ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์: พันธมิตรเชิงกลยุทธ์คือหัวใจสำคัญ

หากในอดีต กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการส่วนใหญ่ดำเนินการโดยวิสาหกิจภายในประเทศ เนื่องจากได้เปรียบในด้านที่ดิน เงินทุน และศักยภาพทางการเงิน ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติกำลังปรากฏตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งในด้านขนาดและกลยุทธ์

อสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมือง โฮจิมิน ห์ (ภาพ: ฮง ดัต/TTXVN)

ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2025 กำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในโครงสร้างของนักลงทุน

ในอดีต กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการส่วนใหญ่ดำเนินการโดยธุรกิจภายในประเทศ เนื่องจากมีทรัพยากรที่ดินและความแข็งแกร่งทางการเงิน แต่ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติกำลังก้าวขึ้นมาเป็นแรงผลักดันเชิงรุก โดยมีการขยายตัวทั้งในด้านขนาดและกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว

ในบริบทนี้ กำลังเกิดการแบ่งขั้วขึ้น: มันไม่ใช่เกม "ปลาใหญ่กินปลาเล็ก" อีกต่อไป แต่เป็นช่วงเวลาของการคัดเลือกและคัดกรองอย่างระมัดระวัง โดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและแบ่งปันคุณค่าให้มากที่สุด

นักลงทุนต่างชาติเร่งการลงทุน ในขณะที่นักลงทุนในประเทศยังคงระมัดระวัง

จากผลสำรวจล่าสุดของ CBRE Vietnam พบว่า ในช่วงสองไตรมาสที่ผ่านมา เงินทุนต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 24% ของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ทั้งหมดในเวียดนาม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนต่างชาติ

ที่น่าสนใจคือ บริษัท CapitaLand (Singapore) ได้ลงทุนหลายล้านดอลลาร์ในโครงการ Hai Dang ของ Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen )

ก่อนหน้านี้ กลุ่มบริษัทได้เข้ามาลงทุนในเวียดนามแล้วผ่านโครงการสำคัญๆ เช่น ลูมิ ฮานอย และ เดอะ เซนิค ฮานอย นอกจากนี้ แคปิตอลแลนด์ยังแสดงแผนการที่จะขยายการลงทุนเพิ่มอีก 5-7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในระยะยาวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ฮาดงเป็นหนึ่งในพื้นที่ใน ฮานอย ที่นักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะพัฒนาโครงการต่างๆ (ภาพ: ตวนอันห์/VNA)

การไหลเข้าของเงินทุนต่างชาติไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะภาคที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังขยายไปถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมด้วย นักลงทุนชาวสวีเดนรายหนึ่งได้ประกาศแผนการสร้างโรงงานผลิตมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์ในมณฑลเกียลาย ซึ่งเป็นการเคลื่อนไหวที่แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ผสมผสานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การผลิต และโลจิสติกส์เข้าด้วยกัน

ในภาคเหนือ บริษัทพัฒนาเมืองคิงบัคได้ร่วมมือกับองค์กรทรัมป์ (สหรัฐอเมริกา) ในโครงการสนามกอล์ฟระดับไฮเอนด์ในจังหวัดฮุงเยน ข้อตกลงนี้ได้รับการยกย่องอย่างสูงในด้านมูลค่าแบรนด์และความสามารถในการดำเนินงาน และเปิดโอกาสให้เกิดรูปแบบการเชื่อมโยงหลายระดับระหว่างเงินทุน เทคโนโลยี และมาตรฐานสากล

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับความกระตือรือร้นของนักลงทุนต่างชาติ ธุรกิจในประเทศยังคงระมัดระวัง จากข้อมูลของ CBRE พบว่า ธุรกิจในประเทศมากถึง 60% ไม่ได้เข้าร่วมในข้อตกลงการควบรวมกิจการใดๆ 39% กำลังพิจารณาเลื่อนแผนการลงทุน และ 21% ได้เลื่อนกระแสเงินสดอย่างเป็นทางการเพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงิน

