งแต่กลางปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายมีเวลา "ซึมซับ" เพียงพอ แต่ในความเป็นจริงแล้ว สัญญาณเชิงบวกมากมายจากตลาดได้ปรากฏขึ้นแล้ว ด้วยนโยบายของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคเกี่ยวกับพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจหลายแห่งจึงสามารถขยายและเลื่อนกำหนดชำระพันธบัตรได้ โดยใช้สินทรัพย์เพื่อชำระเงิน เช่น Novaland, Hung Thinh...

นายเหงียน ฮวง เซือง รองผู้อำนวยการกรมการคลังธนาคารและสถาบันการเงิน (กระทรวงการคลัง) ได้ร่วมหารือเมื่อต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ระบุว่า จนถึงปัจจุบันมีพันธบัตรที่ค้างชำระจาก 68 บริษัท ประมาณ 40% ที่ได้วางแผนการเจรจาไว้แล้ว โดยอัตราความสำเร็จในการเจรจาเพิ่มขึ้นจาก 16% ในเดือนกุมภาพันธ์ เป็น 63% ในเดือนตุลาคม นอกจากนี้ บริษัทที่ได้จัดหาแหล่งเงินทุนแล้ว ยังได้ดำเนินการซื้อคืนพันธบัตรก่อนครบกำหนดชำระหนี้อีกด้วย

นอกจากนี้ ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง หากไม่มีการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในไตรมาสแรกของปีนี้ เมื่อสิ้นเดือนพฤศจิกายน มูลค่าการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ รายบุคคลจะสูงถึง 220,000 พันล้านดอง

เงินทุนไหลเข้าภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากนโยบายสินเชื่อแบบเปิดกว้างมากขึ้น ตัวเลขล่าสุดจากธนาคารกลางระบุว่า ณ วันที่ 30 กันยายน ยอดสินเชื่อคงค้างรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (ภาพประกอบ: กวาง อันห์)

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ค่อยๆ ลดลงตามคำร้องขอและคำสั่งของนายกรัฐมนตรีและธนาคารกลาง ธนาคารหลายแห่งได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลง 5.5-7.5% ต่อปีในช่วง 12-18 เดือนแรก จากนั้นจึงปรับลดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวลงประมาณ 9.5-11% ต่อปี ผลสำรวจพบว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์หลายแห่งลดลงประมาณ 1-3% ต่อปี เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

สำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ในปี พ.ศ. 2566 ท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศได้เริ่มโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 10 โครงการ และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในนิคมอุตสาหกรรม รวมกว่า 19,800 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ เมืองไฮฟองเป็นเมืองที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 4 โครงการ รวมกว่า 6,700 ยูนิต ส่วนเมืองฮานอย จังหวัดเถื่อเทียน-เว้ และจังหวัดเลิมด่ง มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 โครงการ

อย่างไรก็ตาม การเบิกจ่ายสินเชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมูลค่า 1.2 แสนล้านดองยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่า มี 23 ท้องถิ่นที่ประกาศรายชื่อโครงการ 54 โครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อภายใต้โครงการสินเชื่อมูลค่า 1.2 แสนล้านดอง โดยมีวงเงินสินเชื่อ 2.5884 หมื่นล้านดอง จนถึงปัจจุบัน วงเงินที่เบิกจ่ายมีเพียงกว่า 1.43 แสนล้านดองเท่านั้น

ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองจะใช้ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 8.7% ต่อปีสำหรับนักลงทุนและ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้านจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป ทุก 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษแก่ธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมโครงการ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาโครงการ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษจะเจรจาและตกลงกันระหว่างธนาคารและลูกค้า

HoREA เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พาณิชย์ปกติ 1.5-2% ยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเดิม ระยะเวลาผ่อนปรนยังสั้น (5 ปี) และมีการปรับอัตราดอกเบี้ยทุก 6 เดือน ทำให้เกิดความไม่มั่นคงแก่ผู้กู้

แหล่งที่มา