เหยื่อวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของจีน

ในเดือนสิงหาคม ไม่นานหลังจากมีข่าวว่า Country Garden กำลังประสบปัญหาสภาพคล่อง ฮวยหลาน วัย 38 ปี ก็รีบเดินทางไปยังไซต์ก่อสร้างในมณฑลซานตงทันที ซึ่งบ้านที่เธอซื้อไว้ยังสร้างไม่เสร็จ ภาพเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้เธอรู้สึกเศร้าใจ

เครนจอดนิ่งอยู่ แผ่นคอนกรีตกระจัดกระจายเกลื่อนพื้นหญ้าสูงถึงเข่า มันคือภาพอันเปล่าเปลี่ยว

สำหรับทอม เฉิน ซึ่งเป็นข้าราชการ ความกลัวที่จะต้องกลายเป็นคนไร้บ้านเป็นเรื่องที่น่ากังวลอยู่เสมอ หลังจากที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เคยใหญ่ที่สุดของจีนได้หยุดการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ครอบครัวของเขาได้รับเงินชดเชยในมณฑลเจ้อเจียง

ขณะเดียวกัน ฟู คนงานก่อสร้างในมณฑลกวางตุ้ง ได้ใช้ทางเลือกที่รุนแรงที่สุดในการประท้วงหยุดงาน หลังจากไม่ได้รับเงินเดือนเป็นเวลาสองเดือน “ผมไม่สนใจความยากลำบากของบริษัท ผมต้องการเงินที่หามาอย่างยากลำบากกลับคืนมา” เขากล่าวกับ บลูมเบิร์ก

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — โครงการสวนชนบทในเมืองหยางโจว มณฑลเจียงซู (ภาพ: Bloomberg)

ผู้ซื้อบ้าน คนงาน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และรัฐบาลจีน ต่างมีส่วนสนับสนุนให้ เศรษฐกิจ เติบโตก้าวกระโดดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

กว่าสองทศวรรษที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกขับเคลื่อนการเติบโตที่สำคัญ โดยมูลค่าของภาคส่วนนี้สูงถึง 52 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2562 คิดเป็น 25% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ นักลงทุนทั่วโลกก็รีบเข้ามาลงทุนในตลาดนี้เช่นกัน โดยทุ่มเงินมากกว่า 180 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในการลงทุนพันธบัตร

แต่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาล จีนมีความมุ่งมั่นที่จะลดการพึ่งพาหนี้สินของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ตลาดตกอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างยิ่งเมื่อสูญเสีย "แหล่งรายได้หลัก"

Country Garden เป็นหนึ่งในบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงเวลาที่เจริญรุ่งเรือง แต่ก็เป็นธุรกิจที่ยากลำบากที่สุดเช่นกันเมื่อตลาดตกต่ำ

ในช่วงที่รุ่งเรืองที่สุด บริษัทมีพนักงาน 130,000 คน และจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับครอบครัวหลายหมื่นครอบครัวทั่วประเทศ ปัจจุบัน บริษัทไม่สามารถชำระหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนดชำระเมื่อสัปดาห์ที่แล้วได้แม้แต่หลายสิบล้านดอลลาร์ ซึ่งเท่ากับเป็นการล้มละลาย

“ด้วยการผิดนัดชำระหนี้ขององค์กรขนาดใหญ่ ประกอบกับยอดขายและราคาที่ลดลงทั่วตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่เห็นแสงสว่าง” อลิเซีย การ์เซีย เฮอร์เรโร หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก ของ Natixis SA กล่าวกับ บลูมเบิร์ก

Country Garden เป็น “เหยื่อของรูปแบบการจัดหาเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จีนนำมาใช้มานานหลายปี” เธอกล่าวเสริม

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — ประธาน Yeung Kwok Keung (กลาง) ในโครงการที่กว่างโจว ปี 2019 (ภาพ: AP)

ความปรารถนาดับสูญ

ความคาดหวังที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นนั้นฝังรากลึกอยู่ในจิตใจของชาวจีนหลายล้านคน และบัดนี้ความคาดหวังนั้นกำลังสร้างปัญหาให้กับอาชีพ ครอบครัว ความหวัง อนาคต และการเงินส่วนบุคคลของผู้คนมากมาย หวยหลานก็ไม่มีข้อยกเว้น

ไม่เพียงแต่สำหรับฮวยหลานเท่านั้น การเป็นเจ้าของบ้านได้กลายเป็นแรงบันดาลใจที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับคนหนุ่มสาวและครัวเรือนหลายล้านครัวเรือน หลังจากที่รัฐบาลจีนได้ยกเลิกข้อจำกัดหลายประการเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีมานานหลายทศวรรษ และคันทรี การ์เดนก็เป็นหนึ่งในบริษัทบุกเบิกที่ "ก้าวเข้ามา" ในสาขานี้

Country Garden ก่อตั้งขึ้นในปี 1992 ในมณฑลกวางตุ้ง และกลายเป็นชื่อที่โดดเด่นที่สุดในตลาดอย่างรวดเร็วด้วยกลยุทธ์ในการผสานรวมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมาย เช่น โรงเรียนคุณภาพสูง โรงยิม ฯลฯ ไว้ภายในบริเวณโครงการ

ผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung กลายเป็นแบบอย่างในหมู่นักธุรกิจชาวกวางตุ้ง เนื่องจากแนวทางการดำเนินธุรกิจอันเป็นเอกลักษณ์ของเขาได้รับการนำไปใช้โดยบริษัทอื่นๆ มากมาย รวมถึงการจัดตั้งบริษัทจัดการบริการอิสระสำหรับแต่ละโครงการด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์อย่างเต็มรูปแบบในปี พ.ศ. 2541 สามปีต่อมา ประเทศจีนได้รับการยอมรับเข้าเป็นสมาชิกองค์การการค้าโลก (WTO) และในปี พ.ศ. 2548 ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของจีนก็เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า

นอกจากการพัฒนาทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วแล้ว กิจกรรมการก่อสร้างก็ "เติบโตอย่างก้าวกระโดด" เช่นกัน ผู้คนหลายล้านคนหลั่งไหลเข้าสู่เมืองใหญ่ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ที่ดินเปล่าและที่ดินเปล่าค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยเขตเมืองที่ทันสมัยแห่งใหม่

รายได้ของ Country Garden เพิ่มขึ้นมากกว่าห้าเท่าในเวลาเพียงสามปี ตั้งแต่ปี 2547 ถึงปี 2550 ทำให้เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ทำกำไรได้มากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนในขณะนั้น

บริษัทสามารถต้านทานวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกในปี 2551-2552 ได้ ขณะที่แนวโน้มการขยายตัวของเมืองในจีนยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในเวลานั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮวยหลานไม่ได้เผชิญกับ “เมฆดำ” ใดๆ เช่นเดียวกับนักลงทุนต่างชาติ พันธบัตรที่ออกโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีน รวมถึง Country Garden กลายเป็น “สินค้าโภคภัณฑ์ร้อนแรง” ในตลาด

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — บรรยากาศคึกคักในงานนิทรรศการก่อสร้างที่จัดขึ้นในกรุงปักกิ่งเมื่อปี พ.ศ. 2541 (ภาพถ่าย: Getty Images)

แต่เศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัวในปี 2558 และกิจกรรมการก่อสร้างจึงมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเมืองเก่า บ้านของทอม เฉิน มีกำหนดรื้อถอน และรัฐบาลท้องถิ่นสัญญาว่าจะชดเชยให้ครอบครัวของเขาด้วยอพาร์ตเมนต์อีกหกห้องในโครงการที่คันทรี การ์เดนกำลังก่อสร้าง ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2566 ซึ่งพวกเขาก็ยินดีรับคำปรึกษา

การเติบโตอย่างรวดเร็วของจีนในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา มาพร้อมกับการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น จากผลสำรวจในปี 2020 พบว่า 80% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของประเทศอยู่ในหมวดอสังหาริมทรัพย์

ความชอบเก็งกำไรในอดีตทำให้ราคาบ้านสูงเกินเอื้อมสำหรับคนหนุ่มสาวจำนวนมาก ทำลายเป้าหมายของรัฐบาลในการลดช่องว่างความมั่งคั่ง ประชากรสูงอายุและอัตราการเกิดต่ำ หมายความว่าจีนกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจล้นตลาดในอนาคต

ในความเป็นจริง ธนาคารได้เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปี 2020 เมื่อ China Evergrande Group ประกาศล้มละลาย

นี่คือผลลัพธ์จากกลยุทธ์เส้นแดงสามเส้นที่รัฐบาลกลางริเริ่มขึ้น โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อลดหนี้อสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ธุรกิจกว่า 100,000 แห่งในภาคส่วนนี้ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ยอดขายบ้านยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องหลังจากนั้น และการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ถือเป็นฟางเส้นสุดท้าย

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ (ภาพ: Bloomberg)

พายุ

ในเดือนพฤษภาคม 2564 Country Garden ได้ขยายธุรกิจไปยังเมืองจูเย่ มณฑลซานตง ซึ่งเป็นบ้านเกิดของฮวยหลาน เธอรู้สึกทึ่งกับโฆษณาที่พุ่งสูงขึ้นเกี่ยวกับโครงการที่แพงที่สุดในย่านนี้ ซึ่งสัญญาว่าจะมอบไลฟ์สไตล์ระดับ 5 ดาว

“การออกแบบอาคารนี้ทำให้ฉันประทับใจมาก” ฮวยหลานกล่าว “ฉันคิดว่ามันเป็นบ้านจริงๆ ลูกสาวสองคนของฉันจะมีห้องนอนเป็นของตัวเอง”

งานเปิดตัวสุดยิ่งใหญ่ประสบความสำเร็จอย่างล้นหลาม ทั้งโคมแดงและฝูงชนมากมาย เธอได้รับคำแนะนำไม่ให้ขับรถมาร่วมงานเพราะหาที่จอดรถยาก โปรเจกต์ทั้งหมดถูกขายหมดอย่างรวดเร็ว

แต่เธอไม่คาดคิดว่าเบื้องหลังความหรูหราอลังการนั้น จะมีปัญหาสภาพคล่องเกิดขึ้นอย่างร้ายแรง

ไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลังจากที่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ มุมมองต่อตลาดพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 200,000 ล้านดอลลาร์ของจีนก็เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ด้วยการเข้าถึงสินเชื่อที่จำกัดและยอดขายที่ซบเซา แม้แต่ธุรกิจที่มีสุขภาพดีที่สุดก็ยังประสบปัญหา

Country Garden ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น แม้จะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ "ระดับชาติ" ของจีน กลยุทธ์ที่เน้นตลาดเมืองเล็กๆ ซึ่งใช้กันมาหลายปีกลับล้มเหลวในที่สุด จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านในเมืองเหล่านี้สั่นคลอนได้ง่ายกว่าในเมืองใหญ่ ทำให้ยอดขายบ้านที่นี่ลดลง "อย่างน่าใจหาย"

Country Garden ต้องขอให้รัฐบาลมณฑลกวางตุ้งเชื่อมโยงการขายอสังหาริมทรัพย์กับหน่วยงานของรัฐในราคาลดพิเศษเพื่อให้มีสภาพคล่องมากขึ้น

แต่ธุรกิจของบริษัทไม่สามารถสวนทางกับตลาดได้ ในช่วงที่ตลาดรุ่งเรืองที่สุด ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากปฏิเสธที่จะชำระเงินกู้บ้านสำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์กว่า 320 โครงการใน 100 เมืองทั่วประเทศ รวมถึงโครงการที่ Country Garden เป็นเจ้าของด้วย

ในเดือนตุลาคม ราคาบ้านในจีนลดลงอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบ 7 ปี รัฐบาลกลางถูกบังคับให้เข้าแทรกแซงด้วยมาตรการช่วยเหลือ 16 ประการ แต่ถือว่าสายเกินไป

ประธานบริษัท Country Garden นายหยาง กล่าวสุนทรพจน์นานหนึ่งชั่วโมงเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนงาน โดยกล่าวว่าเขา "เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์" จริงหรือไม่?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — มุมมองของโครงการ Country Garden ในเมืองเหอหยวน มณฑลกวางตุ้ง ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2566 (ภาพ: Bloomberg)

ความเจ็บปวดยังไม่จบสิ้น

ยอดขายของ Country Garden ในเดือนกันยายนลดลง 81% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ความจริงที่น่าเศร้าคือยอดขายของ Country Garden ในกลุ่มนี้ลดลงเร็วกว่าคู่แข่งถึงสองเท่าในช่วงแปดเดือนแรกของปี

โชคลาภของ Yang Huiyan ลูกสาวผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นผู้หญิงที่ร่ำรวยที่สุดในจีน จึง "ระเหยไป" 86% เหลือเพียง 4.6 พันล้านเหรียญสหรัฐ ตาม ดัชนี Bloomberg Billionaires Index

สำหรับฟูแล้ว เป็นเรื่องยากที่คนงานคนนี้จะยอมรับความจริงที่ว่าบริษัทใหญ่โตอย่างคันทรีการ์เดนไม่มีเงินพอจ่ายค่าจ้างให้คนงาน เขาเฝ้ารอวันที่จะได้รับค่าจ้างย้อนหลัง 10,000 หยวนอย่างใจจดใจจ่อ หลังจากนั้นเขาจะรีบกลับบ้านเกิดที่เมืองกุยโจวทันที

“หลายคนจากบ้านเกิดของฉันไม่อยากออกไปทำงานอีกแล้ว ฉันก็เช่นกัน” ฟูเล่า

เรื่องราวแบบเดียวกับของฟู หวยหลาน และเฉิน ไม่ใช่เรื่องแปลกในจีน ชาวจีนมักโพสต์วิดีโอบนแอป Douyin ซึ่งเป็นแอป TikTok เวอร์ชันของประเทศ เรียกร้องให้รัฐบาลบังคับให้ Country Garden เริ่มโครงการที่ยังไม่เสร็จและจ่ายเงินเดือนให้คนงาน

หลายคนเดินขบวนออกไปนอกสำนักงานใหญ่ของบริษัทแต่ "ไม่มีอำนาจ"

“หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ล้มละลายหรือผิดนัดชำระหนี้ จะส่งผลโดยตรงต่อธนาคารและบุคคลที่เกี่ยวข้อง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งจะก่อให้เกิดภาวะเศรษฐกิจติดลบ” คริสโตเฟอร์ มาร์ควิส ศาสตราจารย์จาก Cambridge Judge School of Economics กล่าว

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — ความฝันที่จะมีบ้านที่แท้จริงสำหรับหลายๆ คนคงจะไม่เป็นจริงในเร็วๆ นี้ (ภาพ: Bloomberg)

ความเจ็บปวดจากวิกฤตยังคงแผ่ขยายวงกว้าง รัฐบาลแทบไม่สนใจที่จะปกป้องบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แม้สถานการณ์จะยากลำบากในปัจจุบัน สถิติของ บลูมเบิร์ก ระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม มีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 1 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็นมากกว่า 50% ของพันธบัตรที่ยังคงค้างชำระของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีน ผิดนัดชำระหนี้หรือถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างหนี้

เรื่องนี้ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง รวมถึงในกองทุนขนาดใหญ่ เช่น Pacific Investment Management Co และ Fidelity International Ltd. Evergrande อาจต้องขายสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ด้วยซ้ำ ตามคำตัดสินของศาลฮ่องกง

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ยังทำให้รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นลดลงฮวบฮาบ โดยโรงเรียนบางแห่งในพื้นที่ของเขาไม่มีเงินจ่ายครูด้วยซ้ำ” เฉินกล่าว

สำหรับฮวยหลาน การชำระเงินจำนองรายเดือนของเธอกลายเป็นภาระเมื่อเธอตกงานเมื่อต้นปีนี้ บ้านที่เธอเซ็นสัญญาซื้อขายไว้มีมูลค่าลดลงไปหนึ่งในสี่ หากเธอต้องการขาย เธอคงหาผู้ซื้อได้ยาก

“ตอนที่ลูกสาวถามฉันว่าเราจะย้ายเข้าบ้านใหม่เมื่อไหร่ ฉันไม่รู้จะตอบยังไง” เธอกล่าวอย่างเศร้าๆ “ถ้าฉันมีโอกาสอีกครั้ง ฉันคงไม่ไว้ใจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไหนๆ เลย แม้แต่บริษัทใหญ่ๆ อย่างคันทรีการ์เดน” เธอกล่าว

แหล่งที่มา