พื้นที่ให้เช่าในนครโฮจิมินห์มีอัตราการเข้าพักสูงที่สุดในภูมิภาค

พื้นที่ค้าปลีกยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

จากการสำรวจธุรกรรมการเช่าของ Savills ในไตรมาสที่ผ่านมา พบว่าผู้เช่าอาหารและเครื่องดื่มมีสัดส่วน 37% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด อุตสาหกรรม แฟชั่น มีสัดส่วน 24% ของส่วนแบ่งการตลาด และภาคส่วนที่เหลือ เช่น สุขภาพ ความงาม และความบันเทิง มีสัดส่วน 13% เท่ากัน

สิ่งที่น่ากล่าวถึงคือความสามารถในการดำเนินงานของพื้นที่ขายปลีกในนครโฮจิมินห์นั้นมีเสถียรภาพมาก โดยคงไว้ที่ 91% และไม่มีการเปลี่ยนแปลงในแต่ละไตรมาส

ผลสำรวจพบว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมืองยังคงเชื่อมั่นว่าค่าเช่าจะทรงตัวในระดับ 3.3 ล้านดอง/ตร.ม./เดือน ซึ่งสูงกว่าย่านชานเมืองถึง 3 เท่า นอกจากนี้ ค่าเช่าในย่านชานเมืองยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสเป็น 1 ล้านดอง/ตร.ม./เดือน

ให้เช่าชั้นลอยในนครโฮจิมินห์ ที่มีอัตราเข้าพักสูงสุดในพื้นที่ ภาพที่ 1 — พื้นที่ขายปลีกมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว

ธุรกรรมการเช่าทั่วไปบางรายการเพื่อการขยายพื้นที่ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ใจกลางเมืองได้แก่ Dragon Golf Land ที่เช่าพื้นที่ 1,900 ตร.ม. ในอาคาร Long Son และ Poseidon Company ที่เช่าพื้นที่ 900 ตร.ม. ในโครงการ Vincom Plaza Phan Van Tri

ข้อมูลของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่ากลุ่มร้านค้าปลีกกำลังประสบปัญหา โดยเป็นกลุ่มที่มีความผันผวนรุนแรงที่สุดในรอบทศวรรษที่ผ่านมา หลังจากที่มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงสุดที่ 100% ในปี 2010 อัตราการเข้าใช้พื้นที่ยังคงลดลง 2 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสที่แล้ว โดยแตะระดับ 80% ขณะที่ค่าเช่าก็ลดลง 6% ต่อปีเช่นกัน

ในไตรมาสสุดท้ายของปี คาดว่าอุปทานใหม่จะอยู่ที่ 82,227 ตารางเมตรจาก 4 โครงการ ในปี 2024 โครงการใหญ่ๆ เช่น Vivo City, Giga Mall และ Vincom 3/2 ก็มีแผนที่จะปรับปรุงและเปลี่ยนกลุ่มผู้เช่าเพื่อรีเฟรชวงจรการค้าปลีกเช่นกัน

อุปทานสำนักงานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ตามการวิจัยของ Savills พบว่าในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อุปทานสำนักงานให้เช่าเติบโตขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 4% เมื่อเทียบเป็นรายปี หลังจากที่มีโครงการใหม่ 4 โครงการเข้าสู่ตลาด โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมกว่า 93,000 ตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่เขตเมืองใหม่ Thu Thiem ครองส่วนแบ่งตลาดอุปทานใหม่ด้วยส่วนแบ่งการตลาด 90% จากโครงการระดับ A สองโครงการ ได้แก่ The METT และ The Hallmark อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานระดับ A ในพื้นที่นี้อยู่ที่ 50% เช่นกัน โดยมีราคาเช่า 1.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม./เดือน

เนื่องจากอยู่ใกล้กับย่านธุรกิจกลางและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีคุณภาพสูง พื้นที่นี้จึงดึงดูดผู้เช่าจากภาคการเงิน การธนาคาร อสังหาริมทรัพย์ (FIRE) และเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร (ICT) ด้วยเป้าหมายที่จะขยายขนาด ผู้เช่าที่มีชื่อเสียงมาจากออสเตรเลีย เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย และเวียดนาม

ให้เช่าชั้นลอยในนครโฮจิมินห์ ที่มีอัตราเข้าพักสูงสุดในพื้นที่ ภาพที่ 2 — อาคารสำนักงานเกรดเอใน Thu Thiem ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

