เหยื่อวิกฤติอสังหาฯ ของจีน

ในเดือนสิงหาคม ไม่นานหลังจากที่มีข่าวว่า Country Garden ประสบปัญหาสภาพคล่อง Huailan วัย 38 ปี ก็ไปที่ไซต์ก่อสร้างในมณฑลซานตงทันที โดยบ้านที่เธอซื้อไว้ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ฉากตรงนี้ทำให้เธอรู้สึกเศร้าใจ

เครนยืนนิ่งไม่มีการเคลื่อนไหว และแผ่นคอนกรีตวางกระจัดกระจายอยู่ในหญ้าสูงถึงเข่า สถานการณ์เลวร้ายมาก

สำหรับทอม เฉิน ข้าราชการคนหนึ่ง ความกลัวที่จะต้องกลายเป็นคนไร้บ้านเป็นเรื่องที่น่ากังวลอยู่เสมอ หลังจากที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งซึ่งเคยเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของจีน ได้ระงับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ครอบครัวของเขาได้รับเงินชดเชยในมณฑลเจ้อเจียง

ในขณะเดียวกัน ฟู่ คนงานในไซต์ก่อสร้างแห่งหนึ่งในมณฑลกวางตุ้ง ต้องเลือกวิธีแก้ปัญหาที่แย่ที่สุด นั่นก็คือ การหยุดงานโดยไม่ได้รับเงินเดือนเป็นเวลาสองเดือน “ผมไม่สนใจสถานการณ์ที่ยากลำบากของบริษัท ผมต้องการเงินที่ผมหามาอย่างยากลำบากกลับคืนมา” เขากล่าวกับ ผู้สื่อข่าวของบลูมเบิร์ก

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — โครงการสวนชนบทในเมืองหยางโจว มณฑลเจียงซู (ภาพ: Bloomberg)

ผู้ซื้อบ้าน พนักงาน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และรัฐบาลจีน ต่างมีส่วนช่วยให้ เศรษฐกิจ เติบโตก้าวกระโดดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนการเติบโตหลักมานานกว่าสองทศวรรษ โดยมูลค่าของภาคส่วนนี้สูงถึง 52 ล้านล้านดอลลาร์ในปี 2019 คิดเป็น 25% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศของประเทศ นักลงทุนทั่วโลกก็เข้ามาอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยทุ่มเงินมากกว่า 180,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อซื้อพันธบัตร

แต่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาล จีนมีความมุ่งมั่นที่จะลดการพึ่งพาหนี้สินของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดตกอยู่ในช่วงที่ยากลำบากอย่างยิ่งเมื่อสูญเสีย "แหล่งรายได้หลัก"

Country Garden เป็นหนึ่งในบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงเวลาที่รุ่งเรือง แต่ก็เป็นบริษัทที่ยากลำบากที่สุดเมื่อตลาดตกต่ำ

ในช่วงรุ่งเรือง บริษัทมีพนักงานกว่า 130,000 คน และจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับครอบครัวนับหมื่นครอบครัวทั่วประเทศ ในตอนนี้บริษัทไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยสำหรับพันธบัตรมูลค่าเพียงไม่กี่สิบล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดชำระเมื่อสัปดาห์ที่แล้วได้ ซึ่งเท่ากับว่าบริษัทผิดนัดชำระหนี้

อลิเซีย การ์เซีย เฮอร์เรโร หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก ที่ Natixis SA เปิดเผยกับ บลูมเบิร์ก ว่า "ด้วยการผิดนัดชำระหนี้ขององค์กรขนาดใหญ่ ร่วมกับยอดขายและราคาที่ลดลงในตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่เห็นแสงสว่าง"

Country Garden เป็น “เหยื่อของรูปแบบการจัดหาเงินทุนเพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จีนนำมาใช้มานานหลายปี” เธอกล่าวเสริม

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — ประธาน Yeung Kwok Keung (กลาง) ในโครงการที่เมืองกว่างโจว ปี 2019 (ภาพถ่าย: AP)

ความปรารถนาดับสูญ

ความคาดหวังว่าราคาทรัพย์สินจะสูงขึ้นได้หยั่งรากลึกอยู่ในจิตใจของชาวจีนหลายล้านคน และในปัจจุบัน ความคาดหวังดังกล่าวกำลังสร้างปัญหาให้กับอาชีพการงาน ครอบครัว ความหวัง อนาคต และการเงินส่วนบุคคลของหลายๆ คน ฮ่วยหลานก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน

ไม่เพียงแต่สำหรับ Huailan เท่านั้น การเป็นเจ้าของบ้านยังกลายเป็นแรงบันดาลใจที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับคนรุ่นใหม่และครัวเรือนหลายล้านครัวเรือน หลังจากที่รัฐบาลจีนได้ยกเลิกข้อจำกัดหลายประการเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมายาวนานหลายทศวรรษ และคันทรีการ์เด้นเป็นหนึ่งในบริษัทผู้บุกเบิก “การเข้ามา” ในสาขานี้

Country Garden ก่อตั้งขึ้นเมื่อปีพ.ศ. 2535 ในมณฑลกวางตุ้ง และกลายมาเป็นชื่อที่โดดเด่นที่สุดในตลาดอย่างรวดเร็วด้วยกลยุทธ์ในการผสานรวมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมาย เช่น โรงเรียนที่มีคุณภาพสูง โรงยิม ฯลฯ ไว้ภายในบริเวณโครงการ

ผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung กลายเป็นแบบอย่างให้กับนักธุรกิจกวางตุ้ง เนื่องจากแนวทางการดำเนินธุรกิจอันเป็นเอกลักษณ์ของเขาได้รับการนำไปใช้อย่างแพร่หลายในบริษัทอื่นๆ มากมาย รวมถึงการจัดตั้งบริษัทจัดการบริการอิสระสำหรับแต่ละโครงการด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์อย่างเต็มรูปแบบในปี พ.ศ. 2541 สามปีต่อมา ประเทศนี้ได้รับการยอมรับเข้าเป็นสมาชิกขององค์กรการค้าโลก (WTO) ในปีพ.ศ. 2548 ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของประเทศเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า

พร้อมๆ กับการพัฒนาเศรษฐกิจที่รวดเร็ว กิจกรรมการก่อสร้างก็ "ระเบิด" เช่นกัน ผู้คนนับล้านแห่เข้าสู่เมืองใหญ่ ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ทุ่งนาและพื้นที่ว่างเปล่าค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยพื้นที่เมืองใหม่ที่ทันสมัย

รายได้ของ Country Garden เพิ่มขึ้นมากกว่าห้าเท่าในเวลาเพียงสามปี ตั้งแต่ปี 2547 ถึงปี 2550 ทำให้เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ทำกำไรได้มากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนในขณะนั้น

บริษัทนี้สามารถต้านทานวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกในปี 2551-2552 ได้ ขณะที่แนวโน้มการขยายตัวของเมืองในจีนยังคงเติบโตต่อไป

หวยหลานไม่เห็น "เมฆดำ" ใดๆ ปกคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น และนักลงทุนต่างประเทศก็เช่นกัน พันธบัตรที่ออกโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมถึง Country Garden กลายมาเป็น "สินค้าขายดี" ในตลาด

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — ภาพความคึกคักในงานนิทรรศการก่อสร้างที่จัดขึ้นที่ปักกิ่งในปี พ.ศ. 2541 (ภาพถ่าย: Getty Images)

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจของจีนเริ่มชะลอตัวในปี 2015 และปัจจุบันกิจกรรมการก่อสร้างมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเมืองเก่า บ้านของทอม เฉินถูกกำหนดให้รื้อถอน และรัฐบาลท้องถิ่นสัญญาว่าจะชดเชยให้ครอบครัวของเขาด้วยอพาร์ตเมนต์อีก 6 แห่งในโครงการที่สร้างโดย Country Garden ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2023 รัฐบาลท้องถิ่นตกลงด้วยความยินดี

การเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมามาพร้อมกับการพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้นของเศรษฐกิจจีน จากการสำรวจในปี 2563 พบว่าทรัพย์สินของประชาชนในประเทศ 80% ผูกติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์

แนวโน้มการเก็งกำไรในอดีตได้ผลักดันให้ราคาบ้านในประเทศสูงขึ้น จนเกินความสามารถในการจ่ายของคนหนุ่มสาวจำนวนมาก และทำลายเป้าหมายของรัฐบาลที่จะลดช่องว่างความมั่งคั่ง ประชากรสูงอายุและอัตราการเกิดที่ต่ำหมายความว่าประเทศจีนเผชิญกับปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคต

ในความเป็นจริง ธนาคารได้เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2020 เมื่อ China Evergrande Group ประกาศล้มละลาย

