ราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยพุ่งสูง แต่ "การซื้อทุกที่ไม่ได้หมายความว่าจะชนะ"

การพัฒนาแบบผสมผสานระหว่างที่ดินชานเมืองและพื้นที่ท้องถิ่น

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ของ PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าตลาดที่ดินปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านความสนใจและธุรกรรม อย่างไรก็ตาม นี่ยังคงเป็นเพียงการปรับปรุงในระดับท้องถิ่นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในจังหวัดทางภาคเหนือ

ในบางเขตชานเมือง ฮานอย ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊กเพิ่มขึ้น 81% จากราคาเฉลี่ย 55 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 100 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ดินในเขตด่งอันห์เพิ่มขึ้น 53% จากราคาเฉลี่ย 41 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 63 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ดินในเขตถั่นโอยเพิ่มขึ้น 90% จากราคาเฉลี่ย 21 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 40 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่ 3 เพียงไตรมาสเดียว การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยซึ่งมีราคาชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า พบว่ามีสัญญาณของความผิดปกติ

จากข้อมูลสำรวจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กว่า 500 ราย พบว่านายหน้า 38% ระบุว่าราคาประมูลที่สูงผิดปกติเกิดจากพฤติกรรมซื้อบ้านแบบฟอโมและการเก็งกำไร นอกจากนี้ 29% ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และ 21% ระบุว่ากลุ่มผลประโยชน์ทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองสูงขึ้น

ตรงกันข้ามกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในเขตชานเมืองของฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่าปรากฏการณ์การลดการขาดทุนและลดราคาที่ดินในจังหวัดนี้ยังคงเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่ส่งผลกระทบต่อผู้คนที่ประสบปัญหาทางการเงิน

อย่างไรก็ตาม ส่วนลดลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ยกตัวอย่างเช่น ก่อนหน้านี้มีกรณีขาดทุนลดลง 40-50% แต่ตอนนี้เหลือประมาณ 20%

ผู้เชี่ยวชาญ: การซื้อที่ดินไม่ได้ประสบความสำเร็จเสมอไป

นายเล ดินห์ ชุง สมาชิกคณะทำงานด้านตลาดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว แดน ตรี ว่าตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา นักลงทุนบางส่วนได้เริ่มเดินทางเพื่อซื้อที่ดินในบางพื้นที่ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

Giá đất nền ven Hà Nội tăng vọt nhưng không phải mua đâu cũng thắng - 1 — นักลงทุนบางส่วนเริ่มซื้อที่ดินเพื่อก้าวไปข้างหน้า (ภาพประกอบ: ดวงตาม)

คนกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะก้าวล้ำหน้า เพราะในปัจจุบัน ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 การแบ่งแยกและการขายที่ดินไม่ได้รับอนุญาตใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตาม คุณชุงกล่าวว่า ปัจจุบัน แนวโน้มเชิงบวกเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น โดยเกิดขึ้นในตลาดที่ดินชานเมืองฮานอย และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและชุมชนอื่นๆ ตลาดที่ดินจึงจะมองเห็นแนวโน้มเชิงบวกอย่างชัดเจนในหลายพื้นที่ จนกว่าจะถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินในเวลานี้จำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการฟื้นตัวของเงินทุนในระยะกลางอย่างน้อย 1-3 ปี แทนที่จะปล่อยให้เป็นไปแบบลอยๆ

เขายอมรับว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในปัจจุบันอยู่ในระดับสูง และอาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ ดังนั้น หากนักลงทุนต้องการลงทุนในที่ดินในเวลานี้ ควรมองหาพื้นที่และทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงกัน มีการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ ที่ดี แต่ราคาที่ดินยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน บุคคลนี้เชื่อว่านักลงทุนไม่ควร "เอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" ซื้อเป็นจำนวนมากในเวลานี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมาย ผลิตภัณฑ์ที่มีราคาดี หรือทำเลที่ตั้งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงพอ

“กฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้มาประมาณ 2 เดือนแล้ว แต่ส่งผลเชิงบวกต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนเท่านั้น ดังนั้น กว่าที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในตลาดจริง ก็ยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง กว่าที่จะเห็นผลกระทบอย่างชัดเจน” นายชุงกล่าว

เหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินศักยภาพของตลาดที่ดิน แต่ไม่ได้หมายความว่า "ซื้อที่ไหนก็ได้กำไร" แต่ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่และแต่ละช่วงเวลา ในช่วงเวลาต่อจากนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวังมากขึ้น ก่อนตัดสินใจลงทุน จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลและวิเคราะห์ข้อมูลการวางแผนที่ถูกต้องแม่นยำ

มีนักลงทุนจำนวนมากที่ “รีบคว้าที่ดิน” ไว้ในช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุด และต้องเจอกับปัญหาหน้าแตก เพราะซื้อไว้แต่ขายยาก หรือต้องตัดขาดทุนหากต้องการเงินด่วน จำนวนที่ดินเพิ่มขึ้น แต่จากการสำรวจพบว่ายังมีบางพื้นที่ที่ยังเงียบเหงาและการซื้อขายลดลง” เขากล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ ต้องรอจนถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 เมื่อนักลงทุนมีความมั่นใจในเศรษฐกิจและผลตอบแทน จึงจะสามารถเริ่มให้ความสนใจที่ดินได้มากนัก

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าหลังจากกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการ ตั้งแต่การจัดหาที่ดินไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม ส่วนตลาดที่ดินมีการพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น ช่วยลดภาวะเงินเฟ้อ ราคาที่ดิน และก่อให้เกิดคลื่นลูกใหม่ในตลาด

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-dat-nen-ven-ha-noi-tang-vot-nhung-khong-phai-mua-dau-cung-thang-20241011015106728.htm