ส่วนอุปทานใหม่ที่เหลือ 10% ในตลาดนั้นระบุว่ามาจากโครงการ 2 โครงการ ได้แก่ The Waterfront Saigon ซึ่งเป็นโครงการระดับ B ที่ได้ปรับปรุงแล้วเสร็จ และ L'MAK The Signature ซึ่งเป็นโครงการระดับ C ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาด

นางสาว Giang Huynh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาของภาคการให้เช่าสำนักงานว่า “ผลงานที่ดีนั้นขับเคลื่อนโดยความต้องการโครงการเกรดเอใหม่ที่สูง หลังจากหลายปีที่ตลาดประสบปัญหาขาดแคลนอุปทานระดับไฮเอนด์ อุปทานใหม่จึงดึงดูดบริษัทในภาคส่วน FIRE”

จากการสำรวจธุรกรรมของ Savills ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2023 พบว่า FIRE, ICT และ Distribution ครองพื้นที่เช่ามากที่สุด ผู้เช่า FIRE ครองพื้นที่เช่า 68% โดยมีพื้นที่ทำธุรกรรมเฉลี่ย 1,800 ตร.ม. NLA ซึ่งในโครงการใหม่ ผู้เช่าธนาคารครองพื้นที่เช่า 80%

คาดว่าอุปทานในอนาคตจะมาจาก 6 โครงการในไตรมาส 4/2023 ซึ่งมีพื้นที่ NLA 81,000 ตร.ม. โครงการ Nexus และ VP Bank Saigon Tower ในเขต 1 เป็นโครงการที่น่าสนใจ ทั้งสองโครงการเป็นโครงการระดับเกรด A และอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง

โรงแรมลดกำลังการผลิตในช่วงโลว์ซีซั่น

จากข้อมูลของ Savills ตลาดโรงแรมในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีเสถียรภาพทั้งรายไตรมาสและรายปี โดยมีห้องพัก 15,641 ห้องจากโรงแรม 109 แห่ง ผู้พัฒนายังมุ่งเน้นที่การปรับปรุงและยกระดับคุณภาพของโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยคาดว่าห้องพัก 100% ที่ปิดให้บริการหรืออยู่ระหว่างการปรับปรุงจะเปิดให้บริการอีกครั้งในอนาคตอันใกล้นี้

ในไตรมาส 3/2566 อัตราการเข้าพักห้องพักในโรงแรมอยู่ที่ 58% ลดลงเล็กน้อย 2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยอยู่ที่ 1.9 ล้านดอง/ห้อง/คืน ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า

โรงแรมระดับ 4 และ 5 ดาวมีอัตราเข้าพักลดลง 4% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือ 60% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากตลาดนอกฤดูกาล สำหรับโรงแรมประเภทนี้ การพึ่งพาช่วงไฮซีซั่นและกลุ่มแขก MICE ซึ่งเป็นกลุ่มแขกที่ใช้บริการระดับไฮเอนด์ ก็ทำให้การฟื้นตัวในไตรมาสที่ 3 ชะลอตัวลงเช่นกัน

“ช่วงโลว์ซีซั่นของกิจกรรม MICE ถือเป็นความท้าทายสำหรับตลาดโรงแรมในโฮจิมินห์ ซึ่งส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับนักเดินทางเพื่อธุรกิจ ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่กลับมาเท่ากับระดับก่อนเกิดโรคระบาด” ทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไป Savills Vietnam กล่าวอธิบาย

ให้เช่าชั้นลอยในนครโฮจิมินห์ที่มีความหนาแน่นสูงที่สุดในพื้นที่ ภาพที่ 3 — นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไป บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม

แม้จะมีการเติบโตปีต่อปี แต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนนครโฮจิมินห์กลับมีเพียง 57% เมื่อเทียบกับ 9 เดือนแรกของปี 2019 ซึ่งต่ำกว่าระดับประเทศที่ 70%

อย่างไรก็ตาม ตามข้อมูลของ Savills ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2023 เวียดนามจะอนุญาตให้พลเมืองจากทุกประเทศและเขตการปกครองลงทะเบียนขอวีซ่าอิเล็กทรอนิกส์ได้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดิม 80 ประเทศ ขณะเดียวกัน ระยะเวลาพำนักจะขยายออกไปเป็นสูงสุด 90 วันพร้อมการเข้าประเทศหลายครั้ง Savills ประเมินว่านี่จะเป็นแรงผลักดันหลักในการส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดนี้

แหล่งที่มา