ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว กระแสเงินสดยังคงรอจุดต่ำสุดอยู่หรือไม่?

ในช่วงที่ตลาดกำลัง “ร้อนแรง” กองทุนที่ดินในตัวเมืองกำลังหดตัว ขั้นตอนต่างๆ กำลังเข้มงวด และราคาก็เพิ่มขึ้นทุกวัน ในขณะเดียวกัน จังหวัดที่อยู่รอบนครโฮจิมินห์ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐาน และตลาดที่ยังไม่พัฒนา มีศักยภาพสูงที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นในอนาคต ทำให้นักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจน้อยลง

นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของเขตชานเมืองและการเปลี่ยนแปลงแนวทางการลงทุนของบริษัทต่างๆ ได้สร้างเงื่อนไขต่อการพัฒนาความต้องการด้านที่อยู่อาศัย ทำให้ความต้องการเพิ่มขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของวิลล่า ทาวน์เฮาส์ ที่ดินเปล่า... โดยเฉพาะจังหวัดต่างๆ เช่น ด่งนาย ลองอัน บิ่ญเซือง บาเรีย-หวุงเต่า... ซึ่งมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่แข็งแกร่งผ่านโครงการใหญ่ๆ เช่น ทางด่วนเบิ่นลุค-ลองถั่น ทางด่วนจุงลวง-มีถวน ทางด่วนจุงลวง-มีถวน...

ทั้งหมดนี้ทำให้การเชื่อมต่อและการค้า ทางเศรษฐกิจ ระหว่างท้องถิ่นซึ่งเป็นศูนย์กลางของนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงสะดวกขึ้น ดังนั้นในช่วงต้นปี 2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดรอบนอกนครโฮจิมินห์จึงกลายเป็น "เหมืองทอง" ที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนในการใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ การคาดการณ์หลายฉบับยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าภายในปี 2025 อสังหาริมทรัพย์ในเขตรอบนอกนครโฮจิมินห์จะพัฒนาและเติบโตอย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น

ความต้องการอสังหาฯ ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงเพิ่มขึ้น ภาพที่ 1 — ที่ดินในเขตชานเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ยังไม่มีการพัฒนาดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์เริ่ม “หยุดชะงัก” นับตั้งแต่ปลายปี 2022 เป็นต้นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา ความสนใจของทั้งผู้ซื้อและจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ลดลงอย่างรวดเร็ว

ตามข้อมูลรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์เดือนเมษายน 2023 ของ Batdongsan.com.vn ในจังหวัดบิ่ญเซือง จำนวนรายการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนรายการประกาศขายที่ดินลดลง 22% อพาร์ตเมนต์ลดลง 17% วิลล่าลดลง 12% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นอกจากนั้น ระดับความสนใจในประเภทต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เช่น ที่ดินลดลง 13% อพาร์ตเมนต์ลดลง 8% หรือที่ดินโครงการลดลง 22.2%

ในขณะเดียวกัน ระดับความสนใจในประเภทการเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่จำนวนรายการลดลงอย่างรวดเร็วในทุกประเภทเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2023 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในบริบทที่ไม่มีการเติบโตของอุปทานสู่ตลาด

ความต้องการอสังหาฯ ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงเพิ่มขึ้น ภาพที่ 2 — จำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ในบิ่ญเซืองลดลงทุกประเภท

ใน ทำนอง เดียวกันในลองอาน ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทลดลง ยกเว้นประเภทบ้านส่วนตัว จำนวนรายการประกาศขายอพาร์ทเมนท์ วิลล่า และที่ดินลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับเดือนก่อน โดยเฉพาะในที่ดินโครงการสองประเภท (ลดลง 31%) และวิลล่า ทาวน์เฮาส์ (ลดลง 24.9%) ในขณะเดียวกัน ความต้องการเช่าบ้าน ห้องพัก และอพาร์ทเมนท์ส่วนตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มีเพียงโกดังและโรงงานเท่านั้นที่มีความสนใจลดลง

ที่น่าสังเกตคือความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในเขต Thu Thua และเมือง Tan An ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญได้อธิบายถึงการเพิ่มขึ้นนี้ว่า พื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างมาก เนื่องจากเป็นสะพานเชื่อมระหว่างเขตเมืองหลักสองแห่ง คือ สามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงและนครโฮจิมินห์ มีโครงการต่างๆ มากมายที่ได้รับการส่งเสริมเพื่อรอรับตลาด จึงเข้าใจได้ว่านักลงทุนยังคงสนใจอยู่

สำหรับตลาดในจังหวัดด่งนาย ซึ่งมีทาวน์เฮาส์และวิลล่าอยู่ในสต็อกจำนวนมาก จำนวนรายการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนๆ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นลดลง ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันกับตลาดโดยรวม ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในด่งนายลดลง

ความต้องการอสังหาฯ ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงไหลเข้ามา ภาพที่ 3

ในขณะเดียวกัน ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คล้ายกับที่ลองอานและบิ่ญเซือง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่านี้อาจมาจากแนวโน้มการเลือกเช่าระยะยาวแทนที่จะซื้อขาดของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่กลับสู่มูลค่าที่แท้จริง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ดึงดูดผู้ซื้อบ้านอย่างแท้จริง

นายดิงห์ มินห์ ตวน กรรมการบริหาร Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ ตอบคำถามของนักข่าวและความคิดเห็นของประชาชนว่า การลดลงของการซื้อขายที่ดินนั้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการลงทุนที่ลดลงอย่างรวดเร็วและความต้องการเก็งกำไรสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เนื่องจากปัจจุบันตลาดเป็นสนามเด็กเล่นสำหรับคนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง กลุ่มคนเหล่านี้ไม่ได้สนใจที่ดินมากนัก ซึ่งเป็นประเภทที่ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในทันทีได้ โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่ดินสำหรับนักลงทุนมักตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง

“ที่ดินเป็นสินค้าที่มีแนวโน้มว่าจะถูกใช้เพื่อการลงทุนและเก็งกำไรมากกว่าเพื่อการอยู่อาศัยจริง เมื่อตลาดคึกคัก ที่ดินจะเป็นสินค้ากลุ่มแรกที่ราคาจะขึ้น และเมื่อตลาดซบเซา สินค้าประเภทนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นที่ลดลงในช่วงนี้และการไม่สามารถระบุได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวเมื่อใดยังทำให้หลายคนลังเลที่จะซื้อที่ดินในช่วงนี้” นายตวนกล่าววิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะที่ดินและทาวน์เฮาส์ ซบเซาตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน แต่การลดราคาเพื่อระบายสินค้าส่วนใหญ่เกิดขึ้นในเขตที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา ซึ่งบริการ สาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานมีจำกัด โครงการที่ดินในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เกิดจากนักเก็งกำไรกักตุนสินค้าไว้รอให้ราคาขึ้น ไม่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และไม่สะดวกในการดำเนินธุรกิจ จึงไม่น่าดึงดูด

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์การดำเนินงานในไตรมาสที่ 2 ของปี 2023 หน่วยวิจัยหลายแห่งคาดการณ์ว่าอุปทานจะยังคงมีแนวโน้มไปในทิศทางข้างเคียงและอุปสงค์ของตลาดจะผันผวนเล็กน้อยเนื่องจากปัญหาทั่วไปในสถานการณ์เศรษฐกิจ นอกจากนี้ ตลาดรองจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหันมากนักในด้านสภาพคล่อง คาดว่าลองอานจะยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินและทาวน์เฮาส์ใหม่ส่วนใหญ่ รองลงมาคือบิ่ญเซืองและโฮจิมินห์

แหล่งที่มา