วิสาหกิจซื้อที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาลตอบสนองต่อความคิดเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ เกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ขยายพื้นที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ : ธุรกิจรื้อถอนที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาล ตอบสนองต่อความคิดเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ภาพประกอบภาพถ่าย

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการสามารถมีกิจกรรมซื้อที่ดินล่วงหน้าได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ข้อโต้แย้งข้างต้นได้ระบุไว้ในรายงานการรับและอธิบายผลสรุปของคณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายถาวร สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และความเห็นพิจารณาทบทวนของคณะกรรมการเศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ต่อร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งรัฐบาลเพิ่งส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณา

รัฐไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการได้มาซึ่งที่ดินได้

ในการลงนามในรายงานนี้ในนามของรัฐบาล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ได้ตอบสนองต่อข้อกังวลและความกังวลมากมายจากคณะกรรมการประจำของหน่วยงานประเมิน รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนามติ

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้ขอให้รัฐบาลดำเนินการประเมินโดยละเอียดและครอบคลุมเกี่ยวกับสถานการณ์จริงของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และประเมินประสิทธิผลของการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง (ไม่ว่าที่ดินทั้งหมดจะถูกใช้หรือไม่ และเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่แท้จริงในท้องถิ่นหรือไม่)

รมว.ดุย กล่าวว่า รัฐบาลได้ทำรายงานประเมินสถานการณ์จริงของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ชี้แจงตัวเลขและโครงการเฉพาะที่ยังคงติดขัดก่อนที่กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 จะมีผลบังคับใช้ (ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2558) และโครงการที่ติดขัดตั้งแต่กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 มีผลบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน ในพื้นที่ต่างๆ พร้อมทั้งชี้แจงแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบเชิงลบ (ถ้ามี) ของการดำเนินการนำร่อง

นอกจากนี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงฯ ระบุว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องอาศัยการวางผังการใช้ที่ดิน การก่อสร้าง การวางผังเมือง และแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้น กองทุนที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงสูงกว่าขีดความสามารถในการดำเนินงานจริงของโครงการลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นโครงการนำร่องภายในพื้นที่การวางผังข้างต้น ดังนั้น โครงการเหล่านี้จึงต้องสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่อยู่เสมอ เนื่องจากในกระบวนการวางผัง หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้คำนวณและกำหนดตัวชี้วัดการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงในช่วงระยะเวลาการวางผัง

นอกจากนี้ โครงการนำร่องดังกล่าวยังเป็นการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน เนื่องจากปัจจุบันภายใต้บทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 และมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน สามารถดำเนินโครงการในเขตเมืองที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 20 ไร่ขึ้นไปได้ ส่วนโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กกว่านั้นไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทที่ดิน รัฐมนตรีกล่าวชี้แจง

ตอบสนองต่อคำร้องขอให้ประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของการจัดซื้อที่ดินและการเก็งกำไร แนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบเชิงลบของโครงการนำร่องโดยคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการประเมินราคา รัฐมนตรีดูยกล่าวว่า การจัดซื้อที่ดินดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น การระบุและควบคุมธุรกรรมเหล่านี้จึงเป็นเรื่องยากมาก และยากที่จะทราบว่าธุรกรรมใดเป็นการจัดซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร

ในทางปฏิบัติ การดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการอาจมีพฤติกรรมการซื้อที่ดินล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ดังนั้นรัฐจึงไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการทำธุรกรรมเหล่านี้ได้” นายดวีอธิบาย

หลีกเลี่ยง โครงการใหม่ที่ไม่ได้ผล

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรยังได้เสนอให้เปรียบเทียบความสัมพันธ์ระหว่างสถานะของโครงการบ้านจัดสรรและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดขึ้นของโครงการใหม่ที่ไม่ได้ผล ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน (กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ประชาชนมีความต้องการน้อย) และก่อให้เกิดการสูญเสียที่ดิน

รัฐบาลตอบว่า การดำเนินการตามกลไกนำร่องในมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินจากรัฐ

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบันของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์บางแห่งถูกทิ้งร้าง รายงานได้ชี้ให้เห็นสาเหตุหลายประการ เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ไกลจากใจกลางเมือง ใช้เวลาเดินทางนาน ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้รับการลงทุนอย่างสอดประสานกัน ขาดบริการที่สะดวกสบายหลายประการ กลุ่มผลิตภัณฑ์และราคาขายไม่เหมาะกับการเข้าถึงและความสามารถในการชำระเงินของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง เอกสารทางกฎหมายของโครงการไม่ครบถ้วน ผู้ลงทุนโครงการมีศักยภาพจำกัด ขาดเงินลงทุนเพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ตามแผน...

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงดุยกล่าวว่า เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนได้รับการคำนวณและสมดุลในกระบวนการจัดระเบียบและอนุมัติการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

ปัญหาคือจำเป็นต้องจัดระเบียบการดำเนินงานให้ดี ดังนั้น หน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัตินโยบายการลงทุนและนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องปฏิบัติตามผังเมือง ผังเมือง แผนงานและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และต้องเลือกขนาดการลงทุน ความคืบหน้าการลงทุน กลุ่มผลิตภัณฑ์ และราคาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง

ในความเป็นจริง สำหรับโครงการที่นำกลไกนำร่องมาใช้ ผู้ลงทุนโครงการจะต้องใช้ต้นทุนเริ่มต้นจำนวนมหาศาลในการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน ดังนั้น พวกเขาจึงต้องเลือกแผนการลงทุนที่เหมาะสมและเป็นไปได้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนจะมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวังไว้ - รายงานระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html