เหตุผลที่ให้มาคือ การขาดแคลนสินค้าใหม่ กำลังซื้อที่อ่อนแอลง และแรงกดดันทางการเงินที่ยังคงหลงเหลือมาจากปีก่อนๆ

ตัวอย่างเช่น ในไตรมาสที่สองของปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ทั้งหมด มีการเปิดขายอพาร์ตเมนต์เพียงประมาณ 1,000 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 74 หลัง ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจะใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ส่วนลดสูงสุดถึง 16% การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยระยะยาว และแพ็กเกจออกแบบตกแต่งภายในระดับไฮเอนด์ฟรี แต่ตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัว

ผู้นำธุรกิจขนาดใหญ่รายหนึ่งกล่าวว่า ในช่วงเวลานี้ ธุรกิจต่างๆ ต้องปกป้องกระแสเงินสดของตนราวกับว่าเป็น "เส้นเลือดใหญ่" ของธุรกิจ ปัญหาทางการเงิน ประกอบกับความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างที่ล่าช้า และแรงกดดันจากหนี้สิน กำลังทำให้ธุรกิจในประเทศต้อง "ถอยร่น" เพื่อปกป้องตนเอง

"ปลาใหญ่" ไม่กลืน "ปลาเล็ก" ง่ายๆ หรอก

แม้ว่านักลงทุนต่างชาติจะมีข้อได้เปรียบในแง่ของการไหลเวียนของเงินทุน แต่ก็ไม่สามารถ "เข้าครอบครอง" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายๆ อย่างที่เคยมีข้อกังวลบางประการก่อนหน้านี้

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ยุคที่ "ผู้เล่นรายใหญ่" ใช้กำลังทางการเงินเพื่อครอบงำตลาดได้สิ้นสุดลงแล้ว การควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่รอบใหม่ที่ความสามารถในการทำงานร่วมกัน ความเชี่ยวชาญด้านกฎหมาย การควบคุมความเสี่ยง และกลยุทธ์ระยะยาวกลายเป็นปัจจัยสำคัญ

(ภาพ: ตวน อานห์/วีเอ็นเอ)

ที่จริงแล้ว ในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้ มีการทำข้อตกลงควบรวมกิจการ (M&A) ที่นำโดยธุรกิจภายในประเทศหลายรายการ ตัวอย่างที่สำคัญคือ การที่กลุ่มบริษัท Bcons เข้าซื้อโครงการขนาดเกือบ 19,000 ตารางเมตรในนครโฮจิมินห์จากบริษัท Thuduc House

กลุ่มซันได้ลงทุนในที่ดินทำเลดีในเขตเมืองใหม่เกาเจย์ (ฮานอย) เพื่อพัฒนาโครงการซันเฟเลีย นอกจากนี้ กลุ่มซันยังได้ซื้อที่ดิน 55 เฮกตาร์จากซวนเกาโฮลดิ้งส์ในจังหวัดวานเจียง เพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ อัลลูเวียซิตี้

ที่น่าสนใจคือ ธุรกรรมที่บริษัท Phat Dat โอนหุ้น 80% ในโครงการ Thuan An 1-2 ให้กับนักลงทุนต่างชาติที่มีประสบการณ์ยาวนานในเวียดนามนั้น เป็นตัวอย่างที่ดีของรูปแบบความร่วมมือที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน โดยที่บริษัทในประเทศยังคงเป็นเจ้าของที่ดินและสิทธิทางกฎหมาย ในขณะที่พันธมิตรต่างชาติได้นำเงินทุน เทคโนโลยี และมาตรฐานการพัฒนาในระดับสากลเข้ามา

คุณตรัง บุย กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Cushman & Wakefield เวียดนาม ให้ความเห็นว่า การที่ธุรกิจต่างชาติจะ "เข้าครอบครอง" ตลาดเวียดนามนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเรื่องที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายและขั้นตอนทางกฎหมาย

