ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มอพาร์ตเมนท์หรูเกือบ 5,000 แห่ง

ตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ (รวมถึงกลุ่มไฮเอนด์ ลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี) ไม่มีอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 โดยตลอดทั้งปี อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์มีอุปทาน 4,898 ยูนิต ลดลง 6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นักลงทุนส่วนใหญ่ระมัดระวังในการเปิดขายใหม่ เนื่องจากอารมณ์ของตลาดยังไม่ดีขึ้นมากนัก นักลงทุนบางรายเลื่อนกำหนดการขายใหม่ไปเป็นปีหน้า

ตลาดในเซกเมนต์ล่างของนครโฮจิมินห์มีสภาพคล่องสูงมากในโครงการที่ตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันตกของเมือง เนื่องจากมีราคาที่เหมาะสมและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยโครงการนี้หลังจากเปิดขายได้ 1 เดือน มีอัตราการดูดซับเกือบ 90%

ที่น่าสังเกตคือสภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์หรูในไตรมาสสุดท้ายของปีมีการบันทึกเพียง 39 ธุรกรรม โดยมีอัตราการขายที่ 2.3% ธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการจำนวนหนึ่งที่เสนอแผนส่วนลดสูงสำหรับแผนการผ่อนชำระด่วน ขณะที่สินค้าคงคลังส่วนใหญ่ในโครงการที่เหลือมีปริมาณธุรกรรมที่ชะลอตัวลง

ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้เตรียมเพิ่มอพาร์ตเมนท์หรูเกือบ 5,000 ยูนิตในปี 2567 ภาพที่ 1 — อพาร์ทเมนท์หรูหราไม่มีความผันผวนในสภาพคล่องและราคาขาย เนื่องจากนักลงทุนยังคง “รอคอย”

นโยบายการชำระเงินที่ยืดหยุ่น เช่น การลดราคา การขยายเงื่อนไขการชำระเงิน หรือการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ยังคงเป็นเครื่องมือที่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อบ้าน

สำหรับราคาขายของอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ ตลาดหลักทรัพย์แทบจะไม่มีความผันผวนมากนัก โดยราคาอยู่ที่ 5,087 USD/m2 เพิ่มขึ้น 0.04% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และลดลง 12.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าราคาขายของโครงการส่วนใหญ่จะยังคงทรงตัว แต่ตลาดยังคงบันทึกการลดลงของราคาหลัก

สาเหตุหลักคืออัตราส่วนลดที่สูงถึง 40% สำหรับแพ็คเกจชำระเงินด่วนในบางโครงการที่มีสินค้าคงคลังจำนวนมาก สำหรับตลาดรอง ราคาธุรกรรมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โครงการในทำเลดีที่มีมาตรฐานการส่งมอบคุณภาพสูงยังคงดึงดูดการลงทุน

เช่นเดียวกับอพาร์ตเมนต์ระดับหรู กลุ่มทาวน์เฮาส์มีหน่วยเปิดขายอย่างเป็นทางการเพียง 37 หน่วยจากโครงการในบิ่ญจันห์ จำนวนหน่วยขายใหม่ทั้งหมดในปีนี้แตะระดับ 180 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา สาเหตุหลักมาจากนักลงทุนที่ชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วงที่ตลาดอ่อนแอ อีกสาเหตุหนึ่งคือความล่าช้าของขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้างสำหรับโครงการที่ขายล่วงหน้าแล้วแต่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการลงนามในสัญญาซื้อขาย

ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้เตรียมเพิ่มอพาร์ตเมนท์หรูเกือบ 5,000 ยูนิตในปี 2567 ภาพที่ 2 — ทาวน์เฮาส์ไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนในช่วงสุดท้ายของปี

ตลาดทาวน์เฮาส์ยังคงบันทึกการซื้อขายที่จำกัด โดยมียอดขาย 58 ยูนิตในไตรมาสที่ 4/2023 ลดลง 74.8% เมื่อเทียบเป็นรายปี อัตราการดูดซับในไตรมาสนี้ดีขึ้นแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 15.1% ในขณะที่อัตราการดูดซับสำหรับทั้งปีอยู่ที่เพียง 30.9% (ลดลง 60 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี) สถานการณ์การซื้อขายที่ซบเซาเกิดจากอุปทานใหม่ที่มีจำกัด ผู้ซื้อระมัดระวังเป็นเวลานาน และสินค้าคงคลังที่มีราคาแพง (เกิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ต่อยูนิต)

ราคาทาวน์เฮาส์ยังคงทรงตัวที่ 15,245 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โครงการต่างๆ ยังคงรักษานโยบายที่น่าดึงดูดใจ เช่น การผูกมัดการเช่าอาคารพาณิชย์ แพ็คเกจตกแต่งภายใน และของขวัญมูลค่าสูง ในตลาดรอง มีการขายยูนิตบางส่วนในราคาที่คาดว่าจะได้กำไรต่ำกว่าเดิมเพื่อกระตุ้นการซื้อขาย ส่งผลให้ราคารองเติบโตเล็กน้อยในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ที่ 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 4.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

รายงานของ JLL ระบุว่าตลาดอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ระดับไฮเอนด์คาดว่าจะมีการเปิดตัวยูนิตใหม่ประมาณ 4,900 และ 2,400 ยูนิตตามลำดับ อย่างไรก็ตาม คาดว่าการเปิดตัวจะเริ่มคึกคักขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ และดีขึ้น เนื่องจากอุปทานใหม่เปลี่ยนไปสู่กลุ่มราคาต่ำลง อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน และสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ ที่มีเสถียรภาพมากขึ้น

คาดว่าในช่วง 12 เดือนข้างหน้า สถานการณ์ตลาดยังคงไม่มีการปรับปรุงที่สำคัญมากนัก เนื่องจากนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยใหม่ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป ส่งผลให้นักลงทุนและผู้ซื้อยังคงรอและดูสถานการณ์ คาดว่าราคาขายจะมีการปรับขึ้น โดยระดับการปรับขึ้นจะขึ้นอยู่กับการพัฒนาของอุปทานใหม่และความรู้สึกของตลาดในช่วงเวลาดังกล่าวเป็นหลัก

แหล่งที่มา