ราคาอพาร์ทเม้นท์จะเพิ่มขึ้นเท่าไร?

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัวตั้งแต่ต้นปี โดยหลายกลุ่มมีสัญญาณการถดถอยหรืออาจถึงขั้น “หยุดชะงัก” แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

4 ปี ราคาเกือบสองเท่า

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นถึง 77%

ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 19 ไตรมาส และเพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2019 กล่าวอีกนัยหนึ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันแพงขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2019

จากการสำรวจตลาด ฮานอย พบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีราคาเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนใน An Khanh (เขต Hoai Duc) เมื่อปลายปี 2019 มีราคาอยู่ที่ 1.1-1.2 พันล้านดอง แต่ปัจจุบันมีการเสนอขายในราคา 1.8-2.2 พันล้านดอง

หรืออพาร์ทเมนต์ 3 ห้องนอนในลินห์ดัม (เขตฮวงมาย) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.2 พันล้านดองในปี 2019 แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 2 พันล้านดอง

ราคาอพาร์ทเม้นท์ย่านผาวัน (เขตฮวงมาย) ก่อนปี 2021 อยู่ที่ประมาณ 18 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 30 ล้านดอง/ตรม.

อพาร์ทเมนท์หรูหราขนาด 90 ตร.ม. บนถนน Minh Khai (เขต Hai Ba Trung) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านดองในปี 2019 แต่ตอนนี้ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 5.5 พันล้านดอง

รายงาน ของกระทรวงก่อสร้าง ยังอัปเดตด้วยว่าราคาอพาร์ตเมนต์ ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ระดับสูงมาก

ในฮานอย ตลาดหลักทรัพย์มีราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบรายไตรมาส (ประมาณ 3.6 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) และเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี (ประมาณ 7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร)

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 32 ล้านดองเวียดนาม/ตรม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 (ประมาณ 800,000 ดองเวียดนาม/ตรม.) เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 (250,000 ดองเวียดนาม/ตรม.) เมื่อเทียบเป็นรายปี

ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 19 ไตรมาส

ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ราคาขายรองในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จากไตรมาสก่อนหน้า การเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะโครงการใกล้ใจกลางเมือง เช่น เขตบิ่ญถัน เมืองทูดึ๊ก ราคาขายเริ่มต้นของอพาร์ทเมนท์ทะลุ 60 ล้านดองต่อตรม. แล้ว

กระทรวงก่อสร้าง ยังกล่าวอีกว่า ถือเป็นไตรมาสที่ 19 ติดต่อกันที่ราคาห้องชุดพักอาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวถึงสถานการณ์ราคาอพาร์ตเมนท์ที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องว่า การหาอพาร์ตเมนท์ราคาไม่แพงในราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตรม. ในฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ถือเป็นปัญหาที่ยากมากในปัจจุบัน

ในปี 2560 - 2561 ด้วยงบประมาณประมาณ 2 พันล้านดอง ผู้ซื้อจะสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 55 - 60 ตร.ม. ในเขตต่างๆ เช่น เก๊ากิย ทันซวน ไฮบ่าจุง แต่ในปัจจุบัน ระดับราคาอพาร์ทเมนท์สูงขึ้นหลายเท่า

“ ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อบ้านด้วยทุน 2 พันล้านบาท จึงจะประสบปัญหาในการหาอพาร์ทเมนท์ใหม่ในใจกลางเมือง ” นายดิงห์ กล่าว

ทำไมราคาอพาร์ทเม้นท์จึงยังคงเพิ่มขึ้น?

ตาม GS. Dang Hung Vo เรื่องราวของราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นแม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะซบเซา ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจนัก เพราะกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ยังคงมีส่วนแบ่งตะกร้าการขายของธุรกิจอสังหาฯ เป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ราคาของวัตถุดิบและแรงงานก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ดังนั้นต้นทุนการสร้างบ้านก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ไม่ต้องพูดถึงกลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อและขายต่อในตลาดรองทำให้ราคาบ้านที่ไปถึงมือผู้ใช้ปลายทางพุ่งสูงหลายเท่า

ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในเวลา 4 ปี (ภาพประกอบ: ซิง)

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้ชี้ให้เห็นด้วยว่าสาเหตุมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ ตลอดจนโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เปิดตัวใหม่ มักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ

นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า อุปทานที่ไม่เพียงพอ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนท์ราคาถูกและราคาไม่แพง ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ค่าวัสดุ ค่าแรง ไปจนถึงราคาที่ดิน เป็นต้น ซึ่งส่งผลกระทบสะสมต่อราคาอพาร์ตเมนท์

“ ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในเมืองใหญ่ยังคงสูงมาก ในขณะที่การเตรียมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลานาน ทำให้ไม่สามารถตอบสนองอุปทานได้ทันที นอกจากนี้ โครงการจำนวนมากยังหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงและอาจเพิ่มขึ้น ” นายดิงห์กล่าว

คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย ประเมินว่าความต้องการซื้อของผู้ซื้อในปัจจุบันกำลังมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากเป็นสินค้าประเภทหนึ่งที่มีราคาเหมาะสมกับคนซื้อ

ก่อนหน้านี้ราคาห้องชุดระหว่าง 2,000-3,000 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น 4,000-5,000 ล้านบาท แต่ประชาชนก็ยังสามารถซื้อได้

“ ในบริบทของความต้องการที่สูงและอุปทานที่ต่ำ ราคาที่เพิ่มขึ้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงสูงมาก สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเพิ่งเปิดขาย อัตรากำไรจากการปรับราคาจะสูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมากจากต้นทุนปัจจัยการผลิต คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นในปีต่อๆ ไป เนื่องจากความต้องการมีสูงมากแต่มีอุปทานไม่เพียงพอ ความต้องการนี้เกิดจากกระบวนการขยายเมือง ” นาย Diep วิเคราะห์

เจา อันห์

แหล่งที่มา