การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องอาศัยการคิดอย่างลึกซึ้งและต่อเนื่องเกี่ยวกับมูลค่าตลาด

ตามคำกล่าวของ รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน มินห์ ง็อก หัวหน้าภาควิชาการประเมินราคา-ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยการเงินและการตลาด เมืองเชียงใหม่ นครโฮจิมินห์ หากนักลงทุนทราบแค่เรื่องราคาและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาเท่านั้น พวกเขาจะพลาดแนวคิดที่น่าดึงดูดและมีประสิทธิภาพมากกว่าในการลงทุน นั่นก็คือ มูลค่าตลาด

เพื่อทำความเข้าใจประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับราคา มูลค่าตลาด รวมถึงมูลค่า (ที่แท้จริงและแกนหลัก) ของอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น TG&VN ได้สนทนากับรองศาสตราจารย์ ดร. Nguyen Minh Ngoc หัวหน้าภาควิชาการประเมินมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยการเงินและการตลาด นครโฮจิมินห์ โฮจิมินห์

เรียน รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน มินห์ ง็อก ราคาเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถอธิบายเรื่องนี้เพิ่มเติมได้ไหม?

ที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์มีราคา การเพิ่มขึ้นของราคาที่สมเหตุสมผลหรือส่วนใหญ่ไม่สมเหตุสมผลในเวียดนามได้กระตุ้นให้ทุกภาคส่วนของสังคมแสวงหาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นจริงเชิงวัตถุและการพัฒนาเชิงอัตวิสัยของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาทำให้บุคคลและองค์กรจำนวนมากสูญเสียสมดุลทางอารมณ์ การเงิน และเหตุผล

ราคาที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ คือ การแสดงออกทางการเงินของมูลค่าที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง จำนวนเงินที่ต้องชำระเพื่อซื้อที่ดิน - อสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปคือปริมาณที่เปลี่ยนแปลงไปตามมูลค่า เมื่ออุปทานและอุปสงค์ของที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์ตรงกัน ราคาสามารถสะท้อนและสอดคล้องกับมูลค่าของที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ กรณีนี้เกิดขึ้นได้ยาก ราคาที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์ จะมีราคาสูงกว่ามูลค่าหากมีอุปทานต่ำกว่าอุปสงค์ ในทางกลับกัน หากอุปทานเกินอุปสงค์ ราคาจะมีค่าต่ำกว่ามูลค่า

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน มินห์ ง็อก (ที่มา : RED)

นี่เป็นความรู้คลาสสิกใน เศรษฐศาสตร์จุลภาค อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลต่างๆ มากมาย ผู้คนจำนวนมากมักจะหยุด (หรือรู้เพียงในแง่ทั่วๆ ไปเช่นนั้น) พวกเขามักไม่มีความสามารถในการประยุกต์และพัฒนาวิธีคิดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้คนมักพูดว่า “ตลาดมีเสียงของตัวเอง” หรือ “ทฤษฎีทั้งหมดเป็นสีเทา มีเพียงต้นไม้แห่งชีวิตเท่านั้นที่เป็นสีเขียวตลอดไป” ... จากการเข้าใจความรู้ทั่วไป นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพัฒนากระบวนการคิดของตนเองสำหรับการตัดสินใจและแนวทางเฉพาะเจาะจงแต่ละอย่าง

แล้วโดยทั่วไปแล้วมีปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อราคาครับ?

ราคาโดยทั่วไปจะถูกกำหนดโดยอุปทานและอุปสงค์ในตลาด อย่างไรก็ตามจำเป็นต้องเข้าใจประเภทของ “ตลาด” อย่างถูกต้องและครอบคลุม ตลาดที่เราพูดถึงบ่อยๆ ในสื่อต่างๆ อย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ ที่ดินเปล่า พื้นที่พาณิชยกรรม... ที่มีพื้นที่ กลุ่ม และสินค้าที่เป็นที่นิยมนั้นเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของตลาดโดยรวมเท่านั้น

หากเราพิจารณาพื้นที่ 365,000 ตารางกิโลเมตรของเวียดนาม รวมถึงสินทรัพย์บนที่ดิน (รวมถึงงานก่อสร้างและสินทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน เช่น ต้นไม้ยืนต้น...) ตลาดโดยรวมมีขนาดใหญ่กว่าและมีความหลากหลายมากกว่ามาก ในทางกลับกัน หากนักลงทุนคิดถึงแต่เรื่องราคาและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาเพียงอย่างเดียว พวกเขาจะพลาดแนวคิดที่น่าสนใจและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในการลงทุนของพวกเขา นี่คือความคิดเกี่ยวกับ: มูลค่าตลาด

หลายๆ คนยังคงคลุมเครือเกี่ยวกับแนวคิดเรื่องมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณช่วยอธิบายให้ชัดเจนกว่านี้ได้ไหม?

