วิลล่าและทาวน์เฮาส์รกร้างในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์

ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ขณะเดินดูโครงการในเมืองต่างๆ ในเขต 9 เก่า (ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) โครงการต่างๆ ในเขต Nhon Trach, Long Thanh (Dong Nai), Can Giuoc, Duc Hoa ( Long An )... เราพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความยากลำบากอยู่ แม้ว่าโครงการต่างๆ มากมายจะแล้วเสร็จ แต่มีคนย้ายเข้ามาอยู่เพียงไม่กี่คน และราคาขายก็ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ขายยากทุกราคา

ในโครงการ DV (ถนน Nguyen Thi Tu เขต 9 เก่า) ทาวน์เฮาส์ที่สร้างเสร็จแล้วเกือบ 700 หลังถูกส่งมอบเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว แต่มีผู้อยู่อาศัยย้ายเข้ามาเพียงไม่กี่คน ทำให้พื้นที่ทั้งหมดจึงถูกทิ้งร้างอยู่เสมอ

ระยะหลังนี้ ผู้ที่ซื้อทาวน์เฮาส์ในโครงการนี้มักจะนำกลับมาขายต่ออยู่เรื่อยๆ แต่การหาผู้ซื้อเป็นเรื่องยากมาก ก่อนหน้านี้ ทาวน์เฮาส์ในโครงการนี้ประกาศขายในราคา 6.5-6.8 พันล้านดองต่อยูนิต พื้นที่ 6x15 ตารางเมตร ปัจจุบันลดราคาลงเหลือ 4.9-5.2 พันล้านดอง ส่วนวิลล่าขนาด 8x20 ตารางเมตร ซึ่งเดิมมีราคา 10-11 พันล้านดองขึ้นไป ตอนนี้ลดราคาลงเหลือไม่ถึง 9 พันล้านดอง

"ปีที่แล้ว ผมวางแผนกู้เงินจากธนาคารอีก 4 พันล้านดองเพื่อซื้อวิลล่าในโครงการนี้ ตอนที่เห็นเจ้าของขายขาดทุนแค่ 9 พันล้านดอง ผมก็เลยหยุดไป ไม่คิดว่าราคาตอนนี้จะอยู่ที่ 8.3-8.5 พันล้านดองเท่านั้น ถ้าตอนนั้นผมกู้เงินจากธนาคารมาซื้อบ้าน ตอนนี้ผมคงขาดทุนไปพันล้านดองแล้ว" คุณดึ๊ก ตวน ชาวบ้านย่านเถ่าเดียน เมืองถุดึ๊ก กล่าว

โครงการสวอนพาร์คซิตี้ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นโครงการชื่อดังในเมืองใหม่เญินทรัค คาดว่าจะมีถนนวงแหวนหมายเลข 3 และสนามบินลองแถ่งห์ ยังคงมีประชากรเบาบางมาก แม้จะผ่านการส่งมอบมา 3 ปีแล้วก็ตาม ปัจจุบันทาวน์เฮาส์และวิลล่าหลายแห่งในย่านนี้อยู่ในสภาพรกร้างและเต็มไปด้วยฝุ่น ผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการนี้ลงประกาศขายอย่างต่อเนื่องตลอดปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังไม่พบผู้ซื้อ

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดง พบว่าทาวน์เฮาส์ขนาด 6x17 เมตรในโครงการนี้ขายได้ในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ทาวน์เฮาส์ขนาด 9x17 เมตร ราคาประมาณ 4.1 พันล้านดอง/ยูนิต และอาคารพาณิชย์ราคาสูงกว่า 5 พันล้านดอง/ยูนิต ซึ่งราคานี้ต่ำกว่าเมื่อ 2 ปีก่อนมาก ทั้งที่โครงการนี้มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ถนนหนทางที่สวยงาม ต้นไม้เขียวขจี และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในครบครัน เช่น สวนสาธารณะและสระว่ายน้ำ

บางครัวเรือนในพื้นที่กล่าวว่า เนื่องจากโครงการนี้ไม่มีใบรับรอง (ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน - PV) และกำลังอยู่ระหว่างการตรวจสอบเนื่องจากเกี่ยวข้องกับนักลงทุนรายเก่า บริษัท Tin Nghia หลายคนแม้จะมองว่าโครงการนี้ดีและราคาถูก แต่ก็ยังตัดสินใจ "เปลี่ยนใจ" และไม่ซื้ออีกต่อไปเพราะกลัวปัญหาทางกฎหมาย ผู้ที่ซื้อไปแล้วไม่ต้องการย้ายเข้าอยู่อาศัย ได้แต่หวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเพื่อขายทำกำไร ยกเว้นผู้ที่ติดหนี้ธนาคารและถูกบังคับให้ขายขาดทุน

