'เข้มงวด' สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์: หลีกเลี่ยงการเปรียบเทียบผู้ซื้อบ้านกับ 'นักเก็งกำไรและนักเล่นเซิร์ฟ'

TPO - ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่กำลังร่วมมือกับธนาคารเพื่อปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นนโยบายสำคัญที่ช่วยกระตุ้นตลาดและช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อสภาพคล่องและการดูดซับผลิตภัณฑ์ การเข้มงวดสินเชื่อจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างการเก็งกำไรและการสะสมเงินอย่างถูกกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบต่อตลาด

Báo Tiền Phong•10/10/2025

หลีกเลี่ยงเป้าหมายที่สับสน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้าง ได้เสนอให้กำหนดวงเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญาสำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง และไม่เกิน 30% สำหรับบ้านหลังที่สามขึ้นไป คาดว่านโยบายนี้จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและชี้นำให้ตลาดมีสภาพคล่องมากขึ้น

สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ระบุว่า ข้อเสนอนี้ควรหลีกเลี่ยงการเปรียบเทียบกลุ่ม “นักเก็งกำไรและนักเล่นกระดานโต้คลื่น” กับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การแสวงหาผลประโยชน์ทางธุรกิจ หรือการสะสมทรัพย์สินสำหรับบุตรหลาน สถาบันนี้ระบุว่า กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการเช่าหรือการสะสมระยะยาวมีผลกระทบเชิงบวก ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและส่งเสริมให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้น

“หากใช้หลักนโยบายจำกัดสินเชื่ออย่างทั่วถึง โดยไม่แบ่งแยกประเด็น ก็มีแนวโน้มสูงมากที่จะขจัดปัจจัยพลวัตเชิงบวกของตลาดทั้งหมด” VARS IRE แสดงความคิดเห็น

นายเหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ชาวเวียดนามมีนิสัยสะสมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือซื้อให้ลูกหลาน “นี่เป็นความต้องการที่ถูกต้องและควรได้รับการสนับสนุน การซื้อบ้านเพื่อเช่าหรือเปิดร้านค้าก็มีส่วนช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดเช่นกัน หากความต้องการที่แท้จริงถูกตีความว่าเป็นการเก็งกำไร ความต้องการจะลดลงและธุรกิจต่างๆ จะประสบปัญหา” นายดิญกล่าว

นายดิงห์กล่าวว่า การเข้มงวดสินเชื่อหรือการจัดเก็บภาษีไม่ควรบังคับใช้กับทุกภาคส่วน แต่ควรมุ่งเป้าไปที่นักเก็งกำไรด้วยมาตรการทางเทคนิค มิฉะนั้น ตลาดจะขาดความสมดุล ส่งผลให้สภาพคล่องลดลง และส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจ

VARS IRE เชื่อว่าทางออกระยะยาวในการลดราคาที่อยู่อาศัยคือการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด จากรายงานไตรมาสที่สองของปีนี้ อพาร์ตเมนต์หรูมีสัดส่วนมากกว่า 60% ของอุปทานทั้งหมด ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดแทบจะไม่มีให้เห็นเลย โดยปรากฏเฉพาะในโครงการบ้านจัดสรรบางโครงการเท่านั้น

ในเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้ “หายไป” มานานหลายปี ทำให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น VARS IRE ให้ความเห็นว่า “เมื่ออุปสงค์สูงกว่าอุปทาน ราคาบ้านก็จะสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้” ดังนั้น การเพิ่มอุปทานใหม่จึงเป็นทางออกพื้นฐาน แทนที่จะเข้มงวดสินเชื่อทั่วๆ ไป

VARS IRE เสนอแนะให้หน่วยงานกำกับดูแลพัฒนานโยบายที่ยืดหยุ่นและเป็นไปได้ หลีกเลี่ยงการใช้กฎระเบียบของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแบบเดิมๆ ซึ่งยังคงมีปัญหาอยู่มาก แนวทางแก้ไขด้านกฎระเบียบต้องบรรลุเป้าหมายสองประการ ได้แก่ การควบคุมการเก็งกำไรโดยไม่ลดความต้องการทางกฎหมาย และการรักษาเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว

ควรจ่ายให้ตรงกับบทบาทของตลาด

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการฟื้นฟูบทบาทที่เหมาะสมของตลาดในการจัดสรรทรัพยากรและกระแสเงินทุน

คุณโวกล่าวว่า เศรษฐกิจตลาดเป็นรูปแบบที่ให้ความสำคัญกับกลไกการเพิ่มทุนมากที่สุด กล่าวคือ ช่วยให้ทุนสามารถดำเนินงานได้อย่างยืดหยุ่น และค้นหาช่องทางที่ก่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด “อย่าตั้งกฎเกณฑ์ที่ขัดขวางกระบวนการเพิ่มทุน การห้ามการเพิ่มทุนคือการห้ามตลาด เป็นการขัดขวางตลาด” คุณโวกล่าวเน้นย้ำ

นายโว กล่าวว่า กฎระเบียบต่างๆ ในปัจจุบันยังมีแนวโน้มที่จะเป็นกลไกการอุดหนุน บิดเบือนกฎเกณฑ์ตลาด และเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา

“เรากำลังใช้แนวคิดการอุดหนุนเพื่อบริหารจัดการตลาด ซึ่งส่งผลเสียต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างสิ้นเชิง เวียดนามมักขอให้ประเทศต่างๆ รับรองเวียดนามในฐานะเศรษฐกิจแบบตลาด แต่จนถึงขณะนี้ ประเทศส่วนใหญ่ในกลุ่ม G7 ยังไม่รับรอง เพราะพวกเขาเห็นว่าเวียดนามดำเนินการด้วยแนวคิดแบบเก่า ตัดสินใจที่ขัดต่อหลักการตลาด” นายหวอวิเคราะห์

ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัย คุณโวกล่าวว่า ต้นตอของปัญหาไม่ได้อยู่ที่การเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ แต่อยู่ที่นโยบายด้านอุปทาน “เรื่องของราคาที่อยู่อาศัยก็คือเรื่องของอุปทาน หากอุปทานในทุกกลุ่ม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและชนชั้นกลาง ไม่เพิ่มขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็จะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่คือความรับผิดชอบด้านนโยบายของรัฐ” คุณโวกล่าว

อย่างไรก็ตาม คุณโวยังเน้นย้ำว่าในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ผู้ประกอบการเป็นผู้กำหนดทิศทางการลงทุน ไม่ใช่รัฐบาล “ภาคส่วนใดที่ทำกำไร ผู้ประกอบการก็จะลงทุนในภาคส่วนนั้น นั่นคือกฎธรรมชาติ รัฐไม่สามารถและไม่ควรแทรกแซงโดยการจำกัดสินเชื่อหรือห้ามไม่ให้ผู้ประกอบการลงทุนในภาคส่วนนั้น การกระทำดังกล่าวขัดต่อกลไกตลาด” ศาสตราจารย์โวยืนยัน

นายโว กล่าวว่า บทบาทของรัฐไม่ใช่การตัดสินใจแทนภาคธุรกิจ แต่เป็นการสร้างกรอบการทำงานที่โปร่งใสและเท่าเทียมกัน เพื่อให้ภาคส่วนเศรษฐกิจทุกภาคส่วนสามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายที่มีอยู่ในตลาด

“เมื่อเราเลือกโมเดลเศรษฐกิจตลาดแล้ว เราจะต้องไว้วางใจและเคารพกลไกตลาดอย่างแท้จริง แทนที่จะแทรกแซงโดยอาศัยแนวคิดการอุดหนุน” นายโวกล่าวเสริม