ปัจจุบัน การหาที่ดินเปล่าขนาดหลายพันตารางเมตรในใจกลางเมืองโฮจิมินห์นั้นยากมาก เนื่องจากอุปทานแทบจะหยุดชะงักมาสามปีติดต่อกันแล้ว อย่างไรก็ตาม นี่เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญสำหรับธุรกิจในประเทศ เพราะไม่เพียงแต่พวกเขามีที่ดินเปล่าจำนวนมากและเข้าใจกฎระเบียบท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังสามารถดำเนินการตามขั้นตอนได้รวดเร็วกว่าอีกด้วย จากจุดยืนนี้ ธุรกิจในประเทศสามารถระดมทุนได้อย่างกระตือรือร้น แทนที่จะรอขายกิจการอย่างเฉื่อยชา

ผู้เชี่ยวชาญ Tran Thi Khanh Van เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าแนวโน้มในปัจจุบันไม่ใช่ "ปลาใหญ่กลืนกินปลาเล็ก" อีกต่อไป แต่เป็น "ปลาฉลาดผนึกกำลังกับปลาที่แข็งแกร่ง" หากธุรกิจในประเทศรู้จักใช้การควบรวมกิจการเป็นกลยุทธ์ในการเสริมสร้างความแข็งแกร่งภายใน พวกเขาสามารถพลิกสถานการณ์และพัฒนาได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น

นักวิเคราะห์ต่างเห็นพ้องกันว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ "ช่วงของการควบรวมกิจการอย่างชัดเจน" ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการไม่ได้แพร่หลายอีกต่อไป แต่เลือกสรรอย่างพิถีพิถัน โดยมุ่งเน้นไปที่มูลค่าที่ส่งเสริมซึ่งกันและกันระหว่างทั้งสองฝ่ายในแง่ของด้านการเงิน แบรนด์ เทคโนโลยี และความสามารถในการดำเนินการ

คุณโว่ หวินห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม กล่าวว่า "ตอนนี้ 'เกม' เป็นของนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว กลยุทธ์ที่ชัดเจน และความสามารถในการดำเนินงานที่เป็นรูปธรรม นี่คือการเปลี่ยนแปลงจากการควบรวมกิจการแบบฉวยโอกาสไปสู่การควบรวมกิจการเชิงกลยุทธ์"

ตัวแทนจาก JLL เวียดนามยังเน้นย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนผ่านจากภาวะ "การสะสมที่ดินเพื่อถือครองสินทรัพย์" ไปสู่ภาวะของการใช้ประโยชน์จากที่ดินทุกตารางเมตรอย่างมีประสิทธิภาพ ผ่านการร่วมทุน การเป็นหุ้นส่วน และความร่วมมือหลายระดับ

คาดการณ์ว่าช่วงปี 2024 ถึง 2026 จะเป็นช่วงที่กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์คึกคักที่สุด โดยจะมีทั้งจำนวนธุรกรรมและมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับกำลังทางการเงินเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับความสามารถของฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการร่วมมือและพัฒนากลยุทธ์ระยะยาวด้วย

ในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ธุรกิจในประเทศไม่ได้นิ่งเฉย หากพวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบที่มีอยู่ เช่น ที่ดินสะอาด ความเข้าใจในตลาด และความสามารถในการประสานงานในท้องถิ่น ผนวกกับเงินทุนและเทคโนโลยีของพันธมิตรต่างชาติ การควบรวมกิจการและการเข้าซื้อกิจการจะไม่ใช่แค่ "ทางออก" อีกต่อไป แต่สามารถกลายเป็น "บันได" เพื่อยกระดับศักยภาพและขยายส่วนแบ่งการตลาดได้

ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 จึงไม่ใช่เรื่องของการ "กลืนกินหรือถูกกลืนกิน" อีกต่อไป แต่เป็นความท้าทายเชิงกลยุทธ์ด้านความร่วมมือ การเชื่อมโยง และการเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรเพื่อก้าวไปข้างหน้าด้วยกัน

ที่มา: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html