ราคาที่ดินหลายพื้นที่ราคาครึ่งเท่าของอพาร์ทเม้นท์ ผู้เชี่ยวชาญว่าอย่างไร?

ตามรายการราคาที่ดินปี 2568 ที่ออกโดยกรุง ฮานอย ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินในทำเลที่ 1 ซึ่งหันหน้าเข้าถนนและซอย มีราคาเพียงครึ่งเดียวของราคาอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่

คนหนุ่มสาวจำนวนมากมักเลือกที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์เพื่อให้ได้รับความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยมากที่สุด - ภาพ: NAM TRAN

ตลาดกำลังกลับตัว

กรุงฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งจะใช้บังคับระหว่างวันที่ 20 ธันวาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ดังนั้น ราคาที่ดินในหลายพื้นที่จึงเพิ่มขึ้น 3-4 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม

ประเด็นใหม่ในรายการราคาที่ดินที่เพิ่งออกโดยฮานอยคือที่ดินในเขตเมืองและชนบทจะถูกกำหนดตามช่วงราคาตาม 4 ตำแหน่ง: ตำแหน่งที่ 1 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางถนนสายหลัก ตำแหน่งที่ 2 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 3.5 เมตรขึ้นไป ตำแหน่งที่ 3 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 2 - 3.5 เมตร และตำแหน่งที่ 4 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยเล็กกว่า 2 เมตร

เมื่อดูตารางราคาที่ดินที่เพิ่งประกาศในฮานอย จะเห็นได้ชัดว่าในพื้นที่หลายแห่งที่เป็นจุดที่มีการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ ราคาที่ดินมักจะต่ำกว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์ ซึ่งถือเป็นแนวโน้มใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินมักจะสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันมาเป็นเวลานานแล้ว

ดังนั้นกรอบราคาที่ดิน (ที่ดินที่อยู่อาศัยในเมือง) ในพื้นที่เมตรีฮา ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง อยู่ในช่วง 30.8 - 78.4 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่เมตรีธอง อยู่ในช่วง 24.9 - 74.8 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. และพื้นที่เมียวเขื่อน อยู่ในช่วง 33.8 - 85.5 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม .

ช่วงราคาที่ดินในเขตเมืองในพื้นที่มีดิ่ญตั้งแต่ 29.4 - 74.8 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่ฟูโดตั้งแต่ 24.5 - 57 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม . พื้นที่ฟุกเดียนบนทางหลวงหมายเลข 32 ตั้งแต่ 27.2 - 67.7 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่ถนนฟองแคนห์ 20.3 - 43.4 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม .

ในขณะเดียวกันราคาอพาร์ทเมนท์บริเวณถนนเหล่านี้ เช่น บริเวณถนนเลดุ๊กเทอ ถนนหลายสายในเขตเมืองมีดิ่ญ 2 และทางหลวงหมายเลข 32 มีราคาผันผวนตั้งแต่ 70 - 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่ถนน Thang Long ผ่านชุมชน An Khanh มีราคาอยู่ระหว่าง 22.2 - 51 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ถนน Van Xuan ผ่านชุมชน Kim Chung มีราคาอยู่ระหว่าง 23.2 - 53.3 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ถนน 70 ผ่านชุมชน Van Canh มีราคาอยู่ระหว่าง 13.9 - 27.2 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ในขณะเดียวกัน ราคาขายของโครงการอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ รวมถึงอพาร์ตเมนต์มือสอง ก็อยู่ระหว่าง 45 - 70 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} เช่นกัน

ทั้งนี้ ควรเพิ่มเติมด้วยว่าส่วนต่างระหว่างราคาห้องชุดและราคาที่ดินในพื้นที่ที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนหนึ่งมาจากราคาซื้อขายจริงของที่ดินในละแวกและเส้นทางที่กล่าวมาข้างต้น โดยเฉพาะทำเลที่ดินติดถนน ซึ่งสูงกว่าราคาที่กรุงฮานอยระบุไว้ในตารางราคาที่ดินปี 2568 หลายเท่า

และการปรับบัญชีราคาที่ดินของเมืองให้สอดคล้องกับตลาดนั้นจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เพื่อให้เมืองมีความน่าดึงดูดการลงทุน และขจัดปัจจัยที่ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงขึ้นอันเกิดจากการเก็งกำไรและการกักตุนสินทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญ : เปรียบเทียบราคาที่ดินกับราคาอพาร์ตเมนท์เป็นเรื่องยาก

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับ Tuoi Tre Online ว่า จำเป็นต้องประเมินความแตกต่างของราคาที่ดินและราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากโดยปกติแล้ว โครงการอพาร์ตเมนต์เมื่อส่งมอบบ้านจะมีสภาพความเป็นอยู่ที่สมบูรณ์อยู่แล้ว ซึ่งแตกต่างจากการซื้อที่ดินริมถนนเพื่อสร้างบ้าน บางครั้งพื้นที่เหล่านี้อาจมีสภาพความเป็นอยู่และการทำงานที่ไม่สมบูรณ์

ดังนั้นกลไกราคาของอพาร์ตเมนท์จึงแตกต่างจากราคาที่ดิน อพาร์ตเมนท์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันซึ่งเหมาะกับผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างยิ่ง โดยราคาอพาร์ตเมนท์และที่ดินบางครั้งก็ขึ้นอยู่กับสภาพความเป็นอยู่ สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงพยาบาล ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงเรียน เป็นต้น นายโวกล่าวเสริม

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ก่อนอื่น จำเป็นต้องตระหนักถึงปัจจัยบวกของการที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ในปี 2568 ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาทางกฎหมายและอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ ในขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดิน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนยังมีพื้นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อไม่นานนี้ ฮานอยได้ใช้ราคาธุรกรรมตลาดในการจัดทำรายการราคาที่ดินปี 2025 ดังนั้นรายการราคานี้จึงสอดคล้องกับราคาตลาดของแต่ละพื้นที่อย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ตั้งข้อสังเกตว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในปัจจุบันมีสัญญาณว่าไม่จริงและเสมือนจริง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจมีมากเกินไป แต่อุปทานมีน้อย ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงสร้างอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นเป็นสองหรือสามเท่า ไม่ใช่เพียงไม่กี่สิบเปอร์เซ็นต์ จากแนวโน้มนี้ นักลงทุนและนักเก็งกำไรก็ทำตามเช่นกัน โดยดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์จากส่วนต่าง ซึ่งสร้างสัญญาณเสมือนจริงในตลาด

นายดิงห์ กล่าวว่า หลายครั้งที่พื้นที่ที่สำรวจราคาที่ดินไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นในช่วงนี้ หน่วยงานจัดการจึงใช้ข้อมูลการซื้อขายเก่ามาประกอบ ทำให้ราคาจึงต่ำ ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ก็ขายได้ในราคาสูง ซึ่งถือว่าไม่จริง

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าการปรับขึ้นราคาอพาร์ตเมนต์เมื่อเร็วๆ นี้เป็นผลมาจากจิตวิทยาของครอบครัวหนุ่มสาวที่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกให้เต็มที่ อาศัยอยู่ชั้นเดียว และไม่ต้องเสียเวลาในการก่อสร้าง

ที่มา: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm