ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว กระแสเงินสดยังคงรอจุดต่ำสุดอยู่หรือไม่?

ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลัง “ร้อนแรง” กองทุนที่ดินในใจกลางเมืองกำลังหดตัวลง มาตรการต่างๆ กำลังเข้มงวดขึ้น และราคาก็พุ่งสูงขึ้นทุกวัน ขณะเดียวกัน จังหวัดโดยรอบนครโฮจิมินห์ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐาน และตลาดที่ยังไม่พัฒนา ก็มีศักยภาพสูงที่จะปรับราคาขึ้นในอนาคต ทำให้นักลงทุนจำนวนมากไม่ค่อยให้ความสนใจ

นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของเขตชานเมืองและการเปลี่ยนแปลงแนวทางการลงทุนของหลาย ๆ บริษัทได้สร้างเงื่อนไขต่อการพัฒนาความต้องการที่อยู่อาศัยทำให้ความต้องการเพิ่มขึ้นทุกวันโดยเฉพาะในส่วนของวิลล่า ทาวน์เฮาส์ แปลงที่ดิน ... จังหวัดที่โดดเด่น ได้แก่ ด่ง นาย ลองอัน บิ่ญเซือง บาเรีย-หวุงเต่า ... ซึ่งมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่แข็งแกร่งผ่านโครงการใหญ่ ๆ เช่น ทางด่วนเบ๊นลุค-ลองแถ่ง ทางด่วนจุงลวง-หมีถ่วน ทางด่วนจุงลวง-หมีถ่วน...

ทั้งหมดนี้นำมาซึ่งความสะดวกสบายในการเชื่อมต่อและการค้า ทางเศรษฐกิจ ระหว่างท้องถิ่นซึ่งเป็นศูนย์กลางของนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง ดังนั้น ในช่วงต้นปี พ.ศ. 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์จึงกลายเป็น “เหมืองทอง” ที่นักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์ได้ หลายการคาดการณ์ยังชี้ว่าภายในปี พ.ศ. 2568 อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์จะพัฒนาและเติบโตอย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงเพิ่มขึ้น ภาพที่ 1 — ที่ดินในเขตชานเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาได้ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ซิตี้โดยรวมเริ่ม “ซบเซา” นับตั้งแต่ปลายปี 2565 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองลดลงทุกวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา ทั้งความสนใจของผู้ซื้อและจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ลดลงอย่างมาก

จากข้อมูลรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์เดือนเมษายน 2566 ของ Batdongsan.com.vn พบว่าในจังหวัด บิ่ญเซือง จำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนประกาศขายที่ดินลดลง 22% อพาร์ตเมนต์ลดลง 17% และวิลล่าลดลง 12% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นอกจากนี้ ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ก็ลดลงเช่นกัน เช่น ที่ดินลดลง 13% อพาร์ตเมนต์ลดลง 8% หรือที่ดินโครงการลดลง 22.2%

ในขณะเดียวกัน ระดับความสนใจในประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่จำนวนรายการลดลงอย่างรวดเร็วในทุกประเภทเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในบริบทที่ไม่มีการเติบโตของอุปทานสู่ตลาด

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงเพิ่มขึ้น ภาพที่ 2 — จำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ในบิ่ญเซืองลดลงทุกประเภท

ในทำนองเดียวกันที่ลองอาน ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทลดลง ยกเว้นประเภทบ้านส่วนตัว จำนวนประกาศขายอพาร์ตเมนต์ วิลล่า และที่ดินลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในที่ดินโครงการสองประเภท (ลดลง 31%) และวิลล่าและทาวน์เฮาส์ (ลดลง 24.9%) ขณะเดียวกัน ความต้องการเช่าบ้าน ห้องพัก และอพาร์ตเมนต์ส่วนตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มีเพียงคลังสินค้าและโรงงานเท่านั้นที่มีความสนใจลดลง

ที่น่าสังเกตคือ ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในเขต Thu Thua และเมือง Tan An ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลานี้ ผู้เชี่ยวชาญอธิบายถึงการเติบโตนี้ว่า พื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างมาก เนื่องจากเป็นสะพานเชื่อมระหว่างสองเมืองใหญ่ คือ สามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงและนครโฮจิมินห์ มีโครงการมากมายที่ได้รับการส่งเสริมเพื่อคาดการณ์ตลาด ดังนั้นจึงเป็นที่เข้าใจได้ว่านักลงทุนยังคงให้ความสนใจ

สำหรับตลาดในจังหวัดด่งนาย ซึ่งมีทาวน์เฮาส์และวิลล่าจำนวนมากอยู่ในสต็อก พบว่าจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ลดลง สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันกับตลาดโดยรวม พบว่าความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในจังหวัดด่งนายลดลง

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว เงินยังคงไหลเข้ามา ภาพที่ 3

ในขณะเดียวกัน ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่นเดียวกับที่ลองอานและบิ่ญเซือง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านี้อาจมาจากแนวโน้มการเลือกเช่าระยะยาวของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่กลับสู่มูลค่าที่แท้จริง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นายดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ของเวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า การลดลงของการซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการลงทุนและความต้องการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ที่ลดลงอย่างมาก เนื่องจากปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง กลุ่มคนเหล่านี้ไม่ได้ให้ความสนใจในที่ดินมากนัก ซึ่งเป็นประเภทที่ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยได้ทันที โดยเฉพาะที่ดินสำหรับนักลงทุนมักตั้งอยู่ห่างไกลจากตัวเมือง

“ที่ดินเป็นสินค้าที่มักถูกนำมาลงทุนและเก็งกำไรมากกว่าเพื่อการอยู่อาศัยจริงเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่นๆ เมื่อตลาดคึกคัก ที่ดินจะเป็นสินค้าประเภทแรกที่ราคาจะสูงขึ้น และเมื่อตลาดซบเซา ที่ดินจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ยิ่งไปกว่านั้น ความเชื่อมั่นที่ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้ และการที่ไม่สามารถระบุช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน ก็ทำให้หลายคนลังเลที่จะซื้อที่ดินในช่วงเวลานี้” คุณต้วน วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะที่ดินและทาวน์เฮาส์ ซบเซามาตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน แต่การลดราคาลงอย่างรวดเร็วเพื่อระบายสินค้าส่วนใหญ่เกิดขึ้นในเขตที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา ซึ่งบริการ สาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มีจำกัด โครงการที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวส่วนใหญ่เกิดจากนักเก็งกำไรที่กักตุนสินค้าไว้รอให้ราคาสูงขึ้น ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง และไม่สะดวกต่อการดำเนินธุรกิจ จึงไม่น่าดึงดูดใจนัก

จากการแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์การดำเนินงานในไตรมาสที่สองของปี 2566 หน่วยวิจัยหลายแห่งคาดการณ์ว่าอุปทานจะยังคงมีแนวโน้มทรงตัว และอุปสงค์ของตลาดแทบจะไม่ผันผวน เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ ตลาดรองจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงสภาพคล่องอย่างฉับพลันมากนัก คาดการณ์ว่าลองอานจะยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินและทาวน์เฮาส์ใหม่มากที่สุด ตามมาด้วยบิ่ญเซืองและโฮจิมินห์

แหล่งที่มา