การกำจัดอุปสรรคในการรื้อถอน ปรับปรุง และก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า

คณะกรรมาธิการกฎหมาย สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เห็นว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการสั่งการและขั้นตอนการย้ายผู้พักอาศัยออกจากอาคารชุดอันตรายที่เสี่ยงต่อการพังทลาย การคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อปรับปรุงและสร้างอาคารชุดใหม่ การตกลงเกี่ยวกับแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานหลังจากการคัดเลือกผู้ลงทุนแล้ว...

ประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายฮวง ถั่น ตุง รายงานผลการพิจารณาร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) (ภาพ: DUY LINH)

หลีกเลี่ยงการทับซ้อนและขัดแย้งกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เมื่อเช้าวันที่ 5 มิถุนายน ประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายสภาแห่งชาติ นาย Hoang Thanh Tung ได้นำเสนอรายงานผลการพิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) โดยกล่าวว่า ปัญหาสำคัญประการหนึ่งที่ต้องแก้ไขเมื่อแก้ไขกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย คือ ความยากลำบากในการรื้อถอน ปรับปรุง และสร้างใหม่อาคารชุดเก่าที่ทรุดโทรมและเสียหาย

โดยนำความเห็นของคณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมเดือนมีนาคม พ.ศ. 2566 มาประกอบการพิจารณา ร่างกฎหมายที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ยกเลิกสิทธิในการเลือกระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารชุด อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการกฎหมายพบว่าเนื้อหาเพิ่มเติมในร่างกฎหมายไม่เป็นไปตามข้อกำหนดเกี่ยวกับความเฉพาะเจาะจงและความเป็นไปได้เกี่ยวกับอำนาจ ระเบียบ และขั้นตอนในการย้ายถิ่นฐาน การรื้อถอน การปรับปรุง และการสร้างอาคารชุดที่ไม่ปลอดภัยขึ้นใหม่ จึงจำเป็นต้องมีการตรวจสอบและวิจัยเพิ่มเติมเพื่อให้แล้วเสร็จ

จากการศึกษา วิจัย สำรวจ และกำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดที่ใช้ในเมืองใหญ่ คณะกรรมการกฎหมายเห็นว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายในประเด็นนี้จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคต่างๆ ได้แก่ ขั้นตอนการย้ายผู้พักอาศัยออกจากอาคารชุดอันตรายที่เสี่ยงต่อการพังทลาย การคัดเลือกนักลงทุนเพื่อปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด การตกลงเกี่ยวกับแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานหลังจากคัดเลือกนักลงทุนแล้ว ขั้นตอนการลงทุนที่ซับซ้อนและยาวนานสำหรับโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด

ผู้แทนเข้าร่วมประชุมช่วงเช้าวันที่ 5 มิถุนายน (ภาพ: DUY LINH)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การบังคับย้ายผู้อยู่อาศัยออกจากอาคารอพาร์ทเมนท์อันตรายที่เสี่ยงต่อการพังทลายนั้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อสิทธิตามรัฐธรรมนูญ (สิทธิในการอยู่อาศัยถูกกฎหมาย สิทธิในการอยู่อาศัยที่ไม่สามารถละเมิดได้ สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้าน ฯลฯ) ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการกำกับดูแลโดยกฎหมาย

ดังนั้นขอแนะนำให้ รัฐบาล ศึกษาและกำกับดูแลอำนาจ คำสั่ง ขั้นตอนการย้าย และมาตรการบังคับใช้ที่เหมาะสมโดยเฉพาะเมื่อจำเป็น เพื่อให้แน่ใจว่ามีการบังคับใช้นโยบายการปรับปรุงและสร้างอาคารชุดใหม่อย่างมีประสิทธิผล

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดอัตราการลงคะแนนเสียงในการเลือกทางเลือกในการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานของเจ้าของห้องชุดในกฎหมาย เสริมข้อบังคับว่า เมื่อพ้นระยะเวลาหนึ่งตามที่รัฐบาลกำหนด หากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงในทางเลือกดังกล่าวได้ การดำเนินการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานจะดำเนินการตามทางเลือกที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด โดยยึดตามหลักการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย

โดยสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน ข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 72 แห่งร่างกฎหมาย กำหนดว่า ในกรณีที่อาคารชุดต้องรื้อถอน แต่สร้างขึ้นใหม่ตามแบบแปลน เจ้าของจะต้องจัดให้มีการย้ายที่ตั้งใหม่ ณ สถานที่นั้น และต้องจ่ายเงินสมทบเพื่อสร้างอาคารชุดขึ้นใหม่

คณะกรรมการกฎหมายเห็นชอบบทบัญญัตินี้เนื่องจากสอดคล้องกับแนวปฏิบัติและรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายของเจ้าของอาคารชุดที่ถูกรื้อถอน อย่างไรก็ตาม ในประเด็นนี้ ข้อ ก. วรรค 3 มาตรา 79 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำหนดให้โครงการปรับปรุงและสร้างอาคารชุดใหม่ภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยเป็นกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ ซึ่งนำไปสู่ความซ้ำซ้อนและความขัดแย้งระหว่างกฎหมายทั้งสองฉบับ