นี่คือผลลัพธ์จากกลยุทธ์ 3 เส้นแดงที่ริเริ่มโดยรัฐบาลกลางซึ่งมุ่งหวังที่จะลดหนี้อสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ธุรกิจมากกว่า 100,000 แห่งที่ดำเนินการในสาขานี้ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ยอดขายบ้านยังคงลดลงหลังจากนั้น และการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ถือเป็นฟางเส้นสุดท้าย

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ (ภาพ: Bloomberg)

พายุ

ในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2564 Country Garden ได้ขยายธุรกิจไปยังเมืองจูเย่ มณฑลซานตง ซึ่งเป็นบ้านเกิดของหวยหลาน เธอรู้สึกตื่นตาตื่นใจกับโฆษณาที่พุ่งสูงเกี่ยวกับโครงการที่มีราคาแพงที่สุดในพื้นที่ ซึ่งสัญญาว่าจะมอบวิถีชีวิตระดับ 5 ดาว

“การออกแบบอาคารทำให้ฉันประทับใจ” ฮ่วยหลานแบ่งปัน “ฉันคิดว่านี่คือบ้านที่แท้จริง ลูกสาวสองคนของฉันจะมีห้องนอนเป็นของตัวเอง” เธอกล่าว

พิธีเปิดยิ่งใหญ่อลังการด้วยโคมไฟสีแดงและมีผู้เข้าร่วมงานหนาแน่น เธอได้รับคำแนะนำไม่ให้ขับรถไปร่วมงานเพราะจะหาที่จอดรถได้ยาก โครงการทั้งหมดถูกขายหมดอย่างรวดเร็ว

แต่เธอไม่คาดคิดว่าเบื้องหลังความหรูหราอันแสนหรูหราจะเกิดพายุแห่งปัญหาสภาพคล่องขึ้น

ไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลังจากที่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ มุมมองต่อตลาดพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 200,000 ล้านดอลลาร์ของจีนก็เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ด้วยการเข้าถึงสินเชื่อที่จำกัดและยอดขายที่ซบเซา แม้แต่ธุรกิจที่มีสุขภาพดีที่สุดก็ยังประสบปัญหา

Country Garden ก็ไม่มีข้อยกเว้น ถึงแม้จะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็น "ระดับชาติ" ในประเทศจีนก็ตาม ยุทธศาสตร์ที่มุ่งเน้นการพัฒนาในเมืองเล็กๆ ที่เคยใช้มายาวนานในที่สุดก็ล้มเหลวในที่สุด จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านในพื้นที่เหล่านี้สั่นคลอนได้ง่ายกว่าในเมืองใหญ่ ดังนั้นการขายบ้านที่นี่จึงลดลง "อย่างน่าอนาจใจ"

Country Garden ต้องขอให้รัฐบาลมณฑลกวางตุ้งเชื่อมโยงการขายอสังหาริมทรัพย์กับหน่วยงานของรัฐในราคาลดราคาเพื่อให้มีสภาพคล่องมากขึ้น

อย่างไรก็ตามการดำเนินธุรกิจของบริษัทไม่สามารถสวนทางกับตลาดได้ ในช่วงพีค ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากปฏิเสธที่จะชำระเงินจำนองสำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จมากกว่า 320 โครงการใน 100 เมืองทั่วประเทศ รวมทั้งเมือง Country Garden ด้วย

ในเดือนตุลาคม ราคาบ้านในจีนลดลงในอัตราที่เร็วที่สุดในรอบ 7 ปี รัฐบาลกลางถูกบังคับให้เข้าแทรกแซงด้วยแพ็คเกจช่วยเหลือ 16 ประการ แต่ถือว่าสายเกินไป

ประธานบริษัท Country Garden นาย Yeung กล่าวสุนทรพจน์เป็นเวลานาน 1 ชั่วโมงเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนงาน เขาบอกว่าเขา "เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์" นั่นจริงหรอ?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — มุมมองของโครงการ Country Garden ในเมืองเหอหยวน มณฑลกวางตุ้ง ในเดือนกันยายน 2023 (ภาพ: Bloomberg)

ความเจ็บปวดยังไม่สิ้นสุด

เมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา ยอดขายของ Country Garden ลดลงร้อยละ 81 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ความจริงที่น่าเศร้าคือ ยอดขายของกลุ่มลดลงเร็วกว่ายอดขายของกลุ่มเดียวกันถึงสองเท่าในช่วงแปดเดือนแรกของปี