นอกจากนี้ ในพื้นที่ ด่งนาย ยังมีโครงการอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่งที่อยู่ในสภาพทรุดโทรม เช่น โครงการ SCT Long Thanh ที่มีขนาดประมาณ 20 เฮกตาร์ มีบ้านทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ วิลล่า ฯลฯ หลายร้อยหลัง บ้านหลายหลังสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ภายในถูกทิ้งร้างเนื่องจากไม่มีใครอยู่อาศัย

ที่น่าสังเกตคือโครงการนี้ตั้งอยู่ในทำเลทอง บนพื้นที่กว่า 20 เฮกตาร์ ห่างจากสนามบินลองแถ่งเพียงไม่กี่กิโลเมตร ตามแผนโครงการมีที่ดินทั้งหมด 1,083 แปลง แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 263 แปลง ทาวน์เฮาส์ในสวน 789 แปลง และวิลล่ากึ่งเดี่ยว 31 หลัง

ถัดไปคือโครงการเซ็นจูรีซิตี้ พื้นที่เกือบ 50 เฮกตาร์ ตั้งอยู่ติดถนนสาย 769 ในเขตบิ่ญเซิน (เขตลองแถ่ง) ตามแผนโครงการมีที่ดินทั้งหมด 2,128 แปลง ซึ่งประกอบด้วยวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และทาวน์เฮาส์พร้อมสวน ปัจจุบันมีบ้านที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 100 หลัง รวมถึงอาคารพาณิชย์หลายหลัง แต่ยังไม่มีใครเข้าอยู่หรือทำธุรกิจ

พื้นที่เขตเมืองในจังหวัดด่งนายค่อนข้างรกร้างแม้ว่านักลงทุนจะส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อแล้วก็ตาม

โอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้าน

ตามที่ ดร. Cao Vu Minh จากมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ และกฎหมาย กล่าวไว้ อสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบให้กับลูกค้าแต่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนและไม่สามารถออกใบรับรองได้ จะถูกเรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ "มีข้อบกพร่อง" ชั่วคราว ดังนั้นจึงไม่สามารถมีราคาตามที่ผู้ซื้อคาดหวังได้

โครงการที่ไม่มีหลักประกันทางกฎหมาย และไม่มีระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่รับประกันนั้น ยิ่งดึงดูดผู้อยู่อาศัยได้ยากขึ้น และราคาก็ยิ่งต่ำกว่าราคาประเมินเดิมเสียอีก อย่างไรก็ตาม นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนก็มีน้อยมากเช่นกัน เพราะในระยะนี้นักลงทุนน้อยรายที่กล้า "ลงทุน" ดังนั้น โครงการที่คึกคักพร้อมสาธารณูปโภคครบครันจึงสามารถรักษาราคาไว้ได้ มิฉะนั้นโครงการจะทรุดโทรม และแม้ว่าราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ

ก่อนหน้านี้ สมัยที่ตลาดยังดีอยู่ นักลงทุนรายใหญ่หลายรายสร้างความไว้วางใจให้กับลูกค้า ดังนั้นเมื่อเปิดโครงการใดๆ ผู้ซื้อจึงไว้วางใจและยอมจ่ายเงิน ต่อมาเมื่อตลาดซบเซา ผู้ซื้อจึงพิจารณาอย่างรอบคอบ เลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียง เลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน และราคาสินค้าสมเหตุสมผล จึงไม่สามารถซื้อแบบสุ่มๆ เหมือนแต่ก่อนได้ - ดร. เกาว หวู่ มินห์ ยอมรับ

ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันเป็นตลาดของผู้ซื้อ ดังนั้นทั้งผู้ซื้อและนายหน้าจึงระมัดระวังมากในการเลือกนักลงทุนและโครงการที่จะซื้อหรือจำหน่าย

จากการสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยเศรษฐกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh พบว่าปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าคือสถานะทางกฎหมายของโครงการ รองลงมาคือค่าธรรมเนียมการจ่ายเงินที่รวดเร็ว ชื่อเสียงของนักลงทุน ผลิตภัณฑ์ที่เหมาะกับงบประมาณของพวกเขา เป็นต้น ในความเป็นจริง บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ปลอดภัยและค่าธรรมเนียมการจ่ายเงินที่รวดเร็วเป็นหลัก

เมื่อหน่วยงานนายหน้ามีความระมัดระวังในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย นักลงทุนก็จำเป็นต้องดำเนินโครงการอย่างจริงจังเพื่อหวังผลสำเร็จในการขาย ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวมในระยะยาว และช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ความรู้สึกของลูกค้าดีขึ้น

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ ดัต แซง อ้างอิงผลสำรวจของสถาบันที่แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นของลูกค้าที่ดีขึ้น อัตราการมองหาอสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการของพวกเขามุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และนโยบายการขายที่มีการแข่งขัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการเงินและการชำระเงิน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm