อาคารอพาร์ทเมนท์อายุ 40 ปีในฮานอยกำลังประกาศขายในราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

(ดานตรี) - อาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ใน ฮานอย สร้างขึ้นเมื่อกว่า 40 ปีที่แล้ว ปัจจุบันอาคารอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ขายกันในราคามากกว่า 100 ล้านดงต่อตารางเมตร หากคำนวณจากพื้นที่จริงตามทะเบียนที่ดิน

อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรนั้นหาผู้ซื้อได้ยาก

จากการสำรวจของนักข่าวจากสำนักข่าว Dan Tri พบว่า ในโครงการอพาร์ตเมนต์ Thanh Cong (เขต Ba Dinh กรุงฮานอย) บ้านหลายหลังมีอายุมากกว่า 40 ปี แต่ขายในราคามากกว่า 100 ล้านดงต่อตารางเมตร

ตัวอย่างเช่น บ้านหลังหนึ่งมีพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร แต่ในทะเบียนที่ดินระบุพื้นที่เพียง 34 ตารางเมตร และประกาศขายในราคา 3.9 พันล้านดง ดังนั้น หากคำนวณจากพื้นที่ในทะเบียนที่ดิน ราคาที่ประกาศขายจริงจะอยู่ที่ประมาณ 115 ล้านดงต่อตารางเมตร

ในทำนองเดียวกัน บ้านอีกหลังหนึ่งในโครงการอพาร์ตเมนต์ Thanh Cong ก็มีพื้นที่ใช้สอย 110 ตารางเมตร ออกแบบเป็น 3 ห้องนอน แต่พื้นที่ตามทะเบียนที่ดินระบุไว้ที่ 34.1 ตารางเมตร ราคาขายอยู่ที่ 4.74 พันล้านดง หรือคิดเป็น 139 ล้านดงต่อตารางเมตร เมื่อคำนวณตามพื้นที่ในทะเบียนที่ดิน

อพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ Thanh Cong ในเขต Thanh Cong เขต Ba Dinh ฮานอย (ภาพ: Ngoc Tan)

อาคารชุดคิมเลียน (เขตบาดีนห์ ฮานอย) สร้างขึ้นเมื่อกว่า 60 ปีที่แล้ว จนถึงปัจจุบัน บ้านหลายหลังในอาคารนี้ยังคงประกาศขายในราคามากกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ตัวอย่างเช่น บ้านหลังหนึ่งในอาคารชุดนี้มีพื้นที่ใช้สอย 55 ตารางเมตร แต่ในทะเบียนที่ดินระบุพื้นที่เพียง 24 ตารางเมตร และประกาศขายในราคา 2.5 พันล้านดง หากคำนวณจากพื้นที่ในทะเบียนที่ดิน ราคาขายจะอยู่ที่ 104 ล้านดง/ตารางเมตร

หรืออย่างเช่นในโครงการบ้านจัดสรรหมู่บ้านเหงียตัน (เขตเกายาย กรุงฮานอย) ที่สร้างมาเกือบ 40 ปีแล้ว บ้านหลังหนึ่งที่มีพื้นที่ 26 ตารางเมตรตามทะเบียนที่ดิน แต่ต่อเติมเป็น 60 ตารางเมตร กำลังประกาศขายในราคา 3.5 พันล้านดง หากคิดตามพื้นที่จริงตามทะเบียนที่ดิน บ้านหลังนี้จะมีราคาสูงถึง 134.6 ล้านดงต่อตารางเมตร

นายเหงียน วัน ทันห์ เจ้าของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่า อาคารอพาร์ตเมนต์เหล่านี้สร้างขึ้นเมื่อหลายสิบปีก่อนแล้ว จนถึงปัจจุบัน เจ้าของได้ขยายพื้นที่ให้ใหญ่กว่าที่ระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์ และทาสีใหม่เพื่อหาผู้ซื้อ

ปัจจุบันเขากำลังเป็นนายหน้าขายบ้าน 5 หลังในโครงการอพาร์ตเมนต์คิมเลียน แต่หลังจากผ่านไป 4-5 เดือนก็ยังไม่มีผู้ซื้อ หรือที่โครงการอพาร์ตเมนต์แทงห์คง หลายคนคาดหวังว่าหากสร้างอาคารสูงไม่เกิน 40 ชั้นตามแผนที่เขตบาดีนเสนอ ราคาขายจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ห้องชุดที่นี่ก็ยังขายยากเพราะพื้นที่จริงตามทะเบียนที่ดินมีขนาดเล็ก

“นักลงทุนหลายรายเคยซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้มาก่อนและได้กำไรแล้ว ดังนั้นพวกเขาจึงต้องการปิดดีลและย้ายไปลงทุนในพื้นที่อื่น อย่างไรก็ตาม แผนการปรับปรุงและก่อสร้างใหม่ อาจไม่ได้ดำเนินการในทันที ทำให้หาผู้ซื้อได้ยาก” เขากล่าว

อาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ถูกต่อเติมให้มีขนาดใหญ่กว่าพื้นที่ที่ระบุไว้ในแผนที่สีแดง (ภาพ: ดวง ตัม)

ปฏิเสธไม่ได้ว่าอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าตั้งอยู่ในทำเลทองของฮานอย อย่างไรก็ตาม บ้านเหล่านี้มักถูกต่อเติมพื้นที่ใช้สอย แต่ในความเป็นจริงแล้ว พื้นที่ที่ระบุในทะเบียนที่ดินนั้นมีขนาดเล็กมาก ราคาขายของอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าในปัจจุบันอยู่ที่ 100 ล้านถึง 150 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับราคาบ้านและวิลล่าใกล้เคียงในเขตแทงห์ตรีและฮว่าดึ๊ก...

ผู้ซื้อควรให้ความสนใจกับความแตกต่างของพื้นที่

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ประเมินว่าสาเหตุที่บ้านจัดสรรมีราคาสูงนั้นเป็นเพราะทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง นอกจากนี้ ราคาที่สูงในกลุ่มนี้ยังได้รับอิทธิพลจากราคาของอพาร์ตเมนต์และบ้านในซอยต่างๆ ในช่วงที่ผ่านมาด้วย

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าผู้ซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์เก่าควรให้ความสนใจกับพื้นที่จริงและพื้นที่ต่อเติมด้วย เพราะในระหว่างที่อยู่อาศัยนั้น หลายครัวเรือนได้ต่อเติม "กรงเสือและกรงนก" ของตนเองออกไปหลายสิบตารางเมตร ซึ่งมีความเสี่ยงหลายประการ

ที่สำคัญคือ พื้นที่ส่วนต่อเติมของอาคารอพาร์ตเมนต์มักจะไม่รวมอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตในทะเบียนที่ดิน และจะไม่ถูกนำมาพิจารณาในการโอนกรรมสิทธิ์หรือในการชดเชยเมื่อต้องรื้อถอนหรือสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ นอกจากนี้ อาคารอพาร์ตเมนต์ยังไม่มีระบบป้องกันอัคคีภัย จึงไม่รับประกันความปลอดภัยแก่ผู้ใช้งาน

นายเหงียน เถื่อ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าๆ มักต่อเติมให้มีขนาดใหญ่กว่าที่ระบุไว้ในบัญชีแดงถึง 1.5-2 เท่า ดังนั้น เมื่อทำการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ พื้นที่ส่วนต่างที่อยู่นอกเหนือบัญชีแดงจึงจะไม่ได้รับการชดเชย

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งสรุปแผนรายละเอียดสำหรับการปรับปรุง ซ่อมแซม และสร้างใหม่ อาคารอพาร์ตเมนต์เก่า 3 หลัง ได้แก่ Thanh Cong, Giang Vo และ Ngoc Khanh ในเขต Ba Dinh

ข้อสรุประบุว่า โดยพื้นฐานแล้วฮานอยเห็นด้วยกับแผนการวิจัยด้านการวางผังสถาปัตยกรรมที่เสนอโดยคณะกรรมการประชาชนเขตบาดีนห์และหน่วยงานที่ปรึกษา

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยประเมินว่า แผนที่เสนอมานั้นค่อนข้างเป็นระเบียบและเข้มงวด แต่ขาดนวัตกรรมหรือความก้าวหน้า นอกจากนี้ ฮานอยยังขอให้เขตบาดีนศึกษาการพัฒนาอาคารสูงสำหรับพื้นที่ "หลัก" สำหรับอพาร์ตเมนต์และการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ (สูงสุด 40 ชั้น) โดยนำโครงการเด่นมาใช้ในพื้นที่ TOD (ตามบทบัญญัติของกฎหมายเมืองหลวง)...

สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ Giang Vo และพื้นที่โดยรอบ ฮานอยแนะนำให้เขต Ba Dinh เพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ใต้ดินให้มากที่สุด และจำเป็นต้องศึกษาอาคารสูงที่ทันสมัยบางแห่งในพื้นที่ใกล้ถนน Giang Vo และ Kim Ma เพื่อสร้างกลุ่มอาคารที่มีฟังก์ชันเชิงพาณิชย์และบริการ เป็นต้น

สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ง็อกคานห์และพื้นที่โดยรอบ ฮานอยต้องการให้เขตบ่าดินห์ให้ความสำคัญกับพื้นที่คิมมา พื้นที่ TOD ของสถานี S9 ฯลฯ เพื่อหาแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจง วิจัยและสร้างแกนการจราจรที่ผสานกับพื้นที่ภูมิทัศน์ เชื่อมต่อทะเลสาบง็อกคานห์กับทะเลสาบเจียงโว และแกนที่เชื่อมถนนคิมมากับถนนเหงียนคงฮว่าน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nha-tap-the-hon-40-nam-o-ha-noi-duoc-rao-ban-tren-100-trieu-dongm2-20250317154147190.htm