ดังนั้น จึงขอแนะนำให้รัฐบาลสั่งการให้กระทรวงการก่อสร้างและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประสานงานกันในการทบทวนและเสนอแนวทางแก้ไขที่เป็นหนึ่งเดียวเพื่อจัดการกับเนื้อหาข้างต้นในร่างกฎหมายทั้งสองฉบับ เพื่อให้แน่ใจว่าเจ้าของห้องชุดที่มีที่ดินอยู่อาศัยที่มั่นคงและยาวนานได้รับสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย

คณะกรรมการกฎหมายยังได้เสนอให้ทำการวิจัยและชี้แจงลักษณะเฉพาะของโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ต่อไปเพื่อพัฒนากฎเกณฑ์เกี่ยวกับขั้นตอนและกระบวนการลงทุนที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนและซ้ำซ้อน เพิ่มต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบ และยืดระยะเวลาในการตรวจสอบ อนุมัติ และอนุมัตินโยบายการลงทุน

มีความจำเป็นต้องกำหนดเปอร์เซ็นต์ขั้นต่ำของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

เกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม มาตรา 80 ข้อ 1 แห่งร่างกฎหมาย กำหนดให้การจัดสรรที่ดินกองทุนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด มาตรา 80 ข้อ 3 เพิ่มเติมบทบัญญัติที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่รายงานต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเกี่ยวกับการจัดสรรเงินส่วนหนึ่งที่เก็บจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองในพื้นที่ เพื่อดำเนินการชดเชย การเคลียร์พื้นที่ (ถ้ามี) และการลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือการลงทุนในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ความเห็นส่วนใหญ่ในคณะกรรมการกฎหมายเห็นด้วยกับบทบัญญัติของร่างกฎหมาย อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เกิดความโปร่งใส ความเป็นไปได้ และเสริมสร้างความรับผิดชอบขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการดำเนินการ จึงเสนอให้เพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนขั้นต่ำของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่งบประมาณท้องถิ่นได้รับต้องนำไปใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นอกจากนี้ คณะกรรมการกฎหมายยังพบว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน นอกจากการจัดสรรงบประมาณ 20% ของกองทุนที่ดินแล้ว นักลงทุนที่สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมืองยังต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแบบซิงโครนัสสำหรับที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมด้วย หากหักเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินแล้ว ก็ยังถือว่าหักจากงบประมาณแผ่นดินอยู่ดี

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเหงียน แทงห์ งี นำเสนอข้อเสนอของรัฐบาลเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) (ภาพ: DUY LINH)

จึงควรศึกษาหลักเกณฑ์เพิ่มเติมเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการสมทบทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และก่อสร้างเขตเมือง

ส่วนเรื่องการให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ลงทุนโครงการเคหะสงเคราะห์เพื่อขาย เช่าซื้อ หรือให้เช่าซื้อนั้น มาตรา 82 แห่งร่าง พ.ร.บ. กำหนดว่า ผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างเคหะสงเคราะห์ที่ไม่ได้รับเงินทุนจากงบประมาณแผ่นดิน พันธบัตรรัฐบาล พันธบัตร ทุนช่วยเหลือเพื่อการพัฒนาของรัฐ เงินกู้พิเศษจากผู้สนับสนุน ฯลฯ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตลอดพื้นที่โครงการ และไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้นตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

นอกจากนี้ ยังมีการให้สิทธิพิเศษทางภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้นิติบุคคลตามกฎหมายภาษีอากร

ความเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมการกฎหมายเห็นด้วยกับบทบัญญัติของร่างกฎหมาย ขณะเดียวกันได้เสนอให้มาตรา 82 วรรคสอง เพิ่มเติมระเบียบว่าด้วยสัดส่วนสูงสุดของกองทุนที่ดินเอกชนเพื่อการก่อสร้างธุรกิจ บริการ และพาณิชยกรรมในโครงการเคหะสงเคราะห์ เพื่อให้มีความเข้มงวดและหลีกเลี่ยงช่องโหว่ที่อาจถูกนำไปใช้ในทางมิชอบในการเสนอโครงการลงทุนก่อสร้างเคหะสงเคราะห์ แต่เป้าหมายหลักคือการมีที่ดินเพื่อการก่อสร้างธุรกิจ บริการ และพาณิชยกรรม

ส่วนการกำหนดราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐที่รัฐไม่ได้ลงทุนหรือก่อสร้างนั้น คณะกรรมการร่างกฎหมายส่วนใหญ่เห็นชอบกับบทบัญญัติของร่างกฎหมายว่าด้วยการคิดต้นทุนเต็มจำนวนเป็นราคาขายเพื่อคืนทุนการลงทุนของวิสาหกิจ โดยให้สิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้ลงทุนได้รับ

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้แน่ใจถึงความโปร่งใสและเข้มงวด ขอแนะนำให้ศึกษาและชี้แจง "ต้นทุนที่สมเหตุสมผลอื่นๆ" ที่รวมอยู่ในราคาขาย หรือกำหนดหลักการและเงื่อนไขสำหรับต้นทุนที่จะถือว่าสมเหตุสมผลเมื่อรวมอยู่ในราคาขาย

อ้างอิงจาก: nhandan.vn

ลิงค์ที่มา