ตลาดอสังหาฯ กำลังอยู่ในช่วงขาลง

ตลาดอสังหาฯเผชิญความท้าทายหลายประการเนื่องจากขาดสภาพคล่อง

ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่สถานะ "หยุดชะงัก" เนื่องมาจากผลกระทบจากนโยบายการเงินที่เข้มงวดและปัจจัยมหภาคของเศรษฐกิจ การลดลงอย่างรวดเร็วของปริมาณธุรกรรม ส่งผลให้ราคาที่ดินลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปี 2564

ในปี 2566 ความต้องการที่แท้จริงจะเป็นแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถเคลียร์สภาพคล่องได้อย่างรวดเร็ว ในช่วงสองปีที่ผ่านมา โครงการนับพันโครงการที่ธุรกิจต่างๆ ทั่วประเทศดำเนินการและลงทุนต้องหยุดชะงักเพื่อพิจารณาความเหมาะสมทางกฎหมาย นี่เป็นหนึ่งในสาเหตุของการลดอุปทานและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลง

รูปภาพ_4058.jpeg — การกำจัดปัญหาเชิงสถาบันและอุปสรรคในการเข้าถึงเงินทุนจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

ในปัจจุบัน ตลาดกำลังประสบกับภาวะที่นักลงทุนกำลังดิ้นรนหาหนทางในการลดการขาดทุนหรือขายหุ้นเพื่อลดแรงกดดันด้านหนี้สิน ขณะที่นักลงทุนบางส่วนที่มีเงินสดก็รอให้ราคาลดลงต่อไปอีกก่อนจึงค่อยซื้อเพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด จิตวิทยาของการรอ "จับจุดต่ำสุด" และ "ล่าหาราคาที่ดี" ทำให้การซื้อขายที่ประสบความสำเร็จเป็นเรื่องง่าย ความเป็นจริงนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดสภาพคล่อง

หน่วยวิจัยตลาดแสดงความเห็นว่าราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์เกือบจะแตะระดับต่ำสุดในรอบไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการลดลงอย่างรวดเร็ว โดยปริมาณการทำธุรกรรมลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน สัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว และแสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยที่อัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้ อย่างไรก็ตาม มันยังสูงอยู่

นักเศรษฐศาสตร์ หวู่ ดิ่ง อันห์ กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันปรับตัวลดลง แต่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 13.5%/ปี ทำให้นักลงทุนไม่กล้ากู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หากธนาคารพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก สภาพคล่องก็จะดี
“ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ มีการหารือและออกแนวทางต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ามาตรการเหล่านี้อาจต้องใช้เวลาสักระยะเพื่อให้เกิดผลที่ชัดเจนขึ้น แต่ก็สะท้อนถึงความมุ่งมั่นอย่างแรงกล้าของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาคอขวดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์” นายอันห์เน้นย้ำ

โซลูชั่นทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเร็วๆ นี้ รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามและออก Official Dispatch 469 เกี่ยวกับการกำจัดความยากลำบากและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน กำหนดให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น ถือว่าเรื่องนี้เป็นงานเร่งด่วนสำคัญที่ต้องมุ่งเน้นการแก้ไขตามหลักการว่า ปัญหาใดๆ ที่อยู่ในอำนาจระดับใดระดับหนึ่ง จะต้องได้รับการแก้ไขโดยระดับนั้น ก่อนหน้านี้ นายกรัฐมนตรีได้ลงนามบันทึกความเข้าใจอย่างเป็นทางการ 3 ฉบับติดต่อกัน เพื่อจัดการเรื่องเร่งด่วนด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในเดือนมีนาคมและเมษายน รัฐบาลได้ออกคำสั่งสำคัญๆ เช่น มติที่ 33 คำสั่ง สธ.ฉบับที่ 178 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เพื่อส่งเสริมและขจัดอุปสรรคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

นางสาวลัม ถวี ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอ็มบี แลนด์ ประเมินว่ารัฐบาลอยู่เคียงข้างธุรกิจในช่วงเวลาที่ยากลำบาก ประการหนึ่งคือการกำจัดปัญหาด้านสถาบัน อีกประการหนึ่งคือการขจัดอุปสรรคต่อการเข้าถึงเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้เข้าแทรกแซงอย่างเด็ดขาด เมื่อวันที่ 3 เมษายน รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43 ซึ่งรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท ซึ่งช่วยบรรเทาปัญหาความแออัดและสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนในภาคส่วนนี้

วิสาหกิจต้องดำเนินการคัดเลือกโครงการเพื่อการลงทุนอย่างเข้มข้นและมีประเด็นสำคัญ เพื่อให้สามารถจำหน่ายผลิตภัณฑ์ได้ในเร็วๆ นี้ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การกระจายโครงการออกไป และกระทั่งต้องปรับโครงสร้างเพื่อมุ่งเน้นทรัพยากรจากโครงการที่ไม่มีแนวโน้มจะเป็นจริงไปสู่โครงการที่จะมีผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดในเร็วๆ นี้

ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าในช่วงนี้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต่างลดราคาสินค้าอย่างจริงจัง รวมไปถึงโปรแกรมของขวัญต่างๆ มากมาย เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างสภาพคล่องให้กับตลาด อย่างไรก็ตาม ความรู้สึกทั่วไปของตลาดก็ยังคงต้องฟังและรอต่อไป

นายเหงียน มานห์ ฮา ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างค่อยเป็นค่อยไปถือเป็นสะพานที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างมั่นคง และน่าจะดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันในช่วงปลายปีนี้ จากการสังเกตของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าปริมาณธุรกรรมจะไม่ยุ่งมากนัก แต่ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้น 2-4% ในกลุ่มราคาประหยัดและระดับกลาง ขณะที่อพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ลดลงเพียงเล็กน้อยเพียง 1%

หลังจากผ่านขั้นตอนการคัดกรองแล้ว เพื่อให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง นอกจากจะได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง รักษาชื่อเสียงและมุ่งมั่นสร้างความเชื่อมั่นกับนักลงทุนและผู้ซื้อ

แหล่งที่มา