การกำหนดราคาขายตามประเภทห้องชุดจะนำไปสู่กลไก 'ขออนุญาต' ได้อย่างง่ายดาย

ตามหนังสือเวียนที่ 31/2016/TT-BXD อาคารชุดจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ชั้น คือ ชั้น A ชั้น B และชั้น C โดยพิจารณาจากเกณฑ์ 4 กลุ่ม ได้แก่ ผังเมือง - สถาปัตยกรรม ระบบอุปกรณ์เทคนิค; การบริการ โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และคุณภาพ การจัดการ การดำเนินงาน

ล่าสุด ในงานแถลงข่าวของ กระทรวงก่อสร้าง รองปลัดกระทรวง Nguyen Van Sinh กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ไม่มีกฎเกณฑ์ใด ๆ ที่กำหนดว่าราคาอพาร์ตเมนต์ใดเป็นระดับไฮเอนด์ ระดับกลาง และราคาไม่แพง แต่ปัจจุบันได้กำหนดช่วงราคาไว้แล้วว่า ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม. เป็นอพาร์ตเมนท์ราคาประหยัด สูงกว่า 40 ล้านดอง/ตรม. เป็นอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์

“ ระดับนี้จะถูกตั้งไว้เพื่อจำแนกโครงการ ซึ่งเราจะใช้กำหนดอพาร์ทเมนต์ระดับ 1 ระดับ 2 และระดับ 3 จากนั้นเราจะกำหนดราคาขายและควบคุมค่าบริการอพาร์ทเมนต์โดยอิงจากการจัดประเภท วิธีนี้จะสร้างความยุติธรรมและความโปร่งใส ” รองรัฐมนตรีซินห์เน้นย้ำ

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ถิง ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ อาจารย์อาวุโส สถาบันการเงิน แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่ได้ถูกกำหนดโดยปัจจัยเฉพาะ เช่น การวางแผน สถาปัตยกรรม โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เป็นต้น เท่านั้น แต่ยังได้รับอิทธิพลจากปัจจัยเฉพาะ เช่น ที่ตั้ง ความต้องการ รสนิยม และแบรนด์ของผู้ลงทุนอีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ควรจัดประเภทเพื่อใช้ในการกำหนดราคาขาย

“ ราคาเป็นเพียงปัจจัยเล็กน้อยในการตัดสินว่าอพาร์ตเมนต์นั้นเป็นระดับไฮเอนด์หรือระดับโลว์เอนด์ ดังนั้นปัจจัยด้านราคาไม่ควรใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดประเภทของอพาร์ตเมนต์ ในทางกลับกัน ราคาอาจผันผวนอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการกำหนดกฎเกณฑ์ว่าต้องขายอพาร์ตเมนต์ประเภทใดในราคาใดจึงทำได้ยาก ตลาดควรควบคุมราคา ” รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรอง ถิงห์ กล่าว

ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งใน ฮานอย กล่าวว่า จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้กำกับดูแลและประเมินค่า และวิธีการที่จะมั่นใจได้ว่างานประเมินและกำกับดูแลมีความเที่ยงธรรมหลีกเลี่ยงการสมคบคิดระหว่างนักลงทุนและหน่วยงานกำกับดูแลในการซื้ออาคารชุด

“ การแบ่งประเภทอพาร์ตเมนต์จะนำไปสู่กลไกการขอและการให้และสัญญาณของการล็อบบี้เชิงลบได้อย่างง่ายดาย นักลงทุนจำนวนมากใช้โอกาสนี้ในการ "ซื้อ" อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เพื่อเพลิดเพลินกับบ้านราคาสูง” ตัวแทนธุรกิจกล่าว

ตามทฤษฎีของธุรกิจนี้ หากเราใช้การจัดอันดับในการกำหนดราคาอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนก็จะหาวิธีในการอัพเกรดโครงการของตน ซึ่งก็หมายถึงการ "ล้วงกระเป๋า" ของผู้ซื้อนั่นเอง ไม่ต้องพูดถึงกรณีเลวร้ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นมากมาย เช่น อพาร์ตเมนต์ติดอันดับหนึ่งแต่คุณภาพไม่ได้มาตรฐาน ผู้คนก็จะรู้ว่าต้องร้องเรียนกับใคร

ทนายความ Nguyen Danh Hue ประธานกรรมการบริษัทกฎหมาย Hung Dong ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า การแบ่งประเภทอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดราคาขายนั้นทำได้ยาก เพราะราคาอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการและมีการผันผวนอย่างต่อเนื่องขึ้นอยู่กับพื้นที่และเวลา

นายเหงียน ดาญ เว้ กล่าวว่า ในเศรษฐกิจตลาด ราคาควรถูกกำหนดโดยตลาด หน่วยงานบริหารของรัฐไม่ควรเข้าไปแทรกแซงราคาขายโดยตรง แต่สามารถเข้าไปแทรกแซงเพื่อควบคุมตลาดให้พัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้นและยั่งยืนมากขึ้นได้

ในทำนองเดียวกัน ตามที่ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าว การจำแนกประเภทอพาร์ทเมนท์ควรเป็นเพียงพื้นฐานสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายในการอ้างอิงและตกลงกันในเรื่องราคาและราคาบริการสำหรับการจัดการและการดำเนินการอพาร์ทเมนท์เท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายโว กล่าวไว้ การจำแนกประเภทโครงการควรใช้เพื่อประเมินคุณภาพโครงการตามเกณฑ์ทั่วไปเท่านั้น มูลค่าของอพาร์ทเม้นท์จะสูงหรือต่ำ ราคาขายในตลาดจะขึ้นอยู่กับกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน (แน่นอนว่าอพาร์ทเม้นท์คุณภาพสูงจะได้รับความนิยมจากลูกค้ามากกว่า ดังนั้นราคาขายจึงอาจสูงได้)

เช่นเดียวกันการให้บริการอพาร์ทเม้นท์จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ใช้บริการและผู้ให้บริการ หากผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ทเมนท์ต้องการบริการที่ดีหลายอย่าง พวกเขาจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมสูง และในทางกลับกัน แนวโน้มทางสังคมคือคนรวยมักต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์หรูหรา ต้องการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากที่สุด และพวกเขาก็ตกลงที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมการจัดการที่สูงขึ้น

เจา อันห์

แหล่งที่มา