ตลาดอสังหาฯ “ผันผวน” ปัจจัยผิดปกติแอบแฝง

(แดน ตรี) – ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวแล้ว แต่ยังคงช้า ไม่สม่ำเสมอระหว่างกลุ่มและทำเล และมีปัจจัยแปลกๆ บางประการที่อาจเกิดขึ้นได้

ราคาเพิ่มขึ้นเร็วเกินไป

รายงานจาก กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้น 4-6% ในแต่ละไตรมาส และเพิ่มขึ้น 22-25% ต่อปีสำหรับโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน โดยในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นายแคน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว แต่ไม่สม่ำเสมอ และมีปัจจัยผิดปกติที่อาจเกิดขึ้นได้หลายประการ

โดยระบุว่าตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 50-70% ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนท์และที่ดิน เนื่องจากขาดแคลน

นายลุคยังชี้ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ เพียง 1 ใน 3 เมื่อเทียบกับสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนลังเลที่จะกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน เขาจึงแนะนำให้ภาคธุรกิจพิจารณาปรับราคาขายให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นโยบายใหม่ด้านที่ดินและที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านมา (เช่น มติตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสังคม การนำร่องกลไกพิเศษและการขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการ การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน ฯลฯ) คาดว่าจะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญให้กับตลาด

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความพยายามปรับนโยบาย แต่การเป็นเจ้าของบ้านสำหรับคนเวียดนามยังคงเป็นปัญหาที่ยากลำบาก โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่

เมื่อเร็วๆ นี้ คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขา ฮานอย ได้เปิดเผยเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์ว่า "นี่แทบจะเป็นครั้งแรกเลยที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเวลาอันสั้นเช่นนี้"

จากการวิเคราะห์ทางประวัติศาสตร์ของเธอ พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี แม้กระทั่งในช่วงปี 2552-2562 ราคาอพาร์ตเมนต์แทบจะไม่มีความผันผวน มีช่วงที่ราคาลดลงและเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองนี้เพิ่งเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

คุณเล ดินห์ ชุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ ถือเป็นเรื่องผิดปกติ

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

“สาเหตุหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงคือ แม้ว่าอุปทานจะปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังถือว่าหายากมากเมื่อเทียบกับความต้องการ ต้นทุนการลงทุนที่สูงทำให้นักลงทุนคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้น” คุณชุงกล่าว

การระบุบทบาท "ผู้สมรู้ร่วมคิด" ของการคาดเดา

นายเหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นผิดปกติ โดยเฉพาะในฮานอย

เขาเชื่อว่าปรากฏการณ์นี้ได้รับอิทธิพลจากกลุ่มผลประโยชน์อย่างแน่นอน ขณะที่บริบททางเศรษฐกิจ ตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว “ราคาที่อยู่อาศัยสูง แต่ธุรกรรมกลับดูไม่มากนัก นี่อาจเป็นกลลวงของกลุ่มนักลงทุนที่มีวัตถุประสงค์ไม่ชัดเจน” นายดิงห์ประเมินอย่างตรงไปตรงมา

เขากล่าวว่ากลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถเล่นกลโกงเพื่อปั่นราคาได้ เนื่องจากอุปทานอพาร์ตเมนต์กำลังประสบปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดยังไม่มีโครงการใหม่ใดได้รับการอนุมัติใบอนุญาตการลงทุน

โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายต่อ อุปทานมีไม่เพียงพอและคุณภาพต่ำ อุปทานสำหรับประชาชนและผู้มีรายได้น้อยมีน้อยมาก โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะสม

คุณฟาม ทิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า นอกจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าสู่ตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ตลาดอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มส่งสัญญาณ "ร้อนแรง" เช่นกัน โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วสูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm