ราคาอพาร์ทเม้นท์จะเพิ่มขึ้นเท่าไร?

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงซบเซาตั้งแต่ต้นปี โดยหลายกลุ่มมีสัญญาณการลดลงหรือแม้กระทั่ง "หยุดชะงัก" แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

4 ปี ราคาเกือบสองเท่า

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นถึง 77%

ด้วยเหตุนี้ ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์จึงอยู่ที่ 54 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 19 ไตรมาส และเพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 กล่าวอีกนัยหนึ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันแพงขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2562

จากการสำรวจตลาด ฮานอย พบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่งมีราคาเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนในย่าน An Khanh (เขต Hoai Duc) เมื่อปลายปี 2019 มีราคาอยู่ที่ 1.1 - 1.2 พันล้านดอง แต่ปัจจุบันมีการเสนอขายในราคา 1.8 - 2.2 พันล้านดอง

หรืออพาร์ทเมนต์ 3 ห้องนอนในหลินดัม (เขตหว่างไม) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.2 พันล้านดองในปี 2019 แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 2 พันล้านดอง

ราคาอพาร์ทเม้นท์ในย่านผานวาน (อำเภอหว่างไหม) ก่อนปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 18 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 30 ล้านดอง/ตรม. แล้ว

อพาร์ทเมนท์หรูขนาด 90 ตร.ม. บนถนน Minh Khai (เขต Hai Ba Trung) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านดองในปี 2019 แต่ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเป็น 5.5 พันล้านดอง

รายงาน ของกระทรวงการก่อสร้าง ยังอัปเดตว่าราคาอพาร์ตเมนต์ ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ระดับสูงมาก

ในฮานอย ในตลาดหลัก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ที่เปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส (ประมาณ 3.6 ล้านดอง/ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 14% ต่อปี (ประมาณ 7 ล้านดอง/ตร.ม.)

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 32 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.7% (ประมาณ 800,000 ดองเวียดนามต่อตารางเมตร) เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และเพิ่มขึ้น 0.8% (250,000 ดองเวียดนามต่อตารางเมตร) เมื่อเทียบเป็นรายปี

ในทำนองเดียวกัน นครโฮจิมินห์ ราคาขายรองในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับกลางและระดับสูง โดยเฉพาะโครงการใกล้ใจกลางเมือง เช่น เขตบิ่ญถั่น เมืองทูดึ๊ก ส่วนราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์สูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม.

กระทรวงก่อสร้างยังกล่าวอีกว่า นี่เป็นไตรมาสที่ 19 ติดต่อกันที่ราคาห้องชุดหลักปรับตัวเพิ่มขึ้น

ดร.เหงียน วัน ดิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวถึงสถานการณ์ราคาอพาร์ตเมนท์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องว่า การหาอพาร์ตเมนท์ราคาไม่แพงในราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้นั้นเป็นปัญหาที่ยากมากในปัจจุบัน

ในปี 2560 - 2561 ด้วยงบประมาณราว 2 พันล้านดอง ผู้ซื้อสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาด 55 - 60 ตร.ม. ในเขตต่างๆ เช่น Cau Giay, Thanh Xuan, Hai Ba Trung แต่ในปัจจุบัน ระดับราคาอพาร์ทเมนต์ได้เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

“ ด้วยเหตุนี้ ด้วยทุน 2 พันล้านบาท ผู้ซื้อบ้านจึงจะประสบปัญหาในการหาอพาร์ทเมนท์ใหม่ในใจกลางเมือง ” นายดินห์กล่าว

ทำไมราคาคอนโดถึงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ?

ศาสตราจารย์ดัง หง วอ กล่าวว่า เรื่องราวของราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซานั้นไม่น่าแปลกใจนัก เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางและระดับสูงยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ราคาวัตถุดิบและแรงงานก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ส่งผลให้ต้นทุนการสร้างบ้านก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ไม่ต้องพูดถึงกลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อและขายต่อในตลาดรองทำให้ราคาบ้านที่ไปถึงมือผู้ใช้ปลายทางพุ่งสูงขึ้นหลายเท่า

ราคาคอนโดฯ เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าหลังจาก 4 ปี (ภาพประกอบ: Zing)

นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังได้ชี้ให้เห็นด้วยว่า สาเหตุดังกล่าวเป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพสินค้าและโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ รวมถึงโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เพิ่งเปิดตัวมักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ

นายเหงียน วัน ดิญ กล่าวว่า อุปทานที่ขาดแคลน โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ราคาถูกและราคาไม่แพง ทำให้ราคาเพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ค่าวัสดุ ค่าแรง ไปจนถึงราคาที่ดิน ฯลฯ ซึ่งส่งผลกระทบสะสมต่อราคาอพาร์ทเมนต์

“ ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนในเมืองใหญ่ยังคงสูงมาก ขณะที่การเตรียมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็ใช้เวลานาน ทำให้ไม่สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ในทันที โครงการหลายโครงการยังหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงและอาจเพิ่มขึ้น ” นายดิงห์กล่าว

คุณเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย ประเมินว่าความต้องการของผู้ซื้อในปัจจุบันกำลังมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากเป็นสินค้าประเภทหนึ่งที่มีราคาเหมาะสมให้ผู้คนจ่าย

ก่อนหน้านี้ อพาร์ทเมนต์ราคา 2,000-3,000 ล้านดอง ได้เพิ่มขึ้นเป็น 4,000-5,000 ล้านดอง แต่ผู้คนยังคงสามารถซื้อได้

“ ในสภาวะที่ความต้องการมีสูงและอุปทานมีน้อย ราคาจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงสูงอยู่ สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้างและโครงการที่เพิ่งเปิดขาย อัตรากำไรจากราคาจะสูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนกำลังเผชิญแรงกดดันอย่างมากจากต้นทุนปัจจัยการผลิต คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เนื่องจากความต้องการมีสูงมาก แต่อุปทานไม่เพียงพอ ความต้องการนี้เกิดจากกระบวนการขยายเมือง ” คุณเดียปวิเคราะห์

เฉา อันห์

แหล่งที่มา