ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยพุ่งสูงไม่หยุด กฎหมายใหม่จะ "ควบคุม" ราคาที่อยู่อาศัยได้หรือไม่?

ราคาอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย เพิ่มขึ้นไม่หยุด

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุด ตลาดอพาร์ตเมนต์มีความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาสินค้าในตลาดรองปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก

นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi กล่าวว่า “จากข้อมูลพบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองในฮานอยปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25% ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยกลุ่ม B และ C ก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงขึ้น โดยอยู่ในช่วง 27-29%”

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นโดยไม่มีกฎหมายใหม่ ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น ภาพที่ 1 — ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25% ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา โดยกลุ่ม B และ C มีอัตราเพิ่มขึ้นสูงยิ่งขึ้น โดยอยู่ระหว่าง 27% ถึง 29% (ภาพ: ST)

ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดแรกยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2563 ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดแรกเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี ภายในกลางปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดแรกจะสูงถึง 65 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% ต่อไตรมาส และ 24% ต่อปี

นางสาวแฮงค์ กล่าวว่า อุปทานที่มีจำกัดและความไม่สมดุลของสินค้าเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณฮัง ระบุว่า ในไตรมาสที่สองของปี 2567 อุปทานใหม่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีอุปทานใหม่อยู่ที่ 2,697 หน่วย ขณะที่อุปทานหลักอยู่ที่ 10,317 หน่วย ลดลง 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 49% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่บันทึกไว้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาสบี โดยคลาสบีมียอดขายคิดเป็น 96% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 5,085 ยูนิต กลุ่มนี้ให้บริการคุณภาพที่ตอบสนองความต้องการในชีวิตประจำวัน ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถรักษาสมดุลระหว่างต้นทุนการซื้อบ้านและคุณภาพชีวิต

ราคาบ้านจะลดมั้ย?

นางฮั่ง กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยคาดว่าจะเข้าสู่ "วัฏจักรใหม่" เนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่ช่วงเช้าของวันที่ 1 สิงหาคม

คุณฮังวิเคราะห์ว่า เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ปัญหาด้านตลาดหลายอย่างจะได้รับการแก้ไขและผลกระทบจะเกิดขึ้นเร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม ควรทราบด้วยว่า แม้ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ การแก้ไขปัญหาอุปทานที่จำกัดก็ยังคงต้องใช้เวลา เนื่องจากปัจจุบันโครงการต่างๆ ยังคงรอเอกสารแนวทางอยู่

ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนและสภาพคล่องในตลาดอย่างมาก เมื่อเอกสารแนวทางปฏิบัติต่างๆ ทยอยเผยแพร่ออกมาอย่างครบถ้วน คาดว่าราคาจะมีเสถียรภาพมากขึ้น และผลประโยชน์ของประชาชนจะมั่นคงยิ่งขึ้น เช่น เงื่อนไขและกฎระเบียบสำหรับการขายผลิตภัณฑ์ในอนาคต

โครงการที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติจะมีพื้นฐานสำหรับการแก้ไข และปัญหาอื่นๆ อีกมากมายก็สามารถแก้ไขได้ รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเช่าที่ดิน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม...

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ กฎหมายที่ผ่านเร็วๆ นี้จะช่วยสนับสนุนตลาดในระยะเริ่มต้น ส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อและนักลงทุน ช่วยให้พวกเขามีความมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจ แผนธุรกิจ และแผนพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้

โดยทั่วไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังกำหนดให้นักลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การเรียกเก็บเงินมัดจำจะได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีที่บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบธุรกิจทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 แล้วเท่านั้น

“สิ่งนี้ช่วยปกป้องผู้ซื้อจากความเสี่ยงในการจัดสรรเงินทุนก่อนดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น ทำให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมการเงินมากขึ้น ขณะเดียวกัน กฎระเบียบนี้ยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกรรมของตลาดมากขึ้น” คุณฮัง กล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ ในระยะข้างหน้า ด้วยที่ดินเปล่า โครงการ และอุปทานในใจกลางเมืองที่มีอยู่อย่างจำกัด แนวโน้มการย้ายเข้าชานเมืองจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย

สำหรับอพาร์ตเมนต์ ความต้องการส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง กลุ่มนี้มีราคาที่เอื้อมถึงได้ต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ขณะที่ตลาดฮานอยมีตัวเลือกไม่มากนักสำหรับช่วงราคานี้ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงพิจารณาโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านชานเมือง เช่น นามตูเลียม ห่าดง และยาลัม ซึ่งมีอุปทานสูงถึง 93% ของอุปทานทั้งหมดในกลุ่มนี้

คุณฮัง กล่าวถึงแนวโน้มนี้ว่า “ในบริบทนี้ เมืองจำเป็นต้องลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบพื้นที่โดยรอบ มุ่งหน้าสู่ใจกลางเมือง เพื่อลดภาระของตัวเมืองชั้นใน และกระจายประชากรไปยังเขตชานเมือง ปัจจุบันมีเขตเมืองใหม่เกิดขึ้นในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งมีการลงทุนด้านสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพและพร้อมเพรียงกัน ส่งผลให้มีการทำธุรกรรมต่างๆ เพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้คนเปิดรับการย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น

“ความต้องการยังมาจากผู้คนที่สามารถทำงานจากระยะไกลได้ ไม่จำเป็นต้องเดินทางมากนัก แต่ยังคงสามารถใช้ระบบสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและโครงสร้างพื้นฐานด้านภูมิทัศน์ที่ดีได้” นางสาวแฮงกล่าวเสริม

ที่มา: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-ha-noi-tang-chua-co-diem-dung-luat-moi-se-ghim-cuong-gia-nha-post307401.html