ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ช่วงสุดท้ายของภาวะถดถอยแล้วหรือยัง?

ในช่วงบ่ายของวันที่ 3 ตุลาคม สถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS-FERI) ได้จัดงานเพื่อประกาศ "การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนของปี 2566" โดยแสดงความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว

7 เหตุการณ์ “ทอง” ที่จะมา “ปลุก” ตลาดอสังหาฯ ให้ร้อนแรง

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการ FERI อ้างอิงข้อมูลใน DXS - FERI Research ระบุว่า มีเหตุการณ์สำคัญ 7 เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการแรก ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานติดต่อกันสี่ครั้งตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 โดยลดอัตราดอกเบี้ยคิดลดใหม่เป็น 3.5% และอัตราการรีไฟแนนซ์เป็น 4.5%

ประการที่สอง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอตัวลง โดยธนาคารหลายแห่งเสนอสินเชื่อพิเศษในอัตรา 7.5% - 8.5% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในอัตรา 11% - 12%

ประการที่สาม งบประมาณการลงทุนสาธารณะในปี 2566 อยู่ที่ 700,000 พันล้านดอง ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2566 เงินลงทุนสาธารณะที่เบิกจ่ายอยู่ที่ประมาณ 363,310 พันล้านดอง คิดเป็น 51.38% ของแผน

การลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งรัฐถือเป็นการเคลื่อนไหวสำคัญประการหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สี่ ออกหนังสือเวียนที่ 06 เพื่อให้บุคคลและองค์กรที่ต้องการกู้ยืมเงินสามารถชำระเงินกู้เก่าที่ธนาคารอื่นล่วงหน้าได้

ประการที่ห้า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ได้ออกเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดเทล/ออฟฟิศเทลยังสามารถได้รับหนังสือรับรอง ซึ่งหวังว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่เป็นปัญหาได้เป็นเวลาหลายปี

ประการที่หก ธนาคารแห่งรัฐได้ถอนเงินเกือบ 90,000 พันล้านดองออกจากระบบธนาคารผ่านช่องทางตั๋วเงินคลัง วิธีนี้ช่วยลดแรงกดดันต่ออัตราแลกเปลี่ยน ไม่กระทบสภาพคล่องของเศรษฐกิจโดยรวม และช่วยให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของเศรษฐกิจยังคงอยู่ในแนวโน้มขาลงต่อไป

และสุดท้าย FERI เชื่อว่าการยกระดับความสัมพันธ์ระหว่างสหรัฐฯ และเวียดนามให้เป็นหุ้นส่วนทางยุทธศาสตร์ที่ครอบคลุมคือเหตุการณ์ ทางการทูต ที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดของเวียดนามจนถึงปัจจุบัน โดยเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมายและยกระดับสถานะระดับชาติของเวียดนาม

นายเตี๊ยน กล่าวว่า เหตุการณ์ทั้ง 7 ประการข้างต้นส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ส่งผลให้ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังจาก "จำศีล" มาเป็นเวลานาน

ตลาดถึงจุดต่ำสุดแล้วหรือยัง?

โดยเสริมมุมมองของรองผู้อำนวยการ FERI ดร. Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการ DXS ของ FERI ยืนยันว่านโยบายการจัดการที่ รัฐบาล ออกนั้นมีผลกระทบในระดับหนึ่ง ซึ่งส่งผลให้ตลาดค่อยๆ เคลื่อนไหวไปในทิศทางบวก

ในความเป็นจริง ความพยายามในการขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงดำเนินต่อไป นายคอยกล่าวว่า ในนครโฮจิมินห์ คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีได้กำกับดูแลและแก้ไขปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ 67 โครงการ (คิดเป็น 37.2% ของโครงการเริ่มต้น 180 โครงการ)

ในจำนวนนี้มีโครงการที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลและกำกับดูแลของคณะทำงานจำนวน 28 โครงการ โครงการที่ผ่านกระบวนการตรวจสอบในระดับท้องถิ่นจำนวน 39 โครงการ เช่น (โครงการ Urban Green, โครงการ Delasol, คอนโดมิเนียม A5 จำนวน 1,200 ยูนิต, โครงการ Celadon City จำนวน 280 ยูนิต บนที่ดินหมายเลข 1.17 ของโครงการ The Metropole Thu Thiem เป็นต้น)

คณะทำงานในกรุงฮานอยได้กำกับดูแลและแก้ไขโครงการจำนวน 419 โครงการ (คิดเป็น 58.8% ของโครงการเริ่มต้น 712 โครงการ) และยังคงดำเนินการแก้ไขโครงการจำนวน 293 โครงการต่อไป

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 รายงานของ DXS - FERI ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บันทึกการเพิ่มขึ้นของปริมาณธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริง แต่ความเชื่อมั่นของลูกค้ากลับดีขึ้น อัตราการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์

การสำรวจ DXS - FERI

จากการสำรวจใหม่ที่ดำเนินการโดย DXS-FERI พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงในด้านจิตวิทยาและพฤติกรรมของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อเผชิญกับคำถามที่ว่า “ลูกค้ามีความตั้งใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง” ผู้ตอบแบบสอบถาม 26% เลือก “ใช่” 43% ลังเล “ไม่แน่ใจ” มีเพียง 31% เท่านั้นที่ตอบว่า “ไม่” แสดงให้เห็นว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ความเชื่อมั่นของตลาดก็ค่อยๆ กลับคืนมา และความตั้งใจที่จะใช้จ่ายเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงก็ค่อยๆ ดีขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ดร. ฟาม อันห์ คอย ยังคงยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าสถานการณ์เศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศยังคงส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเชื่อมั่นของตลาดแม้จะค่อยๆ กลับมา แต่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันใน 9 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดยังคงขาดแคลนอุปทานใหม่ อัตราการดูดซับลดลงอย่างรวดเร็วเหลือเฉลี่ยประมาณ 20% นโยบายเพื่อบรรเทาปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีประสิทธิภาพอย่างชัดเจนในการส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาด

จุดเด่นในตลาดคืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2020 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่เสนอสำหรับสินเชื่อใหม่ก็ถูกปรับลงมาสู่ระดับเดียวกับช่วงต้นปี 2022 เช่นกัน

แม้ว่าอัตราการดูดซึมโดยรวมของตลาดทั้งหมดจะยังคงต่ำเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันก่อนเกิดวิกฤต (เฉลี่ยประมาณ 20% ของตลาดทั้งหมด) แต่ในปี 2566 อัตราการดูดซึมได้เพิ่มขึ้นทีละไตรมาส

“ไตรมาส 2 ขยายตัวมากกว่าไตรมาส 1 ไตรมาส 3 ขยายตัวมากกว่าไตรมาส 2 และหากโมเมนตัมการเติบโตของอัตราการดูดซับนี้ยังคงทรงตัว คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นในช่วงต่อไป” นายข่อย กล่าวแสดงความเห็น

อสังหาฯ ฟื้นตัวไตรมาส 4 ปี 66

ผู้อำนวยการ DXS - FERI เปิดเผยมุมมองเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นเมื่อใด โดยระบุว่า เข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ซึ่งเป็นช่วงเวลาหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงอย่างมาก แม้ความพยายามของทุกภาคส่วน ตั้งแต่ภาครัฐไปจนถึงภาคธุรกิจ ยังคงมีอุปสรรคมากมาย แต่ก็มีสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดกำลังค่อยๆ ดีขึ้น

ในอนาคตอันใกล้นี้ คาดว่าตลาดจะได้รับอุปทานใหม่จากโครงการต่างๆ ที่ได้รับการเคลียร์ปัญหาทางกฎหมายแล้ว อัตราดอกเบี้ยต่ำก็จะยังคงอยู่ต่อไป และลูกค้าจะได้รับการสนับสนุนมากขึ้นในแง่ของวงเงินกู้สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และจิตวิทยาของนักลงทุนจะค่อยๆ เปลี่ยนจากการสังเกตการณ์ไปสู่การเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมในการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญหารือกันที่งานเปิดตัวการวิจัยตลาด

นายข่อยให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ภาวะถดถอยครั้งสุดท้ายแล้ว และขณะนี้ตลาดก็เกือบจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว

ตามกฎทั่วไปของตลาด เมื่อถึงจุดต่ำสุด ตลาดก็จะฟื้นตัวไม่ช้าก็เร็ว ตอนนี้ตลาดกำลังเริ่มทะลุผ่านจุดต่ำสุด

คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะไม่เติบโตแบบฉับพลัน แต่จะเติบโตได้ดีกว่าช่วงเดียวกันของไตรมาสที่ 4 ปี 2565 อย่างแน่นอน โดยจากข้อมูลและการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ผ่านมา จึงมีความเป็นไปได้สูงที่ตลาดอสังหาฯ จะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาสที่ 4 ปี 2566 และค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2567" นายข่อย กล่าวแสดงความ คิดเห็น

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-da-di-den-giai-doan-cuoi-cua-ky-suy-thoai-a629446.html