วิสาหกิจซื้อที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาลตอบสนองต่อความคิดเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ เกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ขยายพื้นที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ : ธุรกิจรื้อถอนที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาล ตอบสนองต่อความคิดเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ภาพประกอบภาพถ่าย

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการสามารถมีกิจกรรมซื้อที่ดินล่วงหน้าได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ข้อโต้แย้งข้างต้นได้ระบุไว้ในรายงานการรับและอธิบายผลสรุปของคณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายถาวร ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และความเห็นพิจารณาของคณะกรรมการเศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ต่อร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งรัฐบาลเพิ่งส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณา

รัฐไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการได้มาซึ่งที่ดินได้

ในการลงนามในรายงานนี้ในนามของรัฐบาล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ได้ตอบสนองต่อข้อกังวลและความกังวลหลายประการจากคณะกรรมการประจำของหน่วยงานประเมิน รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนามติ

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้ขอให้รัฐบาลดำเนินการประเมินโดยละเอียดและครอบคลุมเกี่ยวกับสถานการณ์จริงของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และประเมินประสิทธิผลของการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในจังหวัดและเมืองที่เป็นศูนย์กลาง (ไม่ว่าที่ดินทั้งหมดจะถูกใช้ไปหมดแล้วหรือไม่ และเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่แท้จริงในท้องถิ่นหรือไม่)

รมว.ดูย กล่าวว่า รัฐบาลได้รายงานผลการประเมินสถานการณ์จริงของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ชี้แจงข้อมูลและโครงการเฉพาะที่ยังคงติดขัดก่อนที่กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 จะมีผลบังคับใช้ (ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2558) และโครงการที่ติดขัดตั้งแต่กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 มีผลบังคับใช้จนถึงปัจจุบันในท้องถิ่น และชี้แจงแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบเชิงลบ (ถ้ามี) ของการดำเนินการนำร่อง

นอกจากนี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงฯ ระบุว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องอาศัยการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง และแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้น กองทุนที่ดินที่สำรองไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงสูงกว่าขีดความสามารถในการดำเนินงานจริงของโครงการลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์นี้ดำเนินการนำร่องภายในพื้นที่ที่มีการวางผังดังกล่าว จึงมั่นใจได้ว่าเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่อย่างแท้จริง เนื่องจากในระหว่างขั้นตอนการวางผัง หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องได้คำนวณและกำหนดตัวชี้วัดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงในช่วงระยะเวลาการวางผัง

นอกจากนี้ โครงการนำร่องดังกล่าวยังเป็นการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน เนื่องจากปัจจุบันตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 และมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน กำหนดให้โครงการในเขตเมืองที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 20 ไร่ขึ้นไปสามารถดำเนินการได้เท่านั้น ส่วนโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กกว่านั้นไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทที่ดิน รัฐมนตรีกล่าวชี้แจง

ตอบสนองต่อคำร้องขอให้ประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของการจัดซื้อที่ดินและการเก็งกำไร แนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบเชิงลบของโครงการนำร่องโดยคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการประเมินราคา รัฐมนตรีดุยกล่าวว่า การจัดซื้อที่ดินดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากมากที่จะระบุและควบคุมธุรกรรมเหล่านี้ และยากที่จะทราบว่าธุรกรรมใดเป็นการจัดซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการอาจมีพฤติกรรมการซื้อที่ดินล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม ผู้มีที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ดังนั้นรัฐจึงไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการทำธุรกรรมเหล่านี้ได้” นายดวีอธิบาย

หลีกเลี่ยง โครงการใหม่ ๆ ที่ไม่มีประสิทธิผล

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรยังได้เสนอให้เปรียบเทียบความสัมพันธ์ระหว่างสถานะของโครงการบ้านจัดสรรร้างกับความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดขึ้นของโครงการใหม่ๆ ที่ไม่ได้ผล ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนได้อย่างเหมาะสม (กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ประชาชนมีความต้องการน้อย) และก่อให้เกิดการสูญเสียที่ดิน

รัฐบาลตอบว่า การดำเนินการตามกลไกนำร่องในมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินโดยรัฐ

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบันของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์บางแห่งถูกทิ้งร้าง รายงานได้ระบุสาเหตุหลายประการ เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ไกลจากใจกลางเมือง ใช้เวลาเดินทางนาน ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้รับการลงทุนอย่างสอดประสานกัน ขาดบริการที่สะดวกสบายหลายอย่าง กลุ่มผลิตภัณฑ์และราคาขายไม่เหมาะกับการเข้าถึงและราคาที่เอื้อมถึงของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง เอกสารทางกฎหมายของโครงการไม่ครบถ้วน ผู้ลงทุนโครงการมีศักยภาพจำกัด ขาดเงินลงทุนเพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามแผน...

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงดุยกล่าวว่า เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนได้รับการคำนวณและสมดุลในกระบวนการจัดระเบียบและอนุมัติการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

ปัญหาคือจำเป็นต้องทำหน้าที่จัดระเบียบการดำเนินการให้ดี ดังนั้น หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการอนุมัตินโยบายการลงทุน นักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด และในเวลาเดียวกันต้องเลือกขนาดการลงทุน ความคืบหน้าของการลงทุน กลุ่มผลิตภัณฑ์ ราคาขายผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับการเข้าถึงและราคาที่เอื้อมถึงของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง

ในความเป็นจริง สำหรับโครงการที่นำกลไกนำร่องมาใช้ ผู้ลงทุนโครงการจะต้องใช้ต้นทุนเริ่มต้นจำนวนมหาศาลในการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน ดังนั้น พวกเขาจึงต้องเลือกแผนการลงทุนที่เหมาะสมและเป็นไปได้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนจะมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวังไว้ - รายงานระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html