ในบริบทนี้ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถือเป็นกลุ่มตลาดที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนในปัจจุบัน เนื่องจากมีความต้องการสูง ประกอบกับโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่น่าดึงดูดจาก ภาครัฐ ในทางกลับกัน ความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนเป็นปัจจัยสำคัญในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด
ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก
ระหว่างปี 2019 ถึง 2023 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6% และในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นปีละ 3% ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านยากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลายๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญ และความล่าช้าในการดำเนินนโยบายสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัย ยิ่งทำให้สถานการณ์ซับซ้อนมากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอย่างยั่งยืนมักมีกลุ่มตลาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะในกลุ่มตลาด B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและ โฮจิมินห์ ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังขาดแคลนอย่างมาก ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครอบครัวรุ่นใหม่ ยังคงไม่ได้รับการตอบสนอง
คุณเจียง ฮุยน์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าวว่า ทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะมีการเพิ่มขึ้นของโครงการระดับไฮเอนด์ ในขณะที่อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีจำกัด ในทางกลับกัน ฮานอยจะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย รวมถึงการเติบโตของรายได้ ความพร้อมของที่ดินที่จำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ตลอดจนขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการอนุมัติใบอนุญาตสำหรับโครงการพัฒนาใหม่
มาตรการสนับสนุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายต่างๆ หลายประการ
ด้วยการลงทุนภาครัฐในด้านโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาลกำลังดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การก่อสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ในขณะเดียวกัน กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินโครงการเหล่านี้มากขึ้น เป้าหมายหลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อด้านการขนส่งระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางและเวลาในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างศูนย์กลางเมืองและพื้นที่ชานเมือง ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม และดึงดูดการลงทุน
“รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการคมนาคมขนส่ง (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ดีในระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรติดขัดและจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการมุ่งเน้นการพัฒนาในพื้นที่รอบๆ เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของอาคารจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาค ในขณะเดียวกัน การใช้ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินจะช่วยลดต้นทุนการลงทุน ทำให้เกิดทางเลือกที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้นสำหรับผู้อยู่อาศัย” นางสาวเจียง ฮุยน์ กล่าวเพิ่มเติม
การออกกฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2566 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบทางกฎหมายใหม่เหล่านี้สัญญาว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด “โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2566 ได้ลดขั้นตอนการซื้อขายบ้านให้ง่ายขึ้น พร้อมทั้งกำหนดระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้สูงสุด 30% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในเขตหนึ่งๆ ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถต่ออายุได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถาวร” นางเจียง ฮุยน์ กล่าวเป็นตัวอย่าง
เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ห้ามการแบ่งแยกที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป ในขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ก็มีการปรับปรุงที่สำคัญ โดยมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองสำคัญ นอกจากนี้ ข้อกำหนดบังคับที่ต้องจัดสรรที่ดิน 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ได้ถูกยกเลิก เปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเปลี่ยนที่ดินเหล่านี้ไปใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ นักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะได้รับแรงจูงใจที่น่าสนใจ เช่น การใช้ที่ดินฟรี การยกเว้นค่าเช่าที่ดิน และการเข้าถึงสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ
ในการสัมมนาที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในนครโฮจิมินห์ นายฮา กวาง ฮุง รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงการก่อสร้าง) กล่าวว่า ในปัจจุบัน หน่วยงานท้องถิ่นได้ดำเนินวิธีการต่างๆ เพื่อดึงดูดธุรกิจ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานทางเศรษฐกิจอื่นๆ ให้เข้ามามีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถิติตั้งแต่ปี 2021 จนถึงปัจจุบันแสดงให้เห็นว่า โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 619 โครงการได้ถูกดำเนินการใน 61 จาก 63 พื้นที่ โดยมีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 561,800 ยูนิต อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน มีเพียง 79 โครงการเท่านั้นที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ ประกอบด้วยห้องชุด 40,600 ยูนิต ส่วนอีก 128 โครงการได้เริ่มก่อสร้างและอยู่ระหว่างดำเนินการ โดยมีจำนวนห้องชุดรวมประมาณ 112,000 ยูนิต นอกจากนี้ โครงการ 412 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้ว โดยมีจำนวนห้องชุดเกือบ 410,000 ยูนิต และกำลังอยู่ในขั้นตอนการดำเนินการเพื่อเริ่มการก่อสร้าง
ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam กล่าวว่า การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชน จำเป็นต้องใช้แนวทางแก้ไขแบบครบวงจร โดยผสานจุดแข็งของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ปัญหาที่ยากลำบากนี้ได้เพียงลำพัง ในขณะเดียวกัน งบประมาณของรัฐมีจำกัดและอัตราดอกเบี้ยสูง ทำให้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเรื่องยาก ภาคเอกชนเองก็เผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นสิ่งสำคัญ
หน่วยงานท้องถิ่นควรดำเนินนโยบายที่เข้มแข็งเพื่อส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินร่วมมือกันสร้างพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่ยั่งยืน โดยการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้มากที่สุด การรวมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว จะช่วยแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่ทวีความรุนแรงขึ้นได้บางส่วน ความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการเปลี่ยนแนวคิดเหล่านี้ให้เป็นจริง
[โฆษณา_2]
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
การแสดงความคิดเห็น (0)