ฮานอยขาดแคลนอุปทาน อสังหาริมทรัพย์ชั้นต่ำในตะวันตก "ร้อนแรง"

อุปทานต่ำเป็นประวัติการณ์ ราคาพุ่งสูง

รายงานจากหน่วยวิจัยตลาดในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 แสดงให้เห็นว่าอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์อยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายงานของ Savills ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ใน ฮานอย มีอุปทานใหม่ลดลง 76% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และลดลง 94% เมื่อเทียบเป็นรายปี อุปทานหลักลดลง 9% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และลดลง 39% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยทาวน์เฮาส์เป็นตลาดหลัก

เมื่อพิจารณาตลาดโดยรวมแล้ว อุปทานรวมใน 9 เดือนแรกของปี 2566 มีเพียง 1/20 เมื่อเทียบกับปี 2562 แม้ว่าอุปทานจะมีจำนวนน้อย แต่ก็กระจุกตัวอยู่ในเขตที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง เช่น Gia Lam เป็นหลัก แม้ว่าอุปทานจำนวนมากจะมาจาก Hung Yen ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นตลาดชานเมืองที่ไม่ค่อยมีใครสังเกตเห็นก็ตาม

เหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขาเวียดนาม ฮานอย มีมุมมองเดียวกันกับ Savills ยืนยันว่าอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดฮานอยมียอดขายใหม่ 710 ยูนิต จาก 5 โครงการ โดยกระจุกตัวอยู่ในภาคเหนือและหุ่งเอียน เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นเกือบ 5 เท่า อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อุปทานใหม่ทั้งหมดลดลง 81% (เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2563 และ 2564) ซึ่งมีมากกว่า 2,100 ยูนิต

การลดลงของอุปทานเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้น คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi ระบุว่า ปัจจุบันราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านดอง/ตารางเมตร เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคานี้เกิดขึ้นเฉพาะในเขตใจกลางเมืองเท่านั้น

จากการสำรวจพบว่าโครงการขนาดใหญ่รอบกรุงฮานอยมีอัตราการเติบโตที่ดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากราคาเฉลี่ย 100 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2561 ราคาปัจจุบันของอาคารชุดแนวราบทางตะวันออกของกรุงฮานอยอยู่ที่ 214 ล้านดอง/ตร.ม. ทางตะวันตกของกรุงฮานอยอยู่ที่ 226 ล้านดอง/ตร.ม. ทางเหนืออยู่ที่ 244 ล้านดอง/ตร.ม. และทางใต้อยู่ที่ 186 ล้านดอง/ตร.ม.

จากการประเมินแนวโน้มตลาด ณ สิ้นปี คุณฮัง กล่าวว่า ภายในสิ้นปี 2566 คาดว่าจะมีอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นอีก 695 ยูนิต จาก 7 โครงการ โดยเขตเตยโฮจะมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดที่ 24% รองลงมาคือลองเบียนที่ 21% และเจียลัมที่ 20% ฝั่งตะวันตกยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนอุปทานในอนาคต

แนวโน้มสภาพคล่องจากฮานอยตะวันตก

ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและนโยบายการขายที่ยืดหยุ่นของนักลงทุน รายงานของ CBRE แสดงให้เห็นว่าถึงแม้อุปทานจะอยู่ในระดับต่ำ แต่ความต้องการของตลาดยังคงมีอยู่มาก ดังนั้น จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 จึงยังคงสูงกว่าอุปทานใหม่ โดยอยู่ที่ 910 ยูนิต เพิ่มขึ้น 51% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง จำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 2,580 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าอุปทานที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดในช่วงเวลาดังกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่าปริมาณอุปทานใหม่แม้จะยังจำกัด แต่คาดว่าจะปรับปรุงดีขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะบันทึกสภาพคล่องที่ดีในพื้นที่ที่มีจุดแข็งด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคที่มีอยู่ และการเชื่อมต่อการจราจรที่ยืดหยุ่น

อสังหาฯ แนวราบทางตะวันตกของฮานอย “ร้อนแรง”

ด้วยเหตุนี้ ภาคตะวันตกจึงมีความเคลื่อนไหวที่แข็งแกร่งในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งแบบซิงโครนัส ซึ่งสร้างภาพลักษณ์ใหม่ให้กับภาพรวมเมือง ประการแรก กระทรวง หน่วยงาน และวิสาหกิจหลายแห่งกำลังย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้ ก่อให้เกิดพื้นที่ที่รวมวิสาหกิจทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กทั้งในและต่างประเทศหลายพันแห่ง ส่งผลให้ผู้คนหลั่งไหลเข้ามาซื้อบ้านและอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

โครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาตามเส้นทางเหล่านี้ในภาคตะวันตก ได้แก่ เดอะแมเนอร์ เซ็นทรัลพาร์ค, วินโฮมส์ กรีนเบย์, วินโฮมส์ ทังลอง, ไมแลนด์ ฮานอย ซิตี้, โซลาสตา แมนชั่น... จากการสำรวจจริง พบว่าระดับราคาของโครงการเหล่านี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง กล่าวได้ว่าย่านเมืองวินโฮมส์ กรีนเบย์มีราคาประมาณ 400 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนเดอะแมเนอร์ เซ็นทรัลพาร์คมีราคาประมาณ 320 ล้านดอง/ตร.ม. ถัดออกไปทางตะวันตก วิลล่าในพาร์คซิตี้ก็มีราคาสูงถึง 300 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน

ในพื้นที่นี้ การพัฒนาเส้นทางต่างๆ เช่น เส้นทางโตหุ่ว-เลวันลวง ถนนวงแหวนที่ 2 ถนนวงแหวนที่ 3 และถนนวงแหวนที่ 3, 5 และ 4 ที่วางแผนไว้ หรือถนนทังลอง ร่วมกับโครงการรถไฟในเมืองหมายเลข 2A และหมายเลข 3 ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่กำลังก่อสร้างคาดว่าจะส่งเสริมการพัฒนาในเขตชานเมือง (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, Thanh Tri) และจังหวัดใกล้เคียงเช่น Hung Yen และ Bac Ninh เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรในปี 2027 จะช่วยย่นระยะเวลาเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้จะเพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีกองทุนที่ดินจำกัดมากขึ้น ปัจจัยนี้ยังดึงดูดความต้องการอสังหาริมทรัพย์จากจังหวัดใกล้เคียงของเมืองหลวงอย่างมาก

ในบริบทของการขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่สูง รวมถึงจิตวิทยาเชิงบวกของผู้ซื้อบ้านในช่วงปลายปี ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในบริเวณตะวันตกของฮานอยจะยังคงมีอุณหภูมิสูงขึ้นต่อไป ซึ่งจะส่งผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้แข็งแกร่งขึ้นในอนาคต

แหล่งที่มา