โชคลาภของ Yang Huiyan ลูกสาวของผู้ก่อตั้ง Yeung Kwok Keung ซึ่งเคยเป็นผู้หญิงที่รวยที่สุดในประเทศจีน จึง "ระเหยไป" 86% เหลือเพียง 4.6 พันล้านเหรียญสหรัฐเท่านั้น ตามข้อมูลของ Bloomberg Billionaires Index

สำหรับฟู่ เป็นเรื่องยากสำหรับคนงานคนนี้ที่จะยอมรับความจริงที่ว่าบริษัทใหญ่ๆ อย่างคันทรีการ์เดนไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายค่าจ้างให้กับคนงานของตน เขากำลังรอคอยวันรับเงินเดือน 10,000 หยวนอย่างใจจดใจจ่อ หลังจากนั้นเขาจะเดินทางกลับบ้านเกิดของเขาที่เมืองกวีเจิวทันที

“คนจำนวนมากจากบ้านเกิดของฉันไม่อยากออกไปทำงานอีกต่อไป และฉันก็เช่นกัน” ฟูเล่า

เรื่องราวเช่นเรื่องของ Fu, Huailan และ Chen ไม่ใช่เรื่องแปลกในจีน ในเครือข่ายโซเชียล Douyin ซึ่งเป็นเวอร์ชัน TikTok ของจีน คนงานก่อสร้างและผู้ซื้อบ้านต่างโพสต์วิดีโอเรียกร้องให้รัฐบาลดำเนินมาตรการบังคับให้ Country Garden เริ่มโครงการที่ยังไม่เสร็จใหม่อีกครั้งและจ่ายเงินเดือนคืนให้คนงาน

หลายคนเดินขบวนออกไปนอกสำนักงานใหญ่ของบริษัทแต่ "ไม่มีอำนาจ"

“หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ล้มละลายหรือผิดนัดชำระหนี้ มันจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อธนาคารและบุคคลที่เกี่ยวข้อง และจะสร้างผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจเป็นพิเศษ” Christopher Marquis ศาสตราจารย์จาก Cambridge Judge School of Economics กล่าว

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — ความฝันที่จะมีบ้านที่แท้จริงสำหรับหลาย ๆ คนคงจะไม่เป็นจริงในเร็ว ๆ นี้ (ภาพ: Bloomberg)

“ความเจ็บปวด” จากวิกฤตยังคงแพร่กระจาย รัฐบาลดูเหมือนจะไม่สนใจที่จะปกป้องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าสถานการณ์ในปัจจุบันจะยากลำบากก็ตาม ตามสถิติของ Bloomberg ระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม มีพันธบัตรมูลค่าราว 100,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือเทียบเท่ามากกว่า 50% ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ยังคงค้างอยู่ ตกอยู่ในภาวะผิดนัดชำระหนี้หรือถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างใหม่

ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง รวมถึงในกองทุนขนาดใหญ่ เช่น Pacific Investment Management Co และ Fidelity International Ltd. Evergrande อาจต้องขายสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ด้วยซ้ำ ตามคำตัดสินของศาลในฮ่องกง

ตามที่เฉินกล่าว วิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นลดลงด้วย โรงเรียนบางแห่งในบริเวณที่เขาอาศัยอยู่ไม่มีเงินจ่ายค่าครูด้วยซ้ำ

ในส่วนของฮวยหลาน การชำระเงินจำนองรายเดือนของเธอได้กลายมาเป็นภาระเมื่อเธอตกงานเมื่อต้นปีนี้ บ้านที่เธอเซ็นสัญญาซื้อขายก็สูญเสียมูลค่าไปหนึ่งในสี่เช่นกัน ในกรณีที่เธอต้องการจะขายการหาผู้ซื้อก็ยากมากเช่นกัน

“เมื่อลูกสาวถามฉันว่าเราจะย้ายไปบ้านใหม่เมื่อไหร่ ฉันไม่รู้ว่าจะตอบอย่างไร” เธอเล่าอย่างเศร้าใจ “หากฉันมีโอกาสครั้งที่สอง ฉันจะไม่ไว้วางใจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดๆ อีกเลย แม้ว่าจะเป็นบริษัทใหญ่อย่าง Country Garden ก็ตาม” เธอกล่าว

แหล่งที่มา