บริษัทซื้อที่ดินประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาลตอบรับความเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ เกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ขยายพื้นที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ : ธุรกิจรื้อที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาล ตอบรับความเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ภาพประกอบ

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ผู้ประกอบการสามารถดำเนินกิจกรรมซื้อที่ดินล่วงหน้าได้ แต่ผู้ที่ถือครองที่ดินจะไม่เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ข้อโต้แย้งข้างต้นได้ระบุไว้ในรายงานการรับและอธิบายข้อสรุปของคณะกรรมการถาวร สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และความเห็นพิจารณาของคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติเรื่องการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งรัฐบาลเพิ่งส่งไปยังสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

รัฐไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการจัดหาที่ดินได้

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ลงนามในรายงานนี้ในนามของรัฐบาล ตอบสนองต่อข้อกังวลและความกังวลมากมายจากคณะกรรมการถาวรของหน่วยงานประเมิน รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนามติ

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้ขอให้รัฐบาลดำเนินการประเมินโดยละเอียดและครอบคลุมเกี่ยวกับสถานการณ์ทางปฏิบัติของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และประเมินประสิทธิผลของการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง (ไม่ว่าที่ดินทั้งหมดจะถูกใช้ไปหรือไม่ และเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่จริงหรือไม่)

รมว.ดุย กล่าวว่า รัฐบาลได้รายงานผลการประเมินสถานการณ์จริงของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ชี้แจงข้อมูลและโครงการเฉพาะเจาะจงที่ยังติดขัดก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้ (ก่อนวันที่ 1 ก.ค. 2558) และโครงการที่ติดขัดตั้งแต่ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน ในพื้นที่ต่างๆ และชี้แจงแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบเชิงลบ (หากมี) ของการดำเนินการนำร่อง

นอกจากนี้ ตามที่รัฐมนตรีได้กล่าวไว้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องขึ้นอยู่กับการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้นกองทุนที่ดินที่สำรองไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงมีขนาดใหญ่กว่าขีดความสามารถในการดำเนินการจริงของโครงการลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นโครงการนำร่องภายในพื้นที่การวางแผนข้างต้น ดังนั้นจึงมั่นใจได้เสมอว่าเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่จริง เนื่องจากในระหว่างกระบวนการวางแผน หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้คำนวณและกำหนดตัวชี้วัดการใช้ที่ดินตามความต้องการจริงในช่วงการวางแผน

นอกจากนี้ โครงการนำร่องดังกล่าวเป็นการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน เนื่องจากในปัจจุบัน ตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 และมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน กำหนดให้ดำเนินการโครงการในเขตเมืองที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ไร่ขึ้นไปได้เท่านั้น ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดเล็กกว่า ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทที่ดิน รัฐมนตรีชี้แจง

ตอบสนองต่อการร้องขอเพื่อประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของการจัดซื้อที่ดินและการเก็งกำไร แนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบเชิงลบของโครงการนำร่องโดยคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการการประเมินค่า รัฐมนตรี Duy กล่าวว่า การจัดซื้อที่ดินดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากมากที่จะระบุและควบคุมธุรกรรมเหล่านี้ และยากที่จะทราบว่าธุรกรรมใดเป็นการจัดซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการอาจมีพฤติกรรมการซื้อที่ดินล่วงหน้า แต่ผู้มีที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ดังนั้น รัฐจึงไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการทำธุรกรรมเหล่านี้ได้ – นายดวีอธิบาย

หลีกเลี่ยง โครงการใหม่ที่ไม่ได้ประสิทธิผล

ในรายงานการพิจารณาเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรแห่งคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เสนอให้มีการเปรียบเทียบความสัมพันธ์ระหว่างสถานะของโครงการบ้านจัดสรรร้างกับความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดโครงการใหม่ๆ ที่ไม่มีประสิทธิภาพ ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนได้อย่างเหมาะสม (กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ประชาชนมีความต้องการน้อย) และก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองที่ดิน

รัฐบาลตอบว่า การดำเนินการตามกลไกนำร่องในมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินโดยรัฐ

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์บางแห่งถูกทิ้งร้างนั้น รายงานได้ระบุสาเหตุหลายประการ เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ไกลจากใจกลางเมือง ใช้เวลาเดินทางนาน ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้รับการลงทุนอย่างสอดประสานกัน ขาดบริการที่สะดวกหลายประการ กลุ่มผลิตภัณฑ์และราคาขายไม่เหมาะกับการเข้าถึงและราคาที่เอื้อมถึงของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการจริง เอกสารทางกฎหมายของโครงการไม่ครบถ้วน ผู้ลงทุนโครงการมีศักยภาพจำกัด ขาดเงินลงทุนเพื่อดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จตามแผน...

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงดูยกล่าวว่า เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน ได้รับการคำนวณและสมดุลในกระบวนการจัดระเบียบและอนุมัติการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

ปัญหาคือจำเป็นต้องทำหน้าที่จัดระเบียบการดำเนินการให้ดี ดังนั้น หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการอนุมัตินโยบายการลงทุน นักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด และในเวลาเดียวกันจะต้องเลือกขนาดการลงทุน ความคืบหน้าของการลงทุน กลุ่มผลิตภัณฑ์ ราคาขายผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง

ในความเป็นจริง สำหรับโครงการที่นำกลไกนำร่องไปใช้ ผู้ลงทุนโครงการต้องเสียค่าใช้จ่ายเริ่มต้นจำนวนมากในการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน ดังนั้น พวกเขาจึงต้องเลือกแผนการลงทุนที่เหมาะสมและเป็นไปได้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนจะมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวัง - รายงานระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html