โอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในบริบทดังกล่าว ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถือเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนในปัจจุบัน เนื่องจากมีความต้องการสูง ควบคู่ไปกับระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่น่าสนใจจาก รัฐบาล ในทางกลับกัน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาคส่วนสาธารณะและเอกชนเป็นปัจจัยสำคัญในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความต้องการที่อยู่อาศัยมี “มหาศาล”

ในช่วงปี 2019-2023 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และในโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านยากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลายๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาที่เกิดขึ้นกับผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยยังทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้นด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนมักมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและ โฮจิมินห์ ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างหนัก ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว ไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าวว่าทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บินห์เซือง ด่งนาย และลองอาน ต่างก็ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะมีโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด ในทางกลับกัน ฮานอยจะเน้นพัฒนาโครงการเกรดบี ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมถึงขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

ชุดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบาย

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาลจึงได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ขณะเดียวกัน กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการดำเนินโครงการเหล่านี้ วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการจราจรระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาเดินทาง โดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ซึ่งจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและการดึงดูดการลงทุน

“โมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิผลในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการเน้นพัฒนาพื้นที่รอบแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ในเวลาเดียวกัน การใช้เงินกองทุนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพง” นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าวเสริม

การประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่เหล่านี้สัญญาว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด “โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 ได้ลดความซับซ้อนของกระบวนการซื้อและขายบ้าน ในขณะเดียวกันก็กำหนดกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้สูงสุด 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในหนึ่งเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปีและสามารถขยายได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านอย่างถาวร” นางสาว Giang Huynh กล่าว

เพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้ห้ามการแบ่งที่ดินในเมืองใหญ่ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป ในขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ก็มีการปรับเปลี่ยนที่สำคัญเช่นกัน โดยเน้นไปที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ นอกจากนี้ กฎบังคับการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ก็ถูกยกเลิกไป ทำให้นักลงทุนมีโอกาสเปลี่ยนพื้นที่นี้เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม นักลงทุนในบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับแรงจูงใจที่น่าดึงดูดมากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ที่จัดขึ้นในนครโฮจิมินห์ นายฮา กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ท้องถิ่นต่างๆ มีวิธีการต่างๆ มากมายในการดึงดูดธุรกิจ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และภาคส่วนเศรษฐกิจให้เข้ามามีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างแข็งขัน

โดยเฉพาะสถิติตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบัน พบว่าใน 61/63 ท้องถิ่น มีโครงการบ้านจัดสรร 619 โครงการ มีจำนวนยูนิต 561,800 ยูนิต อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพียง 79 โครงการ มีจำนวนยูนิต 40,600 ยูนิต ส่วนที่เหลืออีก 128 โครงการ ได้เริ่มก่อสร้างแล้วและอยู่ระหว่างก่อสร้าง มีจำนวนยูนิตประมาณ 112,000 ยูนิต นอกจากนี้ จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนแล้ว มีจำนวน 412 โครงการ มีจำนวนยูนิตเกือบ 410,000 ยูนิต และอยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ

ในบริบทดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ระบุว่า หากต้องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการซื้อของผู้คน เราจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุม โดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคสาธารณะและเอกชน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่ยากนี้ได้ ในทางกลับกัน งบประมาณของรัฐมีจำกัดและอัตราดอกเบี้ยสูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะเป็นเรื่องยาก ภาคเอกชนยังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิผลระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

รัฐบาลท้องถิ่นควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งสำหรับเจ้าของที่ดินที่จะทำงานร่วมกันเพื่อสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่ โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้กลายเป็นจริง

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535