การขจัดอุปสรรคต่อนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญได้แสดงความคิดเห็นว่า "อุปสรรค" ที่ใหญ่ที่สุดในขณะนี้ไม่ได้อยู่ที่ว่าจะพิจารณาเก็บภาษีหรือไม่ แต่เป็นการที่จะทำให้ภาษีเหล่านั้นสามารถใช้งานได้จริงในทางปฏิบัติ

มีการพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากใน เมืองดานัง ภาพ: ไห่ อู/TTXVN

ในหนังสือเวียนอย่างเป็นทางการฉบับที่ 190/CD-TTg ของนายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชินห์ ลงวันที่ 7 ตุลาคม เกี่ยวกับการดำเนินการอย่างเด็ดขาดเพื่อเพิ่มอุปทาน ลดราคาที่อยู่อาศัย และสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด นายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชินห์ ได้ขอให้ กระทรวงการคลัง เร่งจัดทำรายงานเกี่ยวกับนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ โดยพิจารณาว่านี่เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่จะช่วยเพิ่มอุปทาน ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเข้าถึงได้ง่ายขึ้นสำหรับประชาชน และสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด

เรื่องราวของการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่ การเคลื่อนไหวนี้เกิดขึ้นเมื่อตลาดแสดงสัญญาณของการร้อนแรงเกินไปหรือล่มสลาย ในเวลานั้น ข้อเสนอในการเก็บภาษีทรัพย์สินจะถูกหยิบยกขึ้นมาอีกครั้งในฐานะวิธีการแก้ปัญหาเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและสร้างแหล่งรายได้ที่ยั่งยืนสำหรับงบประมาณ แต่หลังจากแต่ละรอบของการอภิปราย หัวข้อนี้ก็จางหายไปเมื่อตลาดเย็นลง

ความลังเลที่ยืดเยื้อนี้เกิดจากความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อประชากร ในขณะที่รายได้เฉลี่ยยังคงต่ำและราคาที่อยู่อาศัยสูง ปัญหานี้ซ้ำเติมด้วยแรงกดดันจากสองกลุ่มผลประโยชน์ที่ขัดแย้งกัน ได้แก่ กลุ่มผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และกลุ่มชนชั้นแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัย

ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า "ความขัดแย้ง" นี้เองที่ทำให้หน่วยงานบริหารจัดการระมัดระวังมากเกินไป ส่งผลให้การปฏิรูปภาษีส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในขั้นตอนการวิจัยเชิงทฤษฎีมากกว่าการลงมือปฏิบัติจริง แต่หากความล่าช้ายังคงดำเนินต่อไป ตลาดจะพบว่าเป็นการยากที่จะกลับคืนสู่สภาวะการดำเนินงานที่แข็งแรง ซึ่งการตัดสินใจลงทุนจะขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่แท้จริงมากกว่าความคาดหวังในการถือครองที่ดินและรอให้ราคาสูงขึ้น

ในครั้งนี้ ความมุ่งมั่นทางการเมืองของรัฐบาลดูชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากมองว่าการเก็บภาษีเป็น "มาตรการที่ทรงประสิทธิภาพ" ในการฟื้นฟูระเบียบของตลาด เป้าหมายคือการทำให้ส่วนต่างๆ ของตลาดใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริง ลดการเก็งกำไร ทำให้ราคาขายใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง และปลดล็อกเงินทุนสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง หรือผู้ที่ลงทุนในการผลิตและธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การจัดเก็บภาษีมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีฐานข้อมูลที่โปร่งใส ในขณะเดียวกัน ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ระบบข้อมูลที่ดินและการทำธุรกรรมยังคงกระจัดกระจายและไม่เป็นระบบ กระจายอยู่ตามหน่วยงานต่างๆ กระทรวง กรม และท้องถิ่นต่างสร้างข้อมูลตามมาตรฐานของตนเอง ขาดการประสานงาน ซึ่งมักนำไปสู่การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการคำนวณภาษี

บุย วัน โดอัน ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม กล่าวว่า การพัฒนาแนวนโยบายภาษีที่ใช้ได้จริง จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยการ "ทำความสะอาด" ข้อมูล ตั้งแต่สิทธิการเป็นเจ้าของ การวางผังเมือง ที่ตั้ง พื้นที่ ไปจนถึงมูลค่าตลาดและประวัติการทำธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง

เนื่องจากการขาดข้อมูลจะนำไปสู่การแจ้งมูลค่าสินทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริงอย่างแพร่หลาย ส่งผลให้รัฐสูญเสียรายได้และสร้างความเหลื่อมล้ำระหว่างผู้ที่ปฏิบัติตามกฎหมายและผู้ที่หลีกเลี่ยงกฎหมาย ตัวอย่างที่สำคัญคือระบบ "การกำหนดราคาแบบสองระดับ" ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่สุดที่ขัดขวางการปฏิรูปภาษี

