โอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในบริบทดังกล่าว ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจึงถือเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนในปัจจุบัน ด้วยความต้องการที่สูง ประกอบกับระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันมากขึ้นเรื่อยๆ และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่น่าสนใจจาก รัฐบาล ในทางกลับกัน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและเอกชนถือเป็นปัจจัยสำคัญในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความต้องการที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก

ในช่วงปี พ.ศ. 2562-2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และในโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากกว่าที่เคยสำหรับหลาย ๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนาโครงการ และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัย ล้วนทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนมักมีกลุ่มตลาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภท B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและ โฮจิมิน ห์ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังขาดแคลนอย่างมาก ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนรุ่นใหม่ ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

คุณเกียง ฮวีญ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam ระบุว่า ทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน กำลังประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะมีโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มขึ้น ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด ในทางกลับกัน ฮานอยจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับ Class B ซึ่งความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย ได้แก่ การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมถึงขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่ๆ

การสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายชุดหนึ่ง

ด้วยการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาลจึงกำลังดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การก่อสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ขณะเดียวกัน กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้กำหนดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินโครงการเหล่านี้มากขึ้น วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการจราจรระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางและเวลาในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ซึ่งจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและการดึงดูดการลงทุน

“รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรและอุปทานที่อยู่อาศัย การมุ่งเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินจะช่วยเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้าง ก่อให้เกิดสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ขณะเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น” คุณเกียง ฮวีญ กล่าวเสริม

การประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่เหล่านี้มุ่งมั่นที่จะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมตลาด “โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้ลดความซับซ้อนของกระบวนการซื้อขายที่อยู่อาศัย และในขณะเดียวกันก็มีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้สูงสุด 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในแต่ละเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถขยายออกไปได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างถาวร” คุณเกียง ฮวีญ กล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้ออกคำสั่งห้ามการแบ่งที่ดินในเมืองใหญ่ ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป ขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ก็มีการปรับปรุงที่สำคัญเช่นกัน โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ นอกจากนี้ กฎระเบียบบังคับเกี่ยวกับการกันพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ก็ถูกยกเลิกไป ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ที่จัดขึ้นในนครโฮจิมินห์ นายฮา กวาง หุ่ง รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ท้องถิ่นต่างๆ มีวิธีการต่างๆ มากมายในการดึงดูดธุรกิจ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และภาคส่วนเศรษฐกิจให้เข้ามามีส่วนร่วมอย่างจริงจังในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถิติตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 ถึงปัจจุบัน แสดงให้เห็นว่าใน 61/63 พื้นที่ มีโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่กำลังดำเนินการอยู่ 619 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 561,800 ยูนิต อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน มีโครงการที่เสร็จสมบูรณ์เพียง 79 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 40,600 ยูนิต ส่วนที่เหลืออีก 128 โครงการได้เริ่มดำเนินการและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีจำนวนยูนิตรวมประมาณ 112,000 ยูนิต นอกจากนี้ จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนแล้วมี 412 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวมเกือบ 410,000 ยูนิต และอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง

ในบริบทดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ระบุว่า เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการจ่ายของประชาชน เราจำเป็นต้องมีทางออกที่ครอบคลุม โดยผสานจุดแข็งของทั้งภาครัฐและเอกชนเข้าด้วยกัน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่ยากลำบากนี้ได้ ในทางกลับกัน งบประมาณของรัฐมีจำกัดและอัตราดอกเบี้ยสูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรจึงเป็นเรื่องยาก และภาคเอกชนก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

รัฐบาลท้องถิ่นควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งให้เจ้าของที่ดินร่วมมือกันสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่ การใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว จะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535