เพื่อจะเข้าใจมูลค่าตลาด จำเป็นต้องเข้าใจแนวคิดเรื่องมูลค่า (แก่นแท้ - แก่นแท้) ก่อน ประเด็นนี้จะถูกกล่าวถึงในรายละเอียดเพิ่มเติมด้านล่าง มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คือฟังก์ชั่นและการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อจุดประสงค์บางอย่าง เป้าหมายเหล่านี้อาจเป็นเป้าหมายทั่วไปหรือเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละบุคคลหรือองค์กรก็ได้ ในความเป็นจริง มีเป้าหมายที่หลากหลายสำหรับผู้ชมที่แตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่งจำนวนเป้าหมายอสังหาริมทรัพย์อาจสูงถึงหลายพันรายขึ้นไป

ผู้คนมักพูดคุยกันถึงมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สองประเภท: มูลค่าการใช้งานและมูลค่าการแลกเปลี่ยน อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย เพื่อธุรกิจ เพื่อผลกำไร... แต่ยังใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ อีกด้วย ซึ่งบางครั้งใช้เพื่อวัตถุประสงค์แปลกๆ

เช่น มีคนซื้อที่ดินผืนหนึ่งเพื่อรอถึงฤดูใบไม้ผลิเพื่อดูการเติบโตของแมลงหายาก หรือมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่เหมาะกับการระดมทุนทางการเงินเป็นอย่างมาก เมื่อใช้ทรัพย์นี้มาเป็นเงินทุนก็จะระดมเงินได้ 1 แสนล้านดอง แต่หากซื้อขายกันเองราคาจะอยู่ที่ 3 หมื่นล้านดองเท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่งอสังหาริมทรัพย์นี้ก็คืออสังหาริมทรัพย์ทางการเงิน

จากตัวอย่างข้างต้น การคิดถึงมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นมุมมองที่เกินเลยไปกว่ามุมมองแบบเดิม ๆ ในการซื้อและขายหรือการอยู่อาศัย พวกเขาทำหน้าที่เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะบางประการที่เกิดจากความต้องการที่หลากหลายในตลาด และราคาเช่าหรือขายฟรีไม่สามารถนำมาใช้เป็นหน่วยวัดมูลค่าที่มันได้รับมา

ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องปรับแต่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งให้เหมาะกับแต่ละกลุ่มและลูกค้าแต่ละราย เพื่อตรวจจับมูลค่าตลาดได้อย่างแม่นยำ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลหรือองค์กรในสังคมสามารถเพลิดเพลินและสัมผัสได้ ถือเป็นมูลค่าตลาด (กว้างกว่าประเภทราคา)

แล้วมูลค่าตลาดจึงขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักใช่ไหมครับ?

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสิ่งที่น่าสนใจที่สุด และยังเป็นสิ่งที่เข้าถึงได้ยากและวัดได้ยากที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย จากการทำความเข้าใจมูลค่าตลาด นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียนรู้และเชี่ยวชาญประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ ต่างจากมูลค่าตลาด มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ไม่มีคำว่า “ตลาด” อยู่ในนั้นอีกต่อไป กล่าวอีกนัยหนึ่ง ก่อนที่จะมีตลาด ก่อนที่ตลาดจะถูกสร้างขึ้น อสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าในตัวของมันเอง

มูลค่าเป็นแนวคิดเชิงนามธรรม ความหมายของที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์ในแง่ของความเหมาะสม ความสนองความต้องการของมนุษย์ อสังหาริมทรัพย์มีความสามารถที่จะสนองความต้องการของมนุษย์ในรูปแบบเดียวที่แยกจากกัน แต่คุณค่าของอสังหาริมทรัพย์จะเชื่อมโยงกับวัตถุและปรากฏการณ์ต่างๆ จนกลายเป็นระบบมูลค่ารวมผ่านปฏิสัมพันธ์ระหว่างความต้องการขั้นพื้นฐานที่กล่าวข้างต้น

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน มินห์ หง็อก มีประสบการณ์ด้านการฝึกอบรมและปฏิบัติงานด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มาหลายปี (ที่มา : RED)

จากการทำความเข้าใจมูลค่าตลาด นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียนรู้และเชี่ยวชาญประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ ตลาดก็เป็นหมวดหมู่หนึ่ง เป็นรูปแบบหนึ่ง; เป็นชุดของข้อตกลง หรือเข้าใจตลาดเป็นชุดของสถานการณ์ เป็นบริบทของความผันผวนและระยะ… มีมุมมอง ทัศนคติ และคำกล่าวต่างๆ มากมายเกี่ยวกับตลาดโดยทั่วไป และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ และมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ก็เปลี่ยนแปลงแบบไม่สามารถคาดเดาได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกถึงแก่นแท้ของอสังหาริมทรัพย์ เราจะพบคุณค่าหลักของอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง หากเชื่อมโยงคุณค่าพื้นฐานอันเป็นแก่นแท้เหล่านี้เข้ากับความต้องการพื้นฐานที่ไม่เปลี่ยนแปลงของอารยธรรมมนุษย์แล้ว คุณค่าพื้นฐานเหล่านี้จะสร้างระบบคุณค่าพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ขึ้นอยู่กับตลาดใดๆ ในโลก

คุณสามารถให้ตัวอย่างที่เฉพาะเจาะจงบางอย่างแก่เราเพื่อให้ผู้อ่านของเราเข้าใจคุณค่าหลักที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีขึ้นหรือไม่

ตัวอย่างเช่น ป่าดึกดำบรรพ์ เกาะในทะเลสาบน้ำจืด ถ้ำ ยอดเขา... ล้วนมีคุณค่าเสมอ แต่สำหรับอสังหาฯประเภทนี้ไม่มีตลาดแยก(ตลาดสาขา) อีกตัวอย่างหนึ่งคือ หินทับทิมสีแดงสดบริสุทธิ์สี เลือดนกพิราบ ที่จมอยู่ลึกลงไปในทะเลสาบ Thac Ba จังหวัด Yen Bai ซึ่งมีคุณค่าในตัวอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตาม ไม่มีมูลค่าทางการตลาด เนื่องด้วยมีความเป็นไปได้ 2 กรณี คือ 1/ เนื่องจากตั้งอยู่ใต้ทะเลสาบ จึงไม่พบว่าจะนำไปใช้ในตลาดอัญมณีที่ดำเนินการอยู่ 2/ คือตลาดพลอยยังไม่เกิดขึ้นในประเทศเวียดนามหรือในโลก (ในขณะที่คนไม่ถือว่าพลอยทับทิมชนิดนี้มีค่าเพราะพวกเขายังไม่เข้าใจมันอย่างถ่องแท้)

หากเราพิจารณาประเด็นจากมุมมองมูลค่าการใช้งานและมูลค่าการแลกเปลี่ยนของทรัพย์สินแล้ว หินก้อนนี้ไม่มีมูลค่าการใช้งาน (ไม่มีมูลค่าทางการตลาด) ในทางกลับกัน หากเราพบทับทิมเม็ดนี้และนำไปแลกเปลี่ยนเป็นทริปเดินทางรอบโลก มูลค่าในการแลกเปลี่ยนจะพัฒนาไปเป็นความสัมพันธ์ทางมูลค่าทางการตลาด (ความเพลิดเพลินและความรู้สึกของผู้ได้รับอัญมณี) ไม่ใช่ภายในกลุ่มของราคา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจำเป็นต้องนำแนวคิดนี้มาประยุกต์ใช้ในการระบุคุณค่าที่ซ่อนอยู่ จากนั้นนำมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แถมยังสร้างตลาดย่อยของตัวเองไว้ใช้หรือแลกเปลี่ยนอีกด้วย

ดังนั้น ในความคิดของคุณ หากต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพ นักลงทุนควรใส่ใจปัจจัยอะไรบ้าง?

อันที่จริง จากการศึกษาวิจัยหลายๆ ครั้งเกี่ยวกับ “ประเภท” อสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่ามีเอกลักษณ์เฉพาะในเวียดนาม (แต่เป็นที่นิยมในโลก หรือไม่มีตลาดสาขาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นในโลก) ฉันได้พบอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ไม่เคยมีใครรู้จักมาก่อน ซึ่งหมุนเวียนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม สาเหตุคือเวียดนามกำลังพัฒนา ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ผู้เข้าร่วมตลาดมักมุ่งเน้นไปที่ "ประเภท" ที่เข้าถึงได้ง่าย มีการสำรวจเพียงเล็กน้อย และความคิดสร้างสรรค์เพียงเล็กน้อย...

ดังนั้น เมื่อใช้ความเชี่ยวชาญที่ดีและความสามารถในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะสามารถค้นพบ "เพชร" ล้ำค่าจำนวนนับไม่ถ้วนที่วางขายอยู่ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงและไม่มีใครหยิบจับได้ กล่าวอีกนัยหนึ่ง นี่คือโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์อันทรงคุณค่าและยั่งยืนในราคาที่อาจต่ำมาก

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มหลักของโลก กฎธรรมชาติที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และจำเป็นต้องมีความสามารถและวิธีการในการคาดการณ์ "การเปลี่ยนแปลง" ของมนุษยชาติเพื่อวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เรือของโนอาห์จะไม่มีค่า (หรือมีค่าน้อย) หากไม่มีน้ำท่วมใหญ่ โนอาห์คงไม่สามารถสร้างเรือได้หากปราศจาก “เสียงกระซิบ” (การทำนาย ความฝัน) ของใครบางคน

ดังนั้นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจึงต้องคิดอย่างลึกซึ้งและต่อเนื่องในเรื่อง ราคา - มูลค่าตลาด - มูลค่า (แกนหลัก - ส่วนประกอบที่แท้จริง) ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่เพียงแต่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและมีประสบการณ์อย่างลึกซึ้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและชีวิตโดยทั่วไปเท่านั้น แต่ยังต้องเรียนรู้และเสริมความรู้ทางวิชาการอย่างต่อเนื่องจนกระทั่งหยุดลงทุนอีกด้วย

ขอบคุณ!

แหล่งที่มา