ปัญหาที่มีมาอย่างยาวนานคือการทำธุรกรรมแบบ "สองราคา" ราคาจริงและราคาที่ระบุไว้ในสัญญาที่ได้รับการรับรองนั้นแตกต่างกันอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกซื้อขายในราคาที่สูงกว่าราคาตามสัญญาถึง 1.5 ถึง 2 เท่า เพื่อลดภาระภาษี ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าปรากฏการณ์นี้ไม่เพียงแต่บิดเบือนตลาดเท่านั้น แต่ยังทำให้การกำหนดนโยบายภาษีโดยอิงจากมูลค่าที่แท้จริงเป็นไปไม่ได้อีกด้วย

อสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ภาพถ่าย: ฮง ดัต/TTXVN

นักเศรษฐศาสตร์ วู ดินห์ อานห์ วิเคราะห์ว่า เพื่อให้กลไกการจัดเก็บภาษีมีความเป็นธรรม รัฐต้องควบคุมราคาซื้อขายที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ด้วยระบบข้อมูลที่กระจัดกระจายในปัจจุบัน หน่วยงานบริหารจึงแทบไม่สามารถติดตามความผันผวนของราคาได้อย่างครบถ้วน ทำให้ยากต่อการบังคับใช้มาตรการใหม่ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า "อุปสรรค" ที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องว่าจะเก็บภาษีหรือไม่ แต่เป็นการทำให้ภาษีนั้นใช้งานได้จริงอย่างไร เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ การเปิดเผยข้อมูลอย่างโปร่งใส ข้อมูลที่เป็นมาตรฐาน การตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรม และแผนงานการดำเนินการที่ชัดเจน จึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน

เมื่ออุปสรรคเหล่านี้ถูกขจัดออกไป การเก็บภาษีจึงจะกลายเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับการทำงานที่มั่นคงและยั่งยืนของตลาด ในทางกลับกัน หากปัญหานี้ยังคงตกอยู่ในวงจรที่เลวร้ายของ "พูดคุยกันเมื่อกระแสแรง ลืมไปเมื่อกระแสซาลง" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะพบว่าเป็นการยากที่จะหลุดพ้นจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่เกิดขึ้นมานานหลายปี

ข้อกังวลทั่วไปในตลาดคือภาษีนี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลังที่สอง อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป้าหมายของนโยบายนี้ไม่ได้มุ่งเป้าไปที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายหลังทั้งหมด แต่เป็นการมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ถือครองทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้หรือใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ ซึ่งนำไปสู่การสิ้นเปลืองและจำกัดอุปทาน

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน ยืนยันว่าจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพื่อตอบสนองความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมาย กับผู้ที่กักตุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรอราคาขึ้น สำหรับกลุ่มที่เก็งกำไร การเก็บภาษีเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อบังคับให้พวกเขาใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรือโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มปริมาณการซื้อขายและเสริมรายได้ภาษี

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้โต้แย้งว่า ความกังวลเกี่ยวกับการล่มสลายของตลาดเนื่องจากภาษีนั้นไม่มีมูลความจริง การเทขายจะเกิดขึ้นเฉพาะในกลุ่มผู้ที่ใช้เงินกู้ยืมมากเกินไปหรือทำการเก็งกำไรระยะสั้นเท่านั้น ส่วนผู้ที่มีความสามารถทางการเงินที่แท้จริงจะไม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง

ในระดับหนึ่ง ตลาดยังคงต้องการกิจกรรมเก็งกำไรเพื่อสร้างสภาพคล่อง แต่การเก็งกำไรต้องอยู่บนพื้นฐานของกิจกรรมทางธุรกิจที่โปร่งใส ควบคุมโดยระบบภาษี ไม่ใช่การสะสมสินทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ

นอกจากนี้ ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ผู้เชี่ยวชาญเตือนไว้ ซึ่งทำให้การบังคับใช้มาตรการภาษีเป็นไปได้ยาก คือปรากฏการณ์การจดทะเบียนทรัพย์สินในชื่อบุคคลอื่น หลายคนเป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมาก แต่แบ่งแยกทรัพย์สินเหล่านั้นออกไปเพื่อให้ญาติหรือคนรู้จักจดทะเบียนในชื่อของตนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษี ซึ่งก่อให้เกิดความท้าทายอย่างมากในการระบุกลุ่มบุคคลที่จำเป็นต้องได้รับการควบคุมอย่างถูกต้อง

เพื่อป้องกันสถานการณ์เช่นนี้ ระบบทะเบียนที่ดิน บันทึก และแผนที่ต้องได้รับการกำหนดมาตรฐานและเชื่อมโยงเข้าด้วยกัน เมื่อข้อมูลเชื่อมโยงกันแล้ว หน่วยงานที่รับผิดชอบจะสามารถตรวจจับธุรกรรมที่ผิดปกติ ระบุเจ้าของที่แท้จริง และปราบปรามการหลีกเลี่ยงภาษีได้

ที่มา: Vietnam+

ที่มา: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm