คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเมื่อกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีผลบังคับใช้

รูปภาพ_0950.jpg — กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ที่มีผลบังคับใช้จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ภูมิภาคใต้ ให้ความเห็นว่ากฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ดังนั้น กฎหมายดังกล่าวจะส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน เนื่องจากจะช่วยส่งเสริมให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับระดับราคาตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะลบกรอบราคาที่ดิน กำหนดราคาที่ดินตามกลไกตลาด ซึ่งจะทำให้ผู้มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยที่ดินที่อยู่ภายใต้การเวนคืน มีกฎระเบียบเกี่ยวกับที่ดินที่รวมกับการใช้ที่ดินเอนกประสงค์ การแปลงที่ดิน เพื่อการเกษตร การสนับสนุนการสะสมที่ดินเพื่อการผลิต สิทธิในการเช่า การร่วมทุน และการรวมตัวกันสำหรับหน่วยงานบริการสาธารณะ การรับโอนที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับผู้มีสิทธิ์ที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร ขยายกรณีการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน...

นายตวน กล่าวว่า กฎระเบียบข้างต้นทั้งหมดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์... สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสูงขึ้น นอกจากนี้ อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีขึ้นด้วย เหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้โครงการต่างๆ ล่าช้าเป็นเวลานานก็คือ ความยากลำบากในการเคลียร์พื้นที่เนื่องจากค่าชดเชยที่ไม่เพียงพอ ดังนั้น กลไกการกำหนดราคาตามความเป็นจริงของตลาดจะช่วยสนับสนุนให้กองทุนที่ดินถูกนำไปใช้ได้เร็วขึ้น

นายตวน กล่าวว่า หากก่อนหน้านี้ไม่มีการควบคุมการเข้าถึงที่ดินอย่างชัดเจน ปัจจุบันมีการกำหนดข้อบังคับเฉพาะในกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ซึ่งรวมถึงการกำหนดว่าที่ดินประเภทใดที่สามารถใช้เพื่อการพาณิชย์ได้ ที่ดินประเภทใดที่ทำหน้าที่อะไร ความต้องการใดที่ต้องดำเนินการผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มีวิธีการและข้อบังคับที่ชัดเจนขึ้นในการเข้าถึงกองทุนที่ดิน การจัดหาผลิตภัณฑ์สู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ขาดแคลนเหมือนในปัจจุบันอีกต่อไป

กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ยังมีบทบัญญัติเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดินให้กับผู้คนมากขึ้น เพื่อปกป้องสิทธิของพวกเขาอย่างเต็มที่ รวมถึง การขยายขอบเขตของสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพลเมืองเวียดนาม รวมถึงผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ นโยบายที่ดินสำหรับชนกลุ่มน้อย ในเวลาเดียวกัน กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ยังกำหนดสิทธิและผลประโยชน์ของผู้ที่มีที่ดินคืน การดำเนินการวางแผนการใช้ที่ดิน ขั้นตอนการบริหาร การออกใบรับรองให้กับบุคคลและธุรกิจ เช่น การรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ การขยายเวลาการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรโดยอัตโนมัติ...

อย่างไรก็ตาม นายตวน กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรคาดหวังมากเกินไปเมื่อกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) มีผลบังคับใช้ เพราะจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากจะมีการล่าช้ากว่ากำหนดประมาณ 8-12 เดือนสำหรับกฎหมายนี้ที่จะผ่านและบังคับใช้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ รัฐสภา ผ่านร่างกฎหมายดังกล่าวก่อนกำหนด เพื่อให้ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถหารือ ทำความเข้าใจ และเตรียมแผนการปรับตัวและการใช้บังคับ

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการ DKRA Group ซึ่งมีความเห็นตรงกันว่า หากราคาที่ดินเป็นไปตามตลาด ต้นทุนโครงการจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน แต่ช่องทางทางกฎหมายจะช่วยให้ธุรกิจลดค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เกิดจากความคืบหน้าของโครงการที่ยาวนานและต้นทุนอื่นๆ ที่ไม่ได้ระบุชื่อได้ "70% ของปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย รวมถึงปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การประเมินราคาที่ดิน กรอบราคาที่ดินที่ชดเชย... โดยปกติแล้วการพัฒนาโครงการตั้งแต่เริ่มต้นกระบวนการทางกฎหมายจนกระทั่งสามารถขายได้จะใช้เวลาประมาณ 1-3 ปี" นายทัง กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายนานกว่าที่คาดไว้ 5-7 ปี และหากโครงการเหล่านั้น “ติดขัด” โครงการก็อาจขยายเวลาออกไปได้เรื่อยๆ หากต้นทุนเกินกว่าที่ประมาณการไว้ในตอนแรก นักลงทุนจะคำนวณต้นทุนทั้งหมดลงในราคาขาย ซึ่งเป็นสาเหตุของการล้นตลาด การสูญเสียกระแสเงินสด และราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในแต่ละปี ดังนั้น กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะลบล้างอุปสรรคทางกฎหมายที่ถือว่าก่อให้เกิดต้นทุนที่ไม่จำเป็นสำหรับธุรกิจ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่ากฎหมายที่เพิ่งผ่านการแก้ไข เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงเดือนมกราคม 2568 ซึ่งหมายความว่าปัญหาทางกฎหมายบางส่วนจะยังคงมีอยู่ และกฎหมายเป็นประเด็นที่มีผลกระทบสูงสุดต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนโยบายสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร พันธบัตร เป็นต้น ดังนั้น VARS จึงขอแนะนำให้ รัฐบาล ออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในเร็วๆ นี้ เพื่อให้แน่ใจว่ากฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะมีผลบังคับใช้ในเวลาเดียวกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)" นายดิงห์กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนคาดการณ์ว่าในระยะสั้น รายการราคาที่ดินใหม่จะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ที่มีผลบังคับใช้จะช่วยแก้ไขปัญหาที่ซ้ำซ้อนและไม่สอดคล้องกันที่ทำให้การลงทุนและกิจกรรมทางธุรกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบาก นักลงทุนจริงจะเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็มีโอกาสลดลงเนื่องจากกระบวนการดำเนินการตามกฎหมายที่สั้นลง และราคาผลิตภัณฑ์ก็จะถูกปรับให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

แหล่งที่มา