ตลาดอสังหาฯ “ผันผวน” ปัจจัยผิดปกติแอบแฝง

(หนังสือพิมพ์แดนตรี) - ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว แต่เป็นไปอย่างช้าๆ และไม่สม่ำเสมอในแต่ละส่วนและแต่ละพื้นที่ และยังคงมีปัจจัยที่ไม่แน่นอนบางประการอยู่

ราคาสินค้ากำลังพุ่งสูงขึ้นเร็วเกินไป

จากรายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากในไตรมาสที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้น 4-6% ในไตรมาสนี้ และเพิ่มขึ้น 22-25% ต่อปีสำหรับโครงการใหม่ ที่น่าสังเกตคือ ราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นายแคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว แต่ไม่สม่ำเสมอ และยังมีปัจจัยที่ไม่แน่นอนอีกหลายประการ

เขากล่าวว่าตั้งแต่ปี 2019 จนถึงปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 50-70% โดยเฉพาะในส่วนของอพาร์ทเมนต์และที่ดิน เนื่องจากอุปทานไม่เพียงพอ

นายลุคยังชี้ให้เห็นว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ โดยคิดเป็นเพียงหนึ่งในสามของสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบ่งชี้ว่าราคาบ้านยังคงสูง ทำให้ผู้คนลังเลที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เขาแนะนำให้ธุรกิจต่างๆ พิจารณาปรับราคาขายให้เหมาะสมยิ่งขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นโยบายด้านที่ดินและที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่งนำมาใช้เมื่อเร็ว ๆ นี้ (เช่น มติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การทดลองใช้กลไกพิเศษและการขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่าง ๆ การทดลองดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่เดิม เป็นต้น) คาดว่าจะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญต่อตลาด

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการปรับเปลี่ยนนโยบายแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็นความท้าทายที่ยากลำบากสำหรับชาวเวียดนาม โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่

นางเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขา ฮานอย กล่าวถึงราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันว่า "นี่แทบจะเป็นครั้งแรกที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ เช่นนี้"

เธอระบุว่า การวิเคราะห์ทางประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละ 5% แม้ในช่วงปี 2009 ถึง 2019 ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงค่อนข้างทรงตัว โดยมีช่วงที่ราคาลดลง และเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเพียงปีละ 2% เท่านั้น มีเพียงตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมาเท่านั้นที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เลอ ดินห์ ชุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ นั้นเป็นเรื่องผิดปกติ

Thị trường bất động sản dậy sóng, tiềm ẩn yếu tố bất thường - 1 — อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในฮานอย (ภาพ: ตรัน คัง)

นายชุงกล่าวว่า "ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังสูงขึ้น ส่วนใหญ่เป็นเพราะแม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ก็ยังขาดแคลนเมื่อเทียบกับความต้องการ ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้น"

การระบุ "การสมรู้ร่วมคิด" ของการเก็งกำไร

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ประเมินว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นผิดปกติในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกรุงฮานอย

เขาเชื่อว่าปรากฏการณ์นี้ได้รับอิทธิพลจากกลุ่มผลประโยชน์อย่างแน่นอน ในขณะที่บริบททางเศรษฐกิจ สภาพตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว “ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่การซื้อขายกลับไม่บ่อยนัก นี่อาจเป็นกลอุบายบางอย่างของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาแอบแฝง” นายดิงห์กล่าวอย่างตรงไปตรงมา

เขากล่าวว่า กลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถดำเนินการปั่นราคาได้เนื่องจากอุปทานของห้องชุดพักอาศัยมีปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดไม่เห็นโครงการใหม่ใด ๆ ที่ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนเลย

โครงการต่างๆ ในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายต่อ อุปทานไม่เพียงพอและคุณภาพต่ำ มีอุปทานน้อยมากสำหรับประชาชนทั่วไปและผู้มีรายได้น้อย และโครงสร้างของผลิตภัณฑ์ก็ไม่เหมาะสม

นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่เกิดจากอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการร้อนแรงเกินไป ซึ่งปรากฏให้เห็นในรูปแบบของการเก็งกำไรที่ดิน ราคาบ้านที่สูงเกินจริง และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดโดยมีเป้าหมายในการเก็งกำไรระยะสั้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ปรากฏการณ์ "ร้อนแรงเกินไป" นี้ยังเห็นได้ชัดในตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมมือสองที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm