ข้อเสนอแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาจัดตั้ง ประเมิน และอนุมัติโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับกิจกรรมการถมที่ดินมีประโยชน์มากมายและมีความจำเป็นอย่างยิ่ง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องเร่งประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ซึ่งจะช่วยขจัดอุปสรรคในโครงการถมที่ดินในปัจจุบัน
ประธาน HoREA คาดหวังเป็นอย่างยิ่งว่า รัฐบาล จะออกกฤษฎีกาฉบับนี้เพื่อให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตรา 190 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน
ประธาน HoREA แสดงความคิดเห็นต่อร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบุกรุกพื้นที่ทางทะเลที่ส่งถึง นายกรัฐมนตรี และกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่า เขาคาดหวังเป็นอย่างยิ่งให้รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้เพื่อให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตรา 190 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนเป็นต้นไป
โดยพื้นฐานแล้ว HoREA เห็นด้วยกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการรุกล้ำทางทะเล (ร่างพระราชกฤษฎีกา) และให้ความเห็นเกี่ยวกับข้อกังวลบางประการในร่างพระราชกฤษฎีกา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายโจวเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 3 วรรค 2 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา ด้วยเหตุผล 3 ประการ
ประการแรก โครงการลงทุนถมที่ดิน รายการถมที่ดินในโครงการลงทุนในพื้นที่อาจรวมถึงพื้นที่ตะกอนน้ำพาชายฝั่ง พื้นที่ป่าอนุรักษ์ชายฝั่ง หรือพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำชายฝั่ง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับที่ดินประเภทนี้ต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประการที่สอง โครงการลงทุนบุกรุกทะเล รายการบุกรุกทะเลในโครงการลงทุนตามแผนไม่เพียงแต่จะมีเป้าหมายเพื่อสร้างกองทุนที่ดิน แต่ยังสามารถ "สร้างกองทุนที่ดินที่มีพื้นผิวทะเลเฉพาะทาง" เพื่อดำเนินโครงการลงทุนตามเส้นทาง เช่น ท่าเรือจากแผ่นดินใหญ่ไปยังพื้นที่ทะเลลึก หรือโครงการพลังงานลมชายฝั่ง โครงการพลังงานลมนอกชายฝั่ง หรือท่อส่งน้ำมันและก๊าซ หรือสายเคเบิลไฟฟ้า สายเคเบิลใยแก้วนำแสง
ประการที่สาม โครงการลงทุนบุกรุกทะเล รายการบุกรุกทะเลในโครงการลงทุนในพื้นที่ทะเลบางแห่ง หรือพื้นที่ตะกอนชายฝั่ง หรือพื้นที่ป่าป้องกันชายฝั่ง หรือพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำชายฝั่ง จะต้องดำเนินการตามแผน และต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
นอกจากนี้ ประธาน HoREA ยังได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 5 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดตั้ง การประเมิน และการอนุมัติโครงการลงทุนที่รุกล้ำทะเล หรือรายการโครงการลงทุนที่รุกล้ำทะเลอีกด้วย
ซึ่งไม่เพียงแต่จะสอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการเดินเรือ กฎหมายป่าไม้ เป็นต้น
เหตุผลที่ HoREA ให้ไว้คือ โครงการถมทะเลเป็นโครงการลงทุนของภาครัฐ “ที่มุ่งสร้างกองทุนที่ดิน กองทุนที่ดินที่มีพื้นผิวทะเลเฉพาะทางเพื่อวัตถุประสงค์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” หลังจาก “ยอมรับการเสร็จสิ้นการถมทะเล” แล้ว จะมีการดำเนินการประกวดราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการส่วนประกอบหรือรายการก่อสร้างภายในขอบเขตของโครงการถมทะเล
โครงการฟื้นฟูทะเล คือ โครงการลงทุน “ที่ใช้เงินทุนจากต่างประเทศจากการลงทุนภาครัฐ และโครงการที่ใช้เงินทุนอื่น” (ทุนเอกชน) ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยความร่วมมือรัฐวิสาหกิจ พ.ศ. 2563 และกฎหมายว่าด้วยการลงทุน พ.ศ. 2563 “นักลงทุนเชิงกลยุทธ์” หรือ “นักลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยความร่วมมือรัฐวิสาหกิจ พ.ศ. 2563 และกฎหมายว่าด้วยการประมูล พ.ศ. 2566” จะดำเนินกิจกรรมฟื้นฟูทะเล และดำเนินโครงการส่วนประกอบหรือรายการก่อสร้างภายในขอบเขตของโครงการฟื้นฟูทะเล
ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนไม่เพียงแต่ต้องปฏิบัติตาม “บทบัญญัติของกฎหมายการก่อสร้าง” เท่านั้น แต่ยังต้องปฏิบัติตาม “กฎหมายที่เกี่ยวข้อง” เช่น กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการเดินเรือ กฎหมายป่าไม้ กฎหมายการเกษตร กฎหมายการประมง และกฎหมายคุ้มครองสิ่งแวดล้อมด้วย
วิธีการกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับ “โครงการรุกล้ำทะเล” ?
HoREA เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 6 ของ "ร่างพระราชกฤษฎีกา" ว่าด้วย "การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการจัดสรรพื้นที่ทางทะเลเพื่อการบุกรุกทางทะเล" ในทิศทาง "คัดลอก" เนื้อหาของมาตรา 3 และ 5 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และมาตรา 21 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP แทนที่จะ "อ้างอิง" มาตรา 3 และ 5 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และมาตรา 21 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP
ตามการวิเคราะห์ของ HoREA พระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และ 148/2020/ND-CP จะหมดอายุตั้งแต่วันที่กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 หรืออาจได้รับการพิจารณาโดยรัฐสภาให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024
เจ้าหน้าที่ของรัฐ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐ เพียงยึดตามพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ในการบังคับใช้ โดยไม่ต้องค้นหาพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องก่อนหน้า
ขอเสนอให้เพิ่มกรณี “งดการประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการใช้ที่ดิน” หรือกรณีจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดินแก่ “ผู้ลงทุนเชิงยุทธศาสตร์ ผู้ลงทุนโครงการ PPP” เข้าในข้อ c ข้อ 2 มาตรา 6 แห่ง “ร่างพระราชกฤษฎีกา” เนื่องจากมาตรา 124 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติให้ “กรณีจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ห้ามประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการใช้ที่ดิน” และพระราชบัญญัติ PPP พ.ศ. 2563 กำหนดให้มีการคัดเลือกผู้ลงทุนโดยการประมูลโครงการ PPP
ส่วนการกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการรุกล้ำทะเลนั้น สมาคมเห็นชอบตามระเบียบว่าการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดิน มาตรา 8 วรรคหนึ่ง แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา
HoREA เห็นด้วยกับกฎระเบียบที่ว่า “ในกรณีที่ใช้การคำนวณราคาที่ดินส่วนเกินเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ การประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดจะต้องรวมต้นทุนการฟื้นฟูที่ดินที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ”
นอกจากนี้ HoREA ยังได้ขอให้นายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาข้อเสนอของผู้เชี่ยวชาญที่จะเพิ่มต้นทุนดอกเบี้ยในการประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดเมื่อใช้หลักการส่วนเกินอย่างรอบคอบ
เนื่องจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายจริงที่สูงมาก เนื่องจากนักลงทุนทุกคนมีความจำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ในบางกรณี นักลงทุนจำเป็นต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยที่สูง ทำให้ต้นทุนเงินกู้